Rechtbank Den Haag, 21-01-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, 8616735 / 20-11418
Rechtbank Den Haag, 21-01-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, 8616735 / 20-11418
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 21 januari 2021
- Datum publicatie
- 27 januari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2021:461
- Zaaknummer
- 8616735 / 20-11418
Inhoudsindicatie
Huur bedrijfsruimte, horeca. Huurachterstand. Verweer/eis in reconventie: vermindering huurprijs vanwege de huidige coronacrisis. Beroep op 7:203 BW, 7:204 BW, 6:258 BW, 6:75 BW, 6:2/6:248 BW. Wijziging huurovk onvoorziene omstandigheden. Huurprijs 50/50.
Uitspraak
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
nv/c/d
Rolnr.: 8616735 RL EXPL 20-11418
21 januari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser] , woonplaats kiezende te [woonplaats] ,eiser in conventie,
verweerder in reconventie,gemachtigden: [gemachtigde 1] ,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam B.V. 1] B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam B.V. 2] B.V.,
allen gevestigd dan wel wonende te [vestigingsplaats] , gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,gemachtigde: mr. M.U. Poerink.
Partijen worden hierna “ [eiser] ” en “ [gedaagden] ” genoemd.
1 Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- -
-
de dagvaarding van 25 juni 2020 met producties 1 en 2;
- -
-
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 29;
- -
-
de akte aanvulling producties (30 tot en met 33) tevens houdende akte vermeerdering van eis in reconventie;
- -
-
de conclusie van antwoord in reconventie met producties A tot en met T;
- -
-
de akte houdende aanvullende producties (34 tot en met 38) tevens houdende reactie op de conclusie van antwoord in reconventie;
- -
-
de akte uitlaten aan de zijde van [eiser] .
Op 8 december 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [eiser] in persoon, bijgestaan door de heer [gemachtigde 2] namens de gemachtigden en vergezeld door mevrouw [X] , alsmede [gedaagde 2] in persoon, bijgestaan door mr. Poerink voornoemd. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2 Feiten
in conventie en in reconventie
[eiser] verhuurt aan [gedaagden] de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van (laatstelijk) € 3.100,- per maand (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf.
De huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd, namelijk van 15 februari 2018 tot en met 31 januari 2023.
[gedaagden] exploiteren een restaurant / café in het gehuurde, genaamd [naam gehuurde] .
Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen vanwege de aanpak van het coronavirus. Een van de maatregelen betreft het sluiten van alle eet- en drinkgelegenheden vanaf zondag 15 maart 2020 om 18.00 uur tot en met maandag 6 april 2020. Deze periode is uiteindelijk verlengd tot en met 31 mei 2020.
[gedaagde 2] heeft op 25 maart 2020 een brief gestuurd aan Langezaal Property Management, de beheerder van het gehuurde. In deze brief staat onder meer:
“Het zal u niet ontgaan zijn dat de overheid op 15 maart jl. heeft opgedragen dat alle eet- en drinkgelegenheden per direct hun deuren dienen te sluiten tot 6 april a.s. en wellicht nog langer.
Ik word hierdoor rechtstreeks geraakt in mijn bedrijfsvoering: ik mag mijn bedrijf niet exploiteren en het pand dat ik van u huur kan ik dus niet gebruiken zoals overeengekomen. Daarnaast ben ik in elk geval tot 6 april a.s. niet in de gelegenheid om inkomsten te genereren (…)
Ik wil bij deze een beroep doen op uw coulance en u verzoeken om mij in deze uitzonderlijke situatie tegemoet te komen door mij in elk geval voor de maanden maart 2020 en april 2020 vrij te stellen van de verplichting tot betaling van de huurprijs.
Voorts wil ik u verzoeken om een huurprijskorting aan mij toe te kennen met ingang van de eerstvolgende maand na de dag waarop ik mijn bedrijf weer mag openen. (…)”
Per e-mailbericht van 30 maart 2020 reageert de beheerder van het gehuurde als volgt:
“Namens verhuurder mag ik u laten weten dat hij begrip heeft voor uw verzoek.
Ook weet hij dat de huidige situatie een zeer onverwachte situatie is die veel vraagt van iedereen. Hij is dan ook altijd bereid om mee te denken met ondernemers.
Echter kan hij u verzoek nu nog niet honoreren om de volgende reden:
Vanuit de overheid gaat er steun komen voor o.a. ZZP’ers en (horeca)ondernemers. (…)
Ook komt er een regeling voor ondernemers/huurders waarbij (een deel van) de huur door de overheid zal worden vergoed. (…)
Bovengenoemde steun zal echter niet komen voor verhurende partijen en ook zij hebben lopende financiële verplichtingen welke zij moeten nakomen. Verhuurder verzoekt u dan ook om de huurbetalingen te voldoen conform het gestelde in de met u overeengekomen huurakte. (…)”
[gedaagde 2] verzoekt bij e-mailbericht van 6 april 2020 om toch na te denken over een oplossing. Ook schrijft hij:
“(…) De overheid staat ons bij met 4000,- euro en daar moeten we het mee doen. We snappen dat jullie ook je verplichtingen hebben, maar de banken bieden ruimte om hypotheken tijdelijk niet af te lossen zonder dat dit later ingehaald hoeft te worden. (…)”
Op 7 april 2020 laat de beheerder van het gehuurde weten dat [eiser] bereid is mee te denken en in gesprek te gaan over de te betalen huur, mits [gedaagden] de bij dit bericht gevoegde ‘vragenlijst huurbeoordeling’ invullen.
Op 8 april 2020 hebben [gedaagden] de ingevulde vragenlijst teruggestuurd naar de beheerder van het gehuurde. Enige tijd later, op 30 april 2020, heeft de beheerder namens [eiser] medegedeeld dat hij op basis van de aangeleverde informatie niet akkoord gaat met huurkorting of huuruitstel.
Per 1 juni 2020 is het eet- en drinkgelegenheden weer toegestaan de deuren te openen, zij het met inachtneming van diverse overheidsmaatregelen. In de periode gelegen tussen 29 september 2020 en 14 oktober 2020 hebben deze maatregelen onder meer bestaan uit het sluiten van de deuren van het gehuurde om 22.00 uur en het enkel toestaan van reserveringen voor een gezelschap van maximaal 4 personen.
Per 15 oktober 2020 (althans 14 oktober 2020 om 22.00 uur) zijn alle eet- en drinkgelegenheden weer volledig gesloten. Het bezorgen en afhalen van maaltijden is nog wel toegestaan.
3 Vordering
in conventie
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
-
de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (zie 2.1) te ontbinden op grond van een ernstige toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] ;
-
[gedaagden] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van de grosse van het te wijzen vonnis het gehuurde met al de zijnen en de zijne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, bij gebreke waarvan [eiser] dit volgens de wettelijke bepalingen zal doen laten uitvoeren, ondanks eventuele betaling door [gedaagden] ;
-
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 10.983,08, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente hierover vanaf de dag der dagvaarding, plus zoveel maal € 3.100,- per maand als er huurtermijnen verlopen vanaf 1 juli 2020, primair tot en met de dag van de ontruiming, subsidiair tot de dag der ontbinding van de huurovereenkomst;
-
[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
Aan zijn vordering legt [eiser] kort samengevat ten grondslag dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [gedaagden] hebben immers de huur over de maanden april tot en met juni 2020 onbetaald gelaten. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat [gedaagden] de opstalverzekeringskosten ter hoogte van € 736,88 aan [eiser] zullen voldoen. Tot op heden hebben [gedaagden] de hiervoor verstuurde factuur echter onbetaald gelaten. Voorts maakt [eiser] aanspraak op betaling van de contractuele boete die op grond van artikel 25.3 van de toepasselijke algemene bepalingen verschuldigd is wegens het niet nakomen van de betalingsverplichtingen. Deze boete bedraagt in totaal € 900,- (€ 300,- per maand).
Tot slot vordert [eiser] de wettelijke handelsrente over het totaal verschuldigde bedrag – tot de dag der dagvaarding berekend op € 46,20 – en betaling van de proceskosten.
in reconventie
[gedaagden] vorderen, na wijziging van eis, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
-
te verklaren voor recht dat [eiser] zich niet aan zijn verplichtingen conform artikel 7:203 BW heeft gehouden, te weten de zaak ter beschikking stellen hetgeen voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is;
-
te verklaren voor recht dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien sprake is van een gebrek, onvoorziene omstandigheden en/of overmacht;
-
te verklaren voor recht dat [eiser] geen recht op volledige betaling heeft omtrent de (horeca)bedrijfsruimte over de periode dat vanwege de coronapandemie overheidsmaatregelen gelden die [gedaagden] , als eet- en drinkgelegenheid, in zowel het huren als de exploitatie van het gehuurde schaden, zijnde onder meer de periode met de sluitingsmaatregel, waaronder de periodes tussen 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt, mede aangezien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
-
te bepalen dat [gedaagden] , onder andere op basis van artikel 7:203 BW, zijn vrijgesteld van de huurbetaling over de door toedoen van de coronapandemie vanuit overheidswege opgelegde sluitingsperioden, onder meer betreffende de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt;
subsidiair
5. te bepalen dat de door [gedaagden] aan [eiser] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde over de door toedoen van de coronapandemie door de overheid opgelegde sluitingsperioden, onder meer zijnde de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt, wordt verminderd met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot aan de zijde van [gedaagden] ten gevolge van het voormelde gebrek evenredig bedrag, zijnde 100 % van de huurprijs, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
6. te bepalen dat de door [gedaagden] aan [eiser] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde over de door toedoen van de coronapandemie door de overheid opgelegde beperkingen van openingstijden, waardoor eet- en drinkgelegenheden dagelijks om 23:00 uur of vroeger dienen te sluiten, onder meer zijnde de periode van 29 september tot en met 14 oktober 2020, wordt verminderd met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot aan de zijde van [gedaagden] ten gevolge van het voormelde gebrek evenredig bedrag, zijnde 40 % van deze huurprijs, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
dan wel
7. te bepalen dat de kantonrechter de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 lid 1 BW dan wel artikel 6:2 en/of 6:248 BW dat [gedaagden] over de door toedoen van de coronapandemie door de overheid opgelegde sluitingsperioden, onder meer zijnde de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat deze sluitingsmaatregel eindigt, aan [eiser] geen huur verschuldigd zijn, althans deze huurprijs wordt verminderd tot een in goede justitie te bepalen bedrag;
8. te bepalen dat de kantonrechter de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 lid 1 BW dan wel artikel 6:2 en/of 6:248 BW dat [gedaagden] over de door toedoen van de coronapandemie door de overheid opgelegde beperkingen van openingstijden, waardoor eet- en drinkgelegenheden dagelijks om 23:00 uur of vroeger dienen te sluiten, onder meer zijnde de periode van 29 september tot en met 14 oktober 2020, aan [eiser] 40 % van de huur verschuldigd zijn, althans deze huurprijs wordt verminderd tot een in goede justitie te bepalen bedrag;
9. [eiser] , zowel primair als (meer) subsidiair, te veroordelen in de proceskosten.
Ter onderbouwing van de gevorderde verklaringen voor recht verwijzen [gedaagden] naar het (onder 4.1. weergegeven) in conventie gevoerde verweer. [gedaagden] stellen zich voorts op het standpunt dat zij gedurende de verplichte sluitingsperioden – van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 tot het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt – geen huur verschuldigd zijn, omdat [eiser] in deze perioden immers niet voldoet aan zijn hoofdverplichting conform artikel 7:203 BW. Ook in de periode gelegen tussen de heropening op 1 juni 2020 en de sluiting per 15 oktober 2020 was sprake van een evidente aantasting van het huurgenot en de exploitatie-, gebruiks- en omzetmogelijkheden, zodat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.
Ter onderbouwing van de subsidiaire vordering voegen [gedaagden] hier nog aan toe dat de omzetderving over de sluitingsperiode gelegen tussen 15 maart 2020 en 31 mei 2020 100 % is. In de periode gelegen tussen 1 juni 2020 en 15 oktober 2020 is [naam gehuurde] nog open geweest, maar hebben de beperkende overheidsmaatregelen een drukkend effect gehad op de omzet. Voor de periode van 29 september 2020 tot en met 14 oktober 2020 geldt dat een omzetverlies van circa 86% is geleden in vergelijking met dezelfde periode in 2018. Het voorgaande levert een gebrek op en rechtvaardigt huurprijsvermindering (voor wat betreft de sluitingsperiode tot nihil).
Voorts stellen [gedaagden] dat duidelijk sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat de coronacrisis met alle overheidsmaatregelen een enorme disbalans in de verhouding tussen huurder en verhuurder heeft gebracht, zodat een wijziging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.