Rechtbank Den Haag, 12-05-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:5164, C-09-608387-KG ZA 21-215
Rechtbank Den Haag, 12-05-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:5164, C-09-608387-KG ZA 21-215
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 12 mei 2021
- Datum publicatie
- 20 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2021:5164
- Zaaknummer
- C-09-608387-KG ZA 21-215
Inhoudsindicatie
Kort geding. Inschrijvingsprocedure voor de verkoop van een perceel grond ten behoeve van de bouw van meerdere appartementencomplexen. Afwijzing vorderingen. Het schetsplan van de winnaar is in strijd met het bestemmingsplan. Een inschrijver die een schetsplan indient dat in strijd is met het bestemmingsplan hoeft niet per definitie te worden uitgesloten van verdere deelname. Als de inschrijving afwijkt van het bestemmingsplan, heeft de Gemeente namelijk blijkens de Leidraad de mogelijkheid om een kruimelontheffingsprocedure te volgen indien sprake is van een marginale, kwaliteitsverhogende aanpassing. Van die mogelijkheid heeft de Gemeente in dit geval gebruik gemaakt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Gemeente in redelijkheid tot deze beslissing kunnen komen. Tevens is voorshands niet gebleken van een schending van het zorgvuldigheids- en het transparantiebeginsel door de Gemeente.
Uitspraak
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/608387 / KG ZA 21-215
Vonnis in kort geding van 12 mei 2021
in de zaak van
[eiseres] B.V. te [plaats] ,
eiseres,
advocaat mr. M.B.A. Alkema te Breda,
tegen:
GEMEENTE PIJNACKER-NOOTDORP te Pijnacker,
gedaagde,
advocaat mr S.C. Brackmann en mr. J.H.J. Bax te Rotterdam,
waarin is tussengekomen:
BLAUWHOED PROJECTONTWIKKELING II B.V. te Rotterdam,
advocaat mr. A.M.B. Chao te Amsterdam.
Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’, gedaagde als ‘de Gemeente’ en de intervenient als ‘Blauwhoed’.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2021 met de daarbij en nadien overgelegde producties;
- de door de Gemeente overgelegde conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van antwoord althans akte namens tussenkomende c.q. gevoegde partij met producties van de zijde van Blauwhoed;
- de brief van 26 april 2021 van de zijde van [eiseres] ;
- de op 29 april 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [eiseres] en Blauwhoed pleitnotities zijn overgelegd.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2 Het incident tot tussenkomst dan wel voeging
Blauwhoed heeft gevorderd te mogen tussenkomen in de procedure tussen [eiseres] en de Gemeente dan wel zich te mogen voegen aan de zijde van de Gemeente. Ter zitting hebben [eiseres] en de Gemeente verklaard geen bezwaar te hebben tegen de tussenkomst. Blauwhoed is vervolgens toegelaten als tussenkomende partij, aangezien zij aannemelijk heeft gemaakt dat zij daarbij voldoende belang heeft. Voorts is niet gebleken dat de tussenkomst aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen.
3 De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
De Gemeente is eigenaar van een perceel grond van 9.300 m2 aan de [adres] (hierna: het perceel). Op het perceel rust de bestemming ‘wonen’. De Gemeente is voornemens het perceel aan een projectontwikkelaar te verkopen ten behoeve van de bouw van meerdere appartementencomplexen, deels voor sociale huur.
In het bestemmingsplan is onder meer bepaald dat de maximale bouwhoogte van appartementencomplexen 13 meter bedraagt (met een maximum van vier bouwlagen) en dat de minimale afstand van appartementencomplexen tot de bestaande bebouwing aan de [Straat 1] 21 meter dient te bedragen.
De Gemeente heeft een inschrijvingsprocedure georganiseerd voor de verkoop van het perceel. De partij waarmee de Gemeente de koopovereenkomst sluit zal voor eigen rekening en risico het in haar schetsplan voorziene vastgoed ontwikkelen.
De Gemeente heeft zes ondernemers uitgenodigd om op 24 juni 2020 door middel van een presentatie inzichtelijk te maken hoe zij de ontwikkeling van het plangebied voor zich zien. Op basis van die presentaties heeft de Gemeente drie ondernemers uitgenodigd om een schetsplan voor het perceel te maken en een grondbieding te doen (hierna: de inschrijvers), waaronder [eiseres] en Blauwhoed.
De Gemeente heeft in een Leidraad de voorwaarden die aan de inschrijving verbonden zijn nader uitgewerkt (hierna: de Leidraad). In de Leidraad is onder meer het volgende bepaald:
“2.3 Algemene voorwaarden
(...)
h. hoewel de grootst mogelijke zorg is betracht bij het opstellen van de inschrijvingsdocumenten kunnen zich inhoudelijke tegenstrijdigheden, discrepanties, onduidelijkheden en andere omissies voordoen. Partijen zijn in dat geval gehouden de gemeente hierover per omgaande te informeren. (...)
Inlichtingen
De Partijen worden in de gelegenheid gesteld tot het stellen van schriftelijke vragen inzake deze procedure. De inschrijver mag deze vragen per mail stellen. Deze schriftelijke vragen dienen (...) uiterlijk op vrijdag 18 september 2020 (...) in het bezit te zijn van: Gemeente Pijnacker-Nootdorp (...)
Redenen voor niet-gunning
De gemeente behoudt zich gedurende de gehele procedure het recht voor om te besluiten niet te gunnen. (...)
Beëindiging inschrijvingsprocedure
De gemeente behoudt zich te allen tijde het recht voor om deze procedure (tussentijds) stop te zetten of eenzijdig in te trekken.
(...)
Hoofdstuk 3. Verkoop grond en ontwikkeling woningbouw
(...)
Voor de ruimtelijke randvoorwaarden verwijzen we u naar bijlage 7.
In deze bijlage en de bijlage groen en ecologie (Bijlage 8-E) is langs de [Straat 1] een groene zone van 24 meter beschreven en langs [Straat 2] een zone van 10 meter. Hiervan mag uitsluitend worden afgeweken als dit de ruimtelijke kwaliteit niet vermindert, e.e.a. ter beoordeling van de gemeente.
(...)
Beoordeling gemeente
De gemeente toetst het schetsplan van de inschrijver eerst aan de hiervoor omschreven harde voorwaarden, waaronder het bestemmingsplan (inclusief parkeernorm), (...). Het is niet toegestaan van het vigerende bestemmingsplan af te wijken met uitzondering van het volgende:
1. (...)
2. (...)
3. (...)
4. De gemeente is bereid een kruimelontheffingsprocedure te volgen om marginale, kwaliteitsverhogende aanpassingen door te voeren die (op basis van een zorgvuldig participatietraject) vooraf met de omgeving zijn afgestemd.
Het hiervoor onder 1 tot en met 4 bepaalde betreft een inspanningsverplichting van de gemeente. Een inschrijver kan de gemeente nooit aanspreken voor het geval tijdens of na de ruimtelijke procedure blijkt dat de ontheffing niet verleend wordt.
(...)”
Voorafgaand aan de grondverkoop heeft de gemeente met diverse stakeholders gesproken. Op 24 juni 2020 heeft het hiervoor vermelde overleg met ondernemers plaatsgevonden over de ontwikkeling van het gebied. Daarnaast heeft op 3 september 2020 een participatiebijeenkomst (hierna: de bijeenkomst) plaatsgevonden voor de omwonenden van het perceel en de belangstellenden voor een woning in het project. De ondernemers konden voorafgaand aan de bijeenkomst onderwerpen indienen waarop de deelnemers aan de bijeenkomst konden worden bevraagd. Van die mogelijkheid hebben inschrijvers gebruik gemaakt. De Gemeente heeft van een aantal ideeën en voorstellen die de ondernemers op 24 juni 2020 hadden gepresenteerd panelen gemaakt met daarop situatieschetsen, die ter consultatie aan de stakeholders zijn voorgelegd. Op een van die panelen is naar aanleiding van een voorstel van een ondernemer een schets te zien van een gebouw met een bovenste (vijfde) bouwlaag, met een hoogte van 17 meter en een groenstrook van 24 meter. Daarbij is vermeld dat volgens het bestemmingsplan slechts 13 meter hoog is toegestaan.
De resultaten van de bijeenkomst zijn op 10 september 2020 met de inschrijvers gedeeld. In het verslag van de bijeenkomst staat onder meer:
“(...)
15. Wat vindt u belangrijke in de volgende thema’s? (...)
hoogte aansluiting op de omgeving: Weinig reactie, maar max. 4 lagen het meest genoemd.
Architectuur gemiddeld gezien het belangrijkst, daarna omvang gebouwen, daarna hoogteaansluiting, daarna vervoer. (...)”
In de bijlage bij het verslag is onder meer de volgende afbeelding (die tijdens de bijeenkomst als paneel aan de stakeholders is voorgelegd) opgenomen:
Tot 18 september 2020 konden de inschrijvers vragen indienen op basis waarvan de Gemeente een Nota van Inlichtingen heeft opgesteld. De inschrijvers hebben geen vragen gesteld over de bovenstaande afbeelding of over de eventuele toepassing van de kruimelontheffingsprocedure. De Nota van Inlichtingen is op 25 september 2020 aan de inschrijvers verstuurd.
De inschrijvers hebben voor de sluitingsdatum van 30 oktober 2020 een inschrijving ingediend, bestaande uit een offerte voor de aan de Gemeente te betalen koopprijs voor het perceel en een schetsplan van de te realiseren appartementencomplexen.
Op 12 januari 2021 heeft de Gemeente aan [eiseres] medegedeeld dat zij voornemens is het grondbod van Blauwhoed te accepteren en de ontwikkeling en realisatie van de appartementencomplexen aan Blauwhoed te gunnen en tevens dat de inschrijving van [eiseres] op de tweede plaatst is geëindigd. Blauwhoed heeft op één complex een vijfde terugspringende bouwlaag geschetst wat leidt tot een totale hoogte van dat gebouw van 15 meter, bij een afstand tot de overige bebouwing van 32 meter. In de toelichting bij het schetsplan van Blauwhoed staat onder meer:
“(...) Bij de omwonenden en de wijkvereniging scoort het ontwerp echter goed, maar minder bij de bewoners van [X] vanwege de extra verdieping op één gebouw die juist tegenover hun woningen is geïntroduceerd. Het woongebouw ligt echter op grotere afstand van [X] dan het bestemmingsplan aangeeft. De extra woonlaag ligt ten opzichte van de voorgevel bovendien nog zodanig terug, dat van extra schaduwwerking geen sprake is. (...)
De extra woonlaag in één woongebouw wijkt af van het bestemmingsplan, maar de gemeente is bereid om hieraan d.m.v. een kruimelvergunning medewerking te verlenen. (...)”
Nadat [eiseres] bewaar had gemaakt tegen het voornemen van de Gemeente en de Gemeente zich juridisch had laten adviseren, heeft de Gemeente op 18 februari 2021 aan [eiseres] het Collegebesluit tot de acceptatie van het grondbod van Blauwhoed en de gunning aan Blauwhoed gezonden.