Rechtbank Den Haag, 20-12-2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:20208, C/09/629806 / HA ZA 22-442

Voorafgaand hieraan heeft op 18 maart 2013 een overleg plaatsgevonden tussen onder meer de vader van [eiseres] en de heer [naam] (hierna: [naam]) van het projectteam Maximabrug. In de door [naam] opgestelde ‘korte samenvatting en gemaakte afspraken’ is het volgende verwoord:

‘(...)

De heer [eiseres] geeft aan dat bij de gemeente ten behoeve van de manege een aanvraag in behandeling is voor de bouw van een binnenbak. (...)

Verder laat hij weten dat hij belangstelling heeft om eventuele reststukken grond van de gemeente aan te kopen die hij kan gebruiken om paarden te weiden. Mocht er grond aan de voorzijde overblijven dan is hij daar eventueel ook in geinteresseerd.

(...)’

Bij e-mail van 30 november 2015 heeft [eiseres] het volgende aan onder meer de Gemeente bericht:

‘(...)

Al langere tijd worden wij geconfronteerd met een aanzienlijke verkleuring van het oppervlaktewater in de polder rondom mijn bedrijf. Omdat het voor mij niet vast te stellen is wat hiervan de oorzaak is maar ik wel mogelijke oorzaken kan opsommen, wil ik die in dit schrijven aan u voorleggen.

Het talud van de Maximabrug worden aangelegd met een zwarte substantie waarvan de samenstelling mij verder niet bekend is. Is het misschien mogelijk dat dit de veroorzaker van de verkleuring is.

Is de stof die mogelijk door de hevige regenval in het oppervlaktewater komt schadelijk voor mijn paarden en de paarden van mijn pensionklanten.

(...)’

In juni 2016 is tussen de Gemeente als verkoper en [eiseres], haar vader (zowel voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van directeur-bestuurder van [bedrijf]) en haar moeder als koper een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een deel van het perceel (hierna: de koopovereenkomst). Hierin is – voor zover van belang – het volgende verwoord:

‘(...)

IN OVERWEGING NEMENDE DAT:

(...)

c. (...) de kopende partij vorenbedoeld perceel van de gemeente wil aankopen ten behoeve van weide voor paarden;

(...)

Artikel 2. Koopsom, bestanddelen en verrekening

1. De onderhavige koop geschiedt tegen een betaling door de kopende partij van € 25.570 (...)

2. De koopsom komt als volgt tot stand:

Vergoeding van het verkochte op basis van de

marktwaarde door kopende partij aan gemeente € 77.070

Waardedaling/planschadevergoeding door gemeente aan kopende partij € 50.000

Vergoeding reparatie duiker door gemeente aan kopende partij € 1.500

(...)

Artikel 3. Juridische levering

1. (...) Levering vindt plaats op naam van [eiseres].

2. (...)

3. Partijen verklaren dat zij ná de juridische levering zoals beschreven in het eerste lid van dit artikel over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben.

Artikel 5. Staat van het verkochte – Gebruik

1. Het verkochte zal aan de kopende partij in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij ondertekening van deze overeenkomst bevindt, met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en verder vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

2. (...)

3. Het verkochte zal bij de juridische levering de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als landbouwgrond. De kopende partij is bevoegd het verkochte vóór de juridische levering te inspecteren.

4. De kopende partij beoogt het verkochte te gebruiken als paardenwei.

Artikel 6. Mededelings- en onderzoeksplicht

1. De gemeente verklaart al die informatie aan de kopende partij te hebben gegeven die naar geldende maatstaven en verkeersopvattingen tot haar mededelingsplicht behoren.

2. Ter uitwerking (niet limitatief) van de in lid 1 opgenomen mededelingsplicht, verklaart de gemeente, onverminderd het in deze overeenkomst bepaalde:

a. niet bekend te zijn met feiten die erop wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het huidige gebruik door de verkoper die kan leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte dan wel tot het (laten) nemen van andere maatregelen;

(...)

3. De kopende partij aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende maatstaven en verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen, tenzij deze feiten en omstandigheden aan de gemeente bekend zijn en niet aan de kopende partij zijn meegedeeld.

(...)

Artikel 10. Bodem- en grondwaterverontreiniging

1. Van bodem- en/of asbestverontreiniging is sprake indien zich op en/of in de grond en/of het grondwater van het verkochte hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan de streefwaarde van de bij de Wet bodembescherming behorende uitvoeringsregelingen dan wel daarvoor in de plaats tredende algemeen gangbare kwaliteitseisen of op grond van natuurlijk voorkomen is te verwachten.

2. Onder verontreinigingen worden niet verstaan:

(...)

- Voorwerpen en/of funderings- en puinresten die geen asbest of andere schadelijke stoffen bevatten.

3. Gemeente verklaart niet bekend te zijn met feiten die erop wijzen dat het verkochte enige bodem- en of asbestverontreiniging bevat die ten nadele strekt van het beoogde gebruik door de koper die kan leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte dan wel tot het (laten) nemen van andere maatregelen.

(...)

Artikel 13. Duiker/afscheiding

1. (...)

2. De duiker die de Oude Rijn verbindt met het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [plaats 2], [sectienummer 2], is voor rekening van de gemeente door een haar aangewezen derde hersteld. De kopende partij heeft als gevolg van waterproblemen met de inlaat kosten gemaakt ad € 1.500 (pomp, aanpassing damwand, revisie, doorspoelen). De gemeente vergoedt deze kosten door middel van een verrekening met de verkoopprijs van het verkochte op de wijze zoals beschreven in artikel 2 van deze overeenkomst. De kopende partij is gehouden een keuraanvraag in te dienen voor de duiker, waarbij de kosten voor zijn rekening zullen komen.

(...)’

Bij e-mail van 30 april 2021 heeft de vader van [eiseres] onder meer de Gemeente geïnformeerd over de problemen met de duiker en de verplaatsing van water met een tankwagen. Daarbij heeft hij het volgende bericht:

‘(...)

De enige conclusie die ik uit bovenstaande kan trekken is dat de duiker niet mijn eigendom is.

Omdat de situatie ernstig is en er op korte termijn een oplossing moet komen voor het probleem verzoek ik de betrokken partijen, zijnde de gemeente Alphen aan den Rijn, het Hoogheemraadschap van Rijnland en de aannemer van de Maximabrug bij elkaar te komen om met mij (...) de ontstane situatie te bespreken.

(...)’

Hierop heeft de Gemeente niet gereageerd.

Hierop is evenmin een reactie van de Gemeente ontvangen.

Bij memo van 30 juni 2021 heeft de ODMH aan de Gemeente het volgende bericht:

‘(...)

Aanleiding

(...) TGG heeft een aantal eigenschappen die afwijken van natuurlijke grond. Als gevolg van deze eigenschappen is er een verhoogde kans op verspreiding van verontreinigende stoffen naar de omgeving (...)

Toegepaste Thermisch gereinigde grond in de landhoofden van de Máximabrug

(...) In de landhoofden van de brug is ongeveer 100.000 kubieke meter TGG als ophoogmateriaal toegepast. Door onderzoeken van RWS is bekend dat TGG (...) niet voldoende gereinigd is en stoffen kan bevatten die uitlogen naar het milieu. (...)

(...)Het onderzoek is inmiddels uitgevoerd door een combinatie van de adviesbureaus Tauw en Unihorn. (...)

Samenvatting

Op basis van het huidig uitgevoerde onderzoek kan samenvattend worden gesteld:

 Dat de TGG op enkele plekken is teruggevonden waar het niet direct verwacht werd en/of toegepast had mogen worden. Dit betreft aan de noordzijde ter plaatse van het fietspad en de paardenwei (...);

 De samenstelling van de TGG voldoet indicatief bij 2 van de 5 onderzochte mengmonsters niet.

 In 6 van de 8 uitloogproeven is een overschrijding van de maximale emissiewaarden met antimoon aangetoond. In nabijgelegen grond en het grondwater zijn plaatselijk verhogingen (kleiner dan de interventiewaarde) met antimoon gemeten. In enkele monsters zijn verhoogde emissiewaarden voor fluoride (niet genormeerd) aangetoond.

 De TGG heeft de omgeving beperkt beïnvloed: de grond onder de TGG (beperkte waarnemingen) is licht verontreinigd, het grondwater plaatselijk sterk maar voornamelijk lichte verontreinigingen en het oppervlaktewater is niet beïnvloed.

 De aanwezige leeflaag voldoet aan de gewenste dikte en kwaliteit.

(...)

Bijlage: bespreking rapportage TGG Máximabrug

(...)

Deellocatie C: Paardenwei

Tijdens de aanleg van de Máximabrug is de locatie van de huidige paardenwei gebruikt voor de opslag van materiaal en grond. In drie boringen op deze locatie is TGG aangetroffen vanaf 1,2 meter min maaiveld. Volgens de beschikbare werktekeningen zou geen TGG ter plaatse van de paardenwei toegepast worden. In de TGG (monster P5) zijn sterke verontreinigingen met diverse stoffen aangetoond. Indicatief getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit is deze TGG Niet toepasbaar. De pH was 9,2.

In de bovengrond van de paardenwei (mengmonsters P1 t/m P4) zijn hoogstens lichte verontreinigingen met enkele zware metalen aangetoond. In de ondergrond van 0,4 tot 1,5 meter (mengmonster P6) zijn lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink en PAK aangetoond.

De gehalten aan calcium en sulfaat zijn verhoogd ter plaatse van de paardenwei en TGG eten opzichte van de referentieboringen.

Afdeklaag op TGG

De TGG is overal voorzien van een afdeklaag van minimaal 0,5 meter dik. In deze afdekking zijn hoogstens lichte verontreinigingen met kwik, lood, zink en/of PAK aangetoond. Uit indicatieve toetsingen aan het Besluit bodemkwaliteit volgt dat de afdeklaag toepasbaar is als klasse Altijd toepasbaar (3x), Wonen (1x) of Industrie (1x)

(...)

Oppervlaktewater

Ter plaatse van de noordelijke deellocaties zijn in het oppervlaktewater enkele lichte verhogingen ten opzichte van de referentiewaarden aangetoond. (...)

Aanbevelingen

- Uit het onderzoek is gebleken dat TGG is vastgesteld op plekken waar deze niet wordt verwacht. Geadviseerd wordt om middels aanvullend onderzoek de omvang van de TGG toepassing en de verontreinigingssituatie af te perken.

- Op basis van de resultaten van het aanvullend onderzoek kan een risicoanalyse worden opgesteld. Aan de hand van deze risicoanalyse kan de noodzaak tot het nemen van verdere vervolgstappen bepaald worden.

(...)’

Het eerste rapport van Tauw over het onderzoek naar de toepassing van TGG bij de Máximabrug is van 26 juli 2021. Hierin is het volgende verwoord:

‘(...)

7 Interpretatie onderzoeksresultaten

Noordzijde

(...)

Grond op TGG

Op basis van de boorbeschrijvingen wordt geconcludeerd dat de TGG overal is afgedekt met een minimale dikte van 0,5 meter grond.

(...)

De samenstellingsanalyses van de TGG ter plaatse van paardenwei geeft een I-waardeoverschrijding van benzeen en een groot aantal stoffen (waaronder een aantal metalen, tolueen, xylenen en chloorbenzenen) met een Aw-waardeoverschrijding. Individuele analyse van het mengmonster met verhoogde benzeen toont aan dat het gehalte benzeen in drie van de vier monsters de i-waarde overschrijdt. Een indicatieve toetsing aan normen uit het Besluit bodemkwaliteit geeft aan dat de grond niet toepasbaar is. De pH van de TGG ter plaatse van de paardenwei was 9,2.

Ten aanzien van PFAS wordt geconcludeerd dat in de drie geanalyseerde monsters TGG verschillende gehalten PFAS aanwezig zijn. Er is een monster waarvoor geen beperkingen gelden als gevolg van PFAS, maar er is ook een monster in de categorie B en C waarvoor beperkingen voor toepassing van de grond in respectievelijk grondwaterbeschermingsgebieden en onder de grondwaterstand gelden. Er zijn twee monsters indicatief geanalyseerd op asbest; asbest is niet aangetoond. Ook gebromeerde difenylethers zijn niet aangetoond in gehalten boven de rapportagegrens.

(...)

Paardenwei

Van de grond ter plaatse van de paardenwei zijn vier mengmonsters geanalyseerd van de bovengrond en één van de ondergrond. Het mengmonster dat bestaat uit klei bevat geen gehalten boven de Aw-waarde en is altijd toepasbaar.

De overige monsters bevatten zandmengmonsters. Het grondmengmonster bestaand uit boringen 158, 161, 165 en 166 bevindt zich het dichtstbij de toepassing met TGG en bevat een Aw-waardeoverschrijding van nikkel en is toepasbaar als klasse wonen.

Een tweede grondmengmonster van de bovengrond bestaand uit zand uit boringen 155,156, 159, 160 164 en 167 bevat bijmengingen met baksteen en bevat Aw-waardeoverschrijdinge van kwik, lood en tin en is toepasbaar als klasse wonen. Een derde grondmengmonster bestaand uit zand van de boringen 152, 153, 154, 157, 163 en 168 bevat bijmengingen met puin en bevat Aw-waardeoverschrijdingen van kwik en nikkel. Op basis van nikkel is deze grond toepasbaar als klasse industrie. Het grondmengmonster van de ondergrond bevat puin en Aw-waardeoverschrijdingen van kwik, lood, zink en PAK en is toepasbaar als klasse industrie.

(...)