Rechtbank Den Haag, 30-03-2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:10089, 9002765 / RL EXPL 21-2081
Rechtbank Den Haag, 30-03-2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:10089, 9002765 / RL EXPL 21-2081
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 30 maart 2022
- Datum publicatie
- 4 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2022:10089
- Zaaknummer
- 9002765 / RL EXPL 21-2081
Inhoudsindicatie
huurprijsvermindering in verband met Covid-19/corona. Berekeningswijze vastgesteld. Online-verkopen van een afzonderlijke Zweedse vennootschap (exploitant van de webshop van H&M) tellen niet mee.
Voor eindvonnis zie ecli: NL:RBDHA:2022:10015
Uitspraak
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
JD(DH
Zaak-/rolnr.: 9002765 / RL EXPL 21-2081
30 maart 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vennootschap naar Frans recht CORUM ORIGIN SCPI (société civile de placement immobilier),
gevestigd te Parijs,eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,gemachtigde: mr. K. Hilwerda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid H & M HENNES & MAURTIZ NETHERLANDS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,gemachtigde: mr. A. de Fouw,
Partijen worden aangeduid als “Corum” en “H&M”.
1 De procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- -
-
Het exploot van dagvaarding van 25 januari 2021 met producties 1 t/m 37;
- -
-
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 1 april 2021 met producties 1 t/m 13;
het mondelinge tussenvonnis van 9 april 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis van 2 juli 2021 met
producties 38 t/m 42;
- -
-
de door mr. De Fouw op 2 juli 2021 ingediende akte met producties 14 t/m 28;
- -
-
de door mr. De Fouw op 7 juli 2021 ingediende akte met productie 29.
Op 13 juli 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Corum is [naam 1] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigden mr. K. Hilwerda en mr. P. Nieuwenhuizen. Namens H&M zijn [naam 2] en [naam 3] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde mr. A. de Fouw. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zich, samen met de door mr. De Fouw ter zitting overgelegde spreekaantekeningen, in het griffiedossier bevinden.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2 De feiten
in conventie en in reconventie
Corum verhuurt aan H&M de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde wordt door H&M geëxploiteerd als winkelruimte voor de verkoop van kleding en aanverwante artikelen conform de H&M-formule.
De huurprijs is per kwartaal verschuldigd. De huurprijs bedroeg voor het tweede kwartaal van 2020 € 125.692,49, voor het eerste kwartaal van 2021 € 126.425,81 en voor het tweede kwartaal van 2021 € 127.775,05. H&M heeft de huurprijs over deze perioden gedeeltelijk aan Corum betaald. Voor het tweede kwartaal van 2020 heeft H&M € 67.731,92 aan Corum voldaan, voor het eerste kwartaal van 2021 € 63.525,39 en voor het tweede kwartaal van 2021 € 85.498,60.
In verband met de uitbraak van het coronavirus zijn vanaf maart 2020 diverse maatregelen genomen door de overheid. Deze maatregelen hielden in dat burgers en bedrijven (winkels) hun gedragingen en activiteiten moesten aanpassen. Aan burgers werd onder andere geadviseerd om zoveel mogelijk thuis te blijven, winkels zonder gezelschap en alleen uit noodzaak te bezoeken en anderhalve meter afstand te houden. Bedrijven (winkels) werden verplicht om een veilige omgeving te creëren voor zowel personeel als klanten. Voor H&M hield dit onder andere in dat er in de winkel looproutes werden aangebracht, informatieborden en plexiglas schermen werden geplaatst, desinfectiemiddelen, mondkapjes en handschoenen ter beschikking werden gesteld en een stringent deurbeleid werd gevoerd.
De gemachtigde van Corum heeft H&M bij brief van 17 april 2020 in gebreke gesteld en gesommeerd om aan haar (resterende) huurbetalingsverplichting te voldoen.
Bij brief van 21 april 2020 heeft de gemachtigde van H&M op deze brief gereageerd en het navolgende voorstel gedaan:
“(...)
Het treffen van een regeling is dan ook wel degelijk van belang voor cliënte, zoals zij uw cliënte ook meerdere malen schriftelijk te kennen heeft gegeven. Op dit moment is wereldwijd 75% van alle winkels van cliënte gesloten. Dit betekent dat zij in 75% van haar winkels geheel geen omzet genereert. Desondanks heeft cliënte gekeken naar mogelijkheden waarbij aan de belangen van beide partijen tegemoet wordt gekomen, zodat partijen gezamenlijk door deze moeilijke periode heen kunnen komen. Dit kan alleen als de gevolgen van de COVID19 crisis door beide partijen worden gedeeld. Het is naar de mening van cliënte uiteraard niet zo dat alleen cliënte de gevolgen van deze crisis zou moeten dragen.
In dit kader heeft cliënte aangegeven dat – ondanks dat zij geheel geen omzet genereert – zij de huur zal blijven betalen, maar dat zij op dit moment 50% van de maandhuur zal blijven voldoen en zij de resterende 50% op een later moment zal betalen. Er is derhalve geen sprake van betalingsonwil van cliënte.
(...).”
In reactie op deze brief schreef de gemachtigde van Corum op 28 april 2020 per e-mail aan de gemachtigde van H&M:
“ (...)
Omwille van de huurrelatie is cliënte bereid met uw voorstel in te stemmen, waarbij uw cliënte 50% van het door haar verschuldigde blijft voldoen en de resterende 50% op een later moment zal betalen.
Hieraan verbindt cliënte wel de volgende voorwaarden:
- Deze regeling duurt niet langer dan drie maanden voort (april, mei en juni 2020), zodat uw cliënte met ingang van 1 juli 2020 weer volledig aan haar betalingsverplichtingen zal voldoen; en
- Het resterende bedrag zal uiterlijk op 30 september 2020 volledig door uw cliënte zijn voldaan.
(...)”
Bij e-mail van 29 april 2020 reageerde de gemachtigde van H&M op deze e-mail:
“ (...)
Dank voor uw bericht. Cliënte wil graag in contact blijven met uw cliënte om een regeling te treffen om deze crisis te overleven. Dit kan alleen als gevolgen van de COVID-19 crisis door beide partijen worden gedeeld. Daarom kan cliënte deels akkoord gaan met de inhoud van het voorstel van uw cliënte, met dien verstande dat zij – gezien de gevolgen van de corona crisis op dit moment – pas eind november a.s. in staat zal zijn om het restant bedrag, dat na goed overleg tussen partijen is bepaald, aan huur aan uw cliënte te voldoen.
Ik vertrouw uw cliënte hiermee akkoord, opdat partijen alsdan gevolg kunnen geven aan de gemaakte afspraken.
(...)”
Op 14 december 2020 werden er door de overheid nieuwe maatregelen ter bestrijding van het coronavirus afgekondigd. Deze maatregelen hielden onder andere in dat alle niet-essentiële winkels, waaronder H&M, verplicht werden hun deuren te sluiten. Tijdens de persconferentie van 8 maart 2021 werd deze maatregel versoepeld en werd niet-essentiële winkels toegestaan om 1 klant per 25 vierkante meter in de winkel te ontvangen op afspraak.
3 Het geschil
in conventie
Corum heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
(i) H&M te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurpenningen ad € 163.137,44 aan Corum;
(ii) H&M te veroordelen tot primair betaling van de boete van € 250,- per kalenderdag aan Corum, met ingang van 25 april 2020 (7 dagen na ingebrekestelling van 17 april 2020) dan wel subsidiair de wettelijke (handels)rente vanaf de vervaldag (1 april voor periode I en 1 januari 2021 voor periode II);
(iii) H&M te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.000,- aan Corum ter zake de door Corum gemaakte (werkelijke) kosten;
(iv) H&M te veroordelen in de kosten van dit geding, inclusief de nakosten.
Aan haar vorderingen heeft Corum – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Ten aanzien van de huur voor het tweede kwartaal van 2020 is Corum met H&M een betalingsregeling overeengekomen. Deze betalingsregeling houdt in dat H&M direct 50% van de huurprijs over de maanden april, mei en juni 2020 had moeten betalen en het restant op een later moment. Corum vordert nakoming van deze betalingsregeling. Voor zover de betalingsregeling niet zou komen vast te staan evenals voor de huurpenningen die H&M verschuldigd is voor het eerste en tweede kwartaal van 2021, doet Corum een beroep op de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen. H&M heeft de huurprijs voor het tweede kwartaal van 2020 en het eerste en tweede kwartaal van 2021 slechts gedeeltelijk betaald. Berekend tot en met het tweede kwartaal van 2021 is er sprake van een huurachterstand van € 163.137,44. Corum vordert betaling van deze huurpenningen. Omdat H&M in verzuim is met haar huurbetalingsverplichting, maakt Corum op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen tevens aanspraak op de contractuele boete van € 250,00 per kalenderdag vanaf 25 april 2020. Corum vordert ten slotte betaling van de werkelijke (proces)kosten op grond van artikel 30 van de algemene bepalingen.
H&M heeft de vorderingen van Corum betwist en heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. H&M is geen betalingsregeling met Corum overeengekomen ten aanzien van het tweede kwartaal van 2020. Uit de verklaringen van beide partijen en de interpretatie van elkaars aanbiedingen en aanvaardingen, blijkt dat er geen overeenstemming van aanbod en aanvaarding heeft plaatsgevonden. Bovendien heeft H&M onverwijld bezwaar gemaakt tegen het afwijkende aanbod van Corum. Voor nakoming van een betalingsregeling door H&M jegens Corum bestaat dan ook geen grond.
H&M heeft verder aangevoerd dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. Partijen hebben de gevolgen van de coronacrisis niet in de huurovereenkomst verdisconteerd. Dit heeft tot gevolg dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord. Dit betekent dat het evenwicht tussen de prestaties over en weer moeten worden hersteld en de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk (50/50) dienen te worden gedeeld. De overheidsmaatregelen in het kader van de coronacrisis kwalificeren tevens als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Door de gevolgen van de coronacrisis heeft H&M niet het genot van het gehuurde gehad dat zij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. H&M heeft haar exploitatie in het gehuurde niet (volledig) kunnen uitoefenen. H&M maakt op grond van artikel 7:207 BW aanspraak op een huurprijsvermindering evenredig aan de genotsbeperking die zij door de coronacrisis ondervindt. Nu H&M in de periode april, mei en juni 2020 en vanaf 15 december 2020 tot en met 2 maart 2021 geheel geen huurgenot heeft gehad, moeten de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen worden verdeeld en bestaat er grond voor een huurkorting van 50% in deze maanden.
Het beroep van Corum op volledige huurbetaling dan wel onverkorte nakoming van de huurverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst is bovendien in de huidige omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in de zin van artikel 6:248 BW en levert misbruik van recht op door Corum. De conclusie dat Corum in haar vordering tot volledige huurbetaling niet-ontvankelijk moet worden verklaard, dan wel dat deze vordering moet worden afgewezen, heeft tot gevolg dat er ook geen grond bestaat voor toewijzing van de vordering tot betaling van de contractuele boete en de werkelijke kosten.
in reconventie
H&M heeft in reconventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
( i) Een verklaring voor recht dat H&M voor de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 maandelijks de overeengekomen huurprijs is verschuldigd, verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%, derhalve:
- 68% voor de huur voor de maand maart 2020;
- 50% van de huur voor de maand april 2020;
- 78% van de huur voor de maand mei 2020;
- 89% van de huur voor de maand juni 2020;
- 93% van de huur voor de maand juli 2020;
- 100% van de huur voor de maand augustus 2020;
- 91% van de huur voor de maand september 2020;
- 85% van de huur voor de maand oktober 2020;
- 82% van de huur voor de maand november 2020;
- 65% van de huur voor de maand december 2020;
- 50% van de huur voor de maand januari 2021;
- 50% van de huur voor de maand februari 2021;
(ii) Een verklaring voor recht dat H&M voor de maanden vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19-virus, maandelijks de overeengekomen huurprijs is verschuldigd, verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%;
(iii) De huurovereenkomst tussen Corum en H&M ter zake de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] te wijzigen in die zin dat de huurprijs voor de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 zal worden verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%, derhalve met:
- 32% voor de huur voor de maand maart 2020;
- 50% van de huur voor de maand april 2020;
- 22% van de huur voor de maand mei 2020;
- 11% van de huur voor de maand juni 2020;
- 7% van de huur voor de maand juli 2020;
- 0% van de huur voor de maand augustus 2020;
- 9% van de huur voor de maand september 2020;
- 15% van de huur voor de maand oktober 2020;
- 18% van de huur voor de maand november 2020;
- 35% van de huur voor de maand december 2020;
- 50% van de huur voor de maand januari 2021;
- 50% van de huur voor de maand februari 2021;
(iv) De huurovereenkomst tussen Corum en H&M ter zake de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] te wijzigen in die zin dat de huurprijs voor de maanden vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19-virus, zal worden verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%;
Subsidiair:
( i) de door H&M aan Corum verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] voor de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 te verminderen overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%, derhalve met:
- 32% voor de huur voor de maand maart 2020;
- 50% van de huur voor de maand april 2020;
- 22% van de huur voor de maand mei 2020;
- 11% van de huur voor de maand juni 2020;
- 7% van de huur voor de maand juli 2020;
- 0% van de huur voor de maand augustus 2020;
- 9% van de huur voor de maand september 2020;
- 15% van de huur voor de maand oktober 2020;
- 18% van de huur voor de maand november 2020;
- 35% van de huur voor de maand december 2020;
- 50% van de huur voor de maand januari 2021;
- 50% van de huur voor de maand februari 2021;
(ii) de door H&M aan Corum verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] in de periode vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19 virus te verminderen overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%;
Primair en subsidiair:
(iii) Corum te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ex. art. 6:96 lid 2 sub c BW van H&M ad € 2.455,15;
(iv) Corum te veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Aan haar reconventionele vorderingen heeft H&M ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie (r.o. 3.4 en 3.5) heeft aangevoerd. In aanvulling daarop heeft H&M aangevoerd dat de beperking in het gebruik van het gehuurde heeft geresulteerd in substantiële omzetverliezen en er sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst. Dit evenwicht zal moeten worden hersteld door de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen te verdelen. Ten aanzien van deze verdeling voert H&M aan dat de huurprijs dient te worden berekend met de formule: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. Aangezien het einde van de gevolgen van de coronacrisis en maatregelen in dit kader nog altijd niet in zicht is, vordert H&M tevens een wijziging van de huurovereenkomst voor de periode vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen maatregelen meer gelden in het kader van de coronacrisis.
Corum heeft de reconventionele vorderingen van H&M betwist en heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. Het uitgangspunt bij onvoorziene omstandigheden is dat er sprake moet zijn van omstandigheden welke van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. In dit geval is ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst gelet op de maatschappelijke positie van partijen, de omstandigheid dat H&M tot een (groot) concern behoort en de verhouding tussen de huurprijs en de omzet (‘effort ratio’) niet onredelijk. Voor zover Corum (in beginsel) wel zou moeten bijdragen in het geleden omzetverlies van H&M, meent Corum dat H&M niet aan haar stelplicht heeft voldaan, nu zij alleen omzetcijfers heeft verstrekt van het gehuurde. Dit hadden de omzetcijfers van H&M moeten zijn, waarbij ook de onlineomzet en de omzet die is behaald met het ophalen van bestellingen in de winkel (‘click and collect’) moeten worden meegenomen. Bovendien blijkt onvoldoende wat H&M aan overheidssteun heeft ontvangen en welke kosten zij heeft bespaard.