Rechtbank Den Haag, 01-12-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:13452, C-09-599550-HA ZA 20-902

Op 23 juli 2019 is dhr. [A] (hierna: ‘ [A] ’) failliet verklaard. De curator is als curator in het faillissement aangesteld.

[A] was eigenaar van een woning aan [adres] (hierna: ‘de woning’). ING had een recht van hypotheek op de woning.

Op 12 augustus 2019 zijn de curator en ING overeengekomen dat ING op grond van artikel 58 lid 1 van de Faillissementswet (Fw) een termijn van zes maanden – dus uiterlijk tot 12 februari 2020 – krijgt om de woning zelf als hypotheekhouder te verkopen.

De marktwaarde van de woning is blijkens een taxatierapport van 6 september 2019 getaxeerd op respectievelijk € 230.000 (in onverhuurde staat) en € 220.000 (in verhuurde staat). De executiewaarde is getaxeerd op respectievelijk € 210.000 (in onverhuurde staat) en € 190.000 (in verhuurde staat).

Aanvankelijk heeft ING de mogelijkheden van een onderhandse verkoop onderzocht. De curator heeft in dat kader zijn hulp aangeboden. De curator en ING hebben vervolgens een afspraak gemaakt over betaling van een boedelbijdrage van respectievelijk € 2.500 (als ING of haar makelaar zelf een koper vindt en de werkzaamheden van de curator zich beperken tot de controle en het tekenen van de stukken) of € 5.000 (als ING in zee gaat met een door de curator voorgestelde koper).

In een e-mail van 18 december 2019 heeft ING aan de curator bericht dat ING heeft besloten de woning openbaar te verkopen en dat de veilingdatum is bepaald op 19 februari 2020. Op 27 december 2019 heeft de notaris de veilingvoorwaarden per e-mail aan de curator toegestuurd. In de veilingvoorwaarden stond dat de veilingdatum was vastgesteld op 29 januari 2020.

Bij verzoek 31 december 2019 heeft ING de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag op grond van artikel 3:264 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verzocht om het huurbeding tegen (onbekende) (onder)huurders in de woning in te roepen. De voorzieningenrechter heeft dit verzoek bij beschikking van 23 januari 2020 toegewezen en toestemming gegeven voor de ontruiming.

Op grond van de veilingvoorwaarden konden tot en met 14 januari 2020 onderhandse biedingen worden uitgebracht. Bij brief van 15 januari 2020 heeft de notaris aan de curator bericht dat er drie onderhandse biedingen waren ontvangen van respectievelijk € 170.000, € 60.000 en € 255.000. De curator heeft de aanbiedingen doorgestuurd naar ING, met de opmerking dat met name het onderhandse bod van € 255.000 hem opviel, gezien de bepaalde executiewaardes van de woning.

Het bod van € 255.000 van Best & West B.V. (hierna te noemen: ‘de koper’) is door ING aanvaard. Op 16 januari 2020 is tussen ING en de koper een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend, waarin de koper de woning voor een bedrag van € 255.000 koopt (hierna te noemen: ‘de koopovereenkomst’). De koop geschiedt volgens de koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat de voorzieningenrechter zijn toestemming als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW aan de koop verleent. Verder staat in de koopovereenkomst dat de levering dient plaats te vinden binnen vijf dagen na de datum van de onvoorwaardelijke rechterlijke goedkeuring, maar niet later dan de door de curator gestelde termijn van artikel 58 Fw.

Op 17 januari 2020 heeft ING een verzoekschrift bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag ingediend met het verzoek om op grond van artikel 3:268 lid 2 BW toestemming te verlenen voor de verkoop. In de bijgevoegde aanbiedingsbrief heeft ING verzocht om in verband met de door de curator gestelde redelijke termijn vóór of uiterlijk op 6 februari 2020 (in de ochtend) beschikking te wijzen. De rechtbank heeft bij brief van 20 januari 2020 de ontvangst van het verzoekschrift bevestigd.

ING heeft per e-mail van 20 januari 2020 het volgende aan de curator bericht:

De griffier van de rechtbank heeft bij brief van 24 januari 2020 in verband met het ontvangen verzoek tot goedkeuring van de koopovereenkomst aan ING bericht dat de belanghebbenden diezelfde dag (bij gewone brief) in kennis zijn gesteld van de indiening van het verzoekschrift en dat de belanghebbenden tot één week na dagtekening van de brief schriftelijk kenbaar kunnen maken of zij bezwaar hebben tegen de goedkeuring. Uit latere navraag bij de rechtbank is gebleken dat de griffier die dag alleen een brief naar de curator had gestuurd.

Bij brief van 7 februari 2020 heeft de griffier van de rechtbank aan ING bericht dat de rechtbank het verzoekschrift die dag aan [A] heeft toegezonden en dat de rechtbank het verzoekschrift pro forma tot 14 februari 2020 heeft aangehouden in afwachting van een eventuele reactie van [A] zelf.

In een e-mail van 12 februari 2020 heeft de curator onder meer het volgende aan de notaris bericht:

In een e-mail van 13 februari 2020 heeft de curator het volgende aan ING bericht:

In een e-mail van 14 februari 2020 heeft de curator het volgende aan ING bericht:

In een faxbericht aan de griffier van de rechtbank van 17 februari 2020 heeft de curator aan de voorzieningenrechter verzocht om, voor zover nog geen goedkeuring op grond van artikel 3:268 lid 2 BW is verleend, die goedkeuring niet langer te geven omdat de curator vanwege het verstrijken van de termijn op grond van artikel 58 Fw de verkoopprocedure overneemt.

Bij beschikking van 17 februari 2020 heeft de voorzieningenrechter de koopovereenkomst op grond van artikel 3:268 lid 2 BW goedgekeurd. In de beschikking staat tevens dat geen van de in kennis gestelde belanghebbenden kenbaar heeft gemaakt bezwaar te hebben tegen toewijzing van het verzoek. Diezelfde dag heeft de advocaat van ING de curator op de hoogte gesteld van de goedkeuring.

Op 18 februari 2020 heeft de advocaat van ING aan de curator bericht dat, kort gezegd, ING werd verrast door de beslissing van de rechtbank om op 7 februari 2020 het verzoekschrift aan [A] toe te sturen en zijn reactie af te wachten, waardoor pas op 17 februari 2020 een beschikking kon worden afgegeven.

Tussen de curator en ING is een geschil ontstaan over de vraag of de boedelkosten in mindering moeten worden gebracht op de verkoopopbrengst van de woning, omdat de op grond van artikel 58 Fw gestelde termijn op 12 februari 2020 was verstreken. Om het geschil in der minne op te lossen, heeft ING betaling van een boedelbijdrage aangeboden, eerst een bedrag van € 5.000, wat ING later nog heeft verhoogd naar een bedrag van € 6.500. De curator heeft de aanbiedingen van ING afgewezen.

Om te voorkomen dat de discussie tussen de curator en ING ertoe zou leiden dat de levering van de woning niet zou plaatsvinden, zijn partijen overeengekomen dat de levering van de woning aan de koper onder bepaalde voorwaarden doorgang vindt. Een van die voorwaarden houdt in dat de verkoopopbrengst op de kwaliteitsrekening van de notaris blijft staan, totdat de curator en ING een eenduidige instructie over de bestemming daarvan afgeven of in rechte is bepaald of de boedelkosten op de verkoopopbrengst in mindering strekken.

De woning is op 23 maart 2020 aan de koper geleverd. De verkoopopbrengst staat in depot op de kwaliteitsrekening van de notaris in afwachting van de uitkomst van deze procedure.