Rechtbank Den Haag, 13-06-2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:9119, C-09-664294-KG ZA 24-320
Rechtbank Den Haag, 13-06-2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:9119, C-09-664294-KG ZA 24-320
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 13 juni 2024
- Datum publicatie
- 13 juni 2024
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2024:9119
- Zaaknummer
- C-09-664294-KG ZA 24-320
Inhoudsindicatie
In geschil is of de door de Gemeente Leidschendam-Voorburg voorgenomen verkoop van een perceel gemeentegrond in strijd is met het Didam-arrest. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Op grond van haar beleid mocht de Gemeente Leidschendam-Voorburg de beoogd koper in de gegeven omstandigheden aanmerken als enige serieuze gegadigde voor het betreffende perceel. De vorderingen van eiser worden daarom afgewezen.
Uitspraak
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/664294 / KG ZA 24-320
Vonnis in kort geding van 13 juni 2024
in de zaak van
[eiser] te [plaats] ,
eiser,
advocaat mr. N. van Collem te Zoetermeer,
tegen:
GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG te Leidschendam,
gedaagde,
advocaat mr. H.T.N. Hoogwout en mr. M.C. van Hemert te Alphen aan den Rijn,
waarin zich heeft gevoegd aan de zijde van de Gemeente Leidschendam-Voorburg:
1828-VIII B.V. te Amsterdam,
advocaat mr. P.E.J.M. Loeffen te Amsterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’, ‘de Gemeente’ en ‘1828-VIII’.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 mei 2024 met producties 1 tot en met 12;
- de door de Gemeente overgelegde conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de incidentele conclusie tot voeging van 1828-VIII;
- de op 28 mei 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door [eiser] en de Gemeente pleitnotities zijn overgelegd.
De vonnisdatum is vervolgens (nader) bepaald op vandaag.
2 Het incident tot voeging
VIII heeft gevorderd zich te mogen voegen in de procedure tussen [eiser] en de Gemeente aan de zijde van de Gemeente. [eiser] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de voeging en heeft zich op het standpunt gesteld dat het 1828-VIII ontbreekt aan een voldoende belang bij voeging, nu de Gemeente en 1828-VIII feitelijk optreden als één partij, zodat geen sprake is van een eigen belang van 1828-VIII bij de onderhavige procedure. De Gemeente heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen voeging.
De voorzieningenrechter heeft voeging van 1828-VIII aan de zijde van de Gemeente ter zitting toegestaan. Het volgende is daartoe redengevend. Voor het aannemen van een belang bij voeging is voldoende dat de partij die voeging vordert nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde de derde zich voegt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat 1828-VIII voldoende belang heeft bij haar vordering. Het belang van 1828-VIII bij voeging is erin gelegen dat zij, als partij aan wie de Gemeente voornemens is grond te verkopen, nadelige gevolgen kan ondervinden van een voor de Gemeente ongunstige uitkomst van dit kort geding. 1828-VIII verliest in dat geval namelijk haar positie om de grond zonder openbare selectieprocedure van de Gemeente te kopen. Voorts is niet gebleken dat de voeging aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen.
3 De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
[eiser] beheert, ontwikkelt en handelt in vastgoed. [eiser] is eigenaar van enkele percelen aan de [adres 1] , kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummers 3178 A21, 3178 A22, 3178 A23, 3178 A24, 3178 A33, 3178 A34, 3178 A35 en 3178 A36. [eiser] verhuurt deze percelen aan [B.V. I]
Ten zuiden van de percelen van [eiser] ligt het perceel plaatselijk bekend als [adres 2] , kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummer 2381 (hierna: [adres 2] ). Op dit perceel is in het verleden een timmerfabriek geëxploiteerd door de voormalig eigenaar van het perceel, [de B.V.] . Dit perceel met opstallen is sinds februari 2023 in eigendom van 1828-VIII, een onderneming die gericht is op vastgoedontwikkeling.
De Gemeente is eigenaar van een stuk grond, gelegen nabij de [adres 2] . Deze strook grond is kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummers 4690 en 4812 (hierna: perceel B). De kadastrale tekening ziet er als volgt uit (waarbij het deel van de gemeentelijke percelen waarom het hier feitelijk gaat met de letter B is aangegeven)
VIII heeft op 3 september 2020 een initiatief bij de Gemeente ingediend voor sloop van de voormalige timmerfabriek en de realisatie van een wooncomplex met 138 sociale huurappartementen voor jongeren in de leeftijdscategorie 18 tot 28 aan de [adres 2] (hierna: het bouwplan). Zij gaf daarbij aan ten behoeve van de realisatie van dit plan een naastgelegen stuk grond van 395 m2 (perceel B) van de Gemeente te willen kopen.
Op 20 juli 2022 is tussen 1828-VIII en de Gemeente een intentieovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de ontwikkeling van voormeld bouwplan, met als doel de haalbaarheid van het bouwplan te onderzoeken. In een latere anterieure overeenkomst zijn nadere afspraken tussen hen gemaakt en is vastgelegd dat de Gemeente ten behoeve van het bouwplan voornemens is perceel B aan 1828-VIII te verkopen en in beginsel planologische medewerking zal verlenen aan de ontwikkeling van de beoogde doelgroepenbouw.
Omwonenden en ondernemers uit de omgeving (waaronder [eiser] ) hebben zich verenigd in [Actiegroep X] en bezwaren geuit tegen het bouwplan. Deze bezwaren zien op de gestelde (te) hoge parkeerdruk in het gebied rondom [adres 2] , de voorgenomen bouwhoogte van het wooncomplex en de onderhandse verkoop van perceel B aan 1828-VIII. In een brief van 27 september 2022 van de advocaat van [Actiegroep X] aan de Gemeente staat (onder andere) het volgende:
“Het laatste maar niet onbelangrijkste punt betreft wellicht de kans op een onderhandse verkoop van gemeentelijke grond, te weten het perceel kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummer 4690.
Uit de intentieovereenkomst, gesloten tussen de gemeente en [Naam] d.d. 22 juli 2022, volgt dat [Naam] de intentie heeft om ten behoeve van de realisatie van [adres 2] gemeentelijke grond aan te kopen. Volgens artikel 1.3 van de intentieovereenkomst zal nog moeten worden onderhandeld over een anterieure overeenkomst en (onderhandse) grondverkoop door de gemeente, indien de ontwikkelvisie van [Naam] zodanig is uitgewerkt, dat het de goedkeuring van het college van burgemeesters en wethouders kan dragen.
Deze afspraak roept de vraag op, op grond waarvan de gemeente meent daartoe gerechtigd te zijn zonder zich tevoren ervan hebben vergewist of er geen andere belangstellenden zijn voor deze transactie.
Bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten dient de gemeente immers de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel, in acht te nemen. Dit geldt ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de gemeente een overeenkomst tot verkoop van een aan haar toebehorend stuk grond sluit. De Actiegroep ziet niet in waarom lokale gegadigden niet zouden mogen mededingen bij de aankoop daarvan.
Met een beroep op het gelijkheidsbeginsel meldt [eiser] zich hierbij aan als gegadigde voor de aankoop van het desbetreffende stuk grond. [eiser] heeft veel belangstelling voor het stuk grond, daar hij aan de [Straatnaam] reeds vastgoed verhuurt. Laatstgenoemde kan hierdoor worden aangemerkt als serieuze gegadigde. De selectieprocedure hiervoor kunt u bekendmaken aan ondergetekenden. Wellicht ten overvloede verzoekt de Actiegroep om eventuele onderhandelingen met [Naam] ter zake de grond, voor zover onderhandelingen gaande zijn, op te schorten totdat ook andere gegadigden daartoe in de gelegenheid zijn gesteld.”
De Gemeente heeft bij brief van 9 november 2022 onder andere betwist dat er in de bestaande omgeving nabij [adres 2] sprake is van een te hoge parkeerdruk dan wel dat de parkeerdruk als gevolg van de realisatie van het bouwplan zal toenemen. De Gemeente heeft met betrekking tot de voorgenomen verkoop van perceel B aangegeven dat de formele publicatie daarvan in een later stadium plaatsvindt.
De Gemeente heeft op 28 februari 2024 het ‘Voornemen tot verkoop van gemeentegrond nabij [adres 2] ’ gepubliceerd in het Gemeenteblad. In de publicatie is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(...)
De Gemeente is voornemens planologische medewerking te verlenen aan een bouwplan van 1828-VIII B.V. Het bouwplan voorziet in de sloop van de aanwezige bebouwing op [adres 2] en de realisatie van een appartementencomplex met 138 huurappartementen en bijbehorende gedeelde voorzieningen, waaronder ruimtes voor co-working en co-living, en de realisatie van ca. 53 openbare parkeerplaatsen, op het perceel gelegen aan de [adres 2] (dat reeds in eigendom is van 1828-VIII B.V.), en op een gedeelte van de percelen kadastraal bekend als [Gemeente II] , [sectieletter] , nummers 4690 en 4812 (ter grootte van 395 m2).
De woningen worden verhuurd volgens het landelijk bekende 1828-woonconcept. Dat houdt in dat zelfstandige woningen (appartementen) binnen het wooncomplex worden verhuurd aan jongeren in de leeftijd van 18 tot 28 jaar, die gemeenschappelijke voorzieningen met elkaar delen. Ongeveer 85% van alle nieuwe woningen zijn sociale huurwoningen. Een gedeelte van de woningen zal worden verhuurd aan zorgbehoevende jongeren.
Voor de realisatie van het bouwplan is noodzakelijk een gedeelte gemeentegrond te verkopen aan 1828-VIII B.V. 1828-VIII B.V. is de juridisch eigenaar van het perceel en de daarop aanwezige opstal aan de [adres 2] , kadastraal bekend [Gemeente II] , [sectieletter] , nummer 2381.
Naar het oordeel van de Gemeente is 1828-VIII B.V. de enige serieuze gegadigde voor de aankoop van dit perceel.
Toelichting en motivering
Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, hierna het ‘Didam-arrest’). De Gemeente meent dat zij op grond van dit arrest het perceel gemeentegrond rechtstreeks – zonder voorafgaande openbare selectieprocedure – aan de ontwikkelaar mag verkopen, nu sprake is van een uitzonderingsregel die voortvloeit uit het Didam-arrest. De ontwikkelaar is volgens de Gemeente de enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel, waardoor het de Gemeente vrijstaat tot rechtstreekse verkoop aan de ontwikkelaar over te gaan. Daaraan liggen de volgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria en omstandigheden ten grondslag:
- de Gemeente verkoopt de grond aan de eigenaar van de [adres 2] met als doel om één bouwplan te ontwikkelen voor deze locatie, inclusief het perceel gemeentegrond;
- verkoop van de gemeentegrond aan een andere partij dan 1828-VIII B.V. is niet wenselijk, omdat een separate ontwikkeling van het perceel gemeentegrond niet kan leiden tot een financieel haalbaar plan met een dergelijke omvang en soortgelijke functie, zoals het aantal (sociale) huurwoningen;
- verkoop van het perceel maakt de ontwikkeling van een uniek concept mogelijk, gebaseerd op een initiatief van 1828-VIII B.V. dat woonruimte biedt voor jongeren, waaraan de Gemeente met het aangaan van de anterieure overeenkomst in beginsel planologische medewerking verleent en waarin wordt voorzien in woningen voor een specifieke doelgroep waar veel vraag naar is;
- het te verkopen perceelsgedeelte is niet geschikt voor een separate herontwikkeling vanwege beperkingen als gevolg van de huidige omliggende (bedrijfs)bestemmingen en de beperkte oppervlakte.
Reactietermijn
Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, dan dient u dit kenbaar te maken door middel van een gemotiveerd bericht aan info@leidschendam-voorburg.nl, uiterlijk op 20 maart om 18.00 uur gevolgd door het aanhangig maken van een kort geding bij de rechtbank te ’s-Gravenhage, uiterlijk op 10 april 2024.(...)”
[eiser] is bij brief van 20 maart 2024 van zijn advocaat opgekomen tegen de voorgenomen verkoop van de Gemeentelijke percelen en heeft vervolgens een dagvaarding doen uitbrengen.