Rechtbank Den Haag, 12-12-2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:23939, 11953267
Rechtbank Den Haag, 12-12-2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:23939, 11953267
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 12 december 2025
- Datum publicatie
- 19 december 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2025:23939
- Zaaknummer
- 11953267
Inhoudsindicatie
De opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder op grond van artikel 39 FW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit wordt onder meer getoetst door de aannemelijkheid van toewijzing van een vordering tot indeplaatsstelling in een bodemprocedure te toetsen. De vergevorderde onderhandelingen met een derde partij wegen mee in het oordeel.
Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
AR/c
Zaaknummer: 11953267 \ RL EXPL 25-20915
Vonnis in kort geding van 12 december 2025
in de zaak van
Fouad EL HOUZI q.q., handelende in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidVAVA LEIDSENHAGE B.V.,
te Leidschendam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de curator,
gemachtigde: mr. S.E.J.A. Collard,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidURW NEDERLAND WINKELS 2 B.V.,
te Amstelveen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: URW,
gemachtigden: mr. J.A. le Clercq en mr. P.A.A. du Perron.
1 De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- -
-
de dagvaarding met producties van 19 november 2025;
- -
-
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties;
- -
-
de aanvullende producties van de curator;
- -
-
de akte wijziging van eis van de curator;
- -
-
de aanvullende productie van URW.
Op 28 november 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Hierbij hebben de gemachtigden van de curator en van URW pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen.
2 De feiten
in conventie en in reconventie
URW verhuurt de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] aan Vava Leidsenhage B.V. De bedrijfsruimte bevindt zich in de Westfield Mall of the Netherlands (MOTN) in Leidschendam. Vava Leidsenhage exploiteerde hierin een Vapiano-restaurant (hierna: Vapiano Leidsenhage).
Bij vonnis van 9 september 2025 is Vava Leidsenhage in staat van faillissement verklaard met benoeming van de curator tot faillissementscurator. De curator heeft de exploitatie van het restaurant voortgezet tot 26 oktober 2025. Op 24 september 2025 heeft URW de door Vava Leidsenhage verleende bankgarantie van drie maanden huur getrokken.
Van der Valk Participaties II B.V. is (indirect, via Vava Holding B.V.) bestuurder en aandeelhouder van Vava Leidsenhage. Bestuurder van Van der Valk Participaties II B.V. is Van der Valk Participaties B.V., waarvan de bestuurder is Stichting Van der Valk International Beheer. Een van de bestuurders van deze stichting is [naam]. In het vervolg van het vonnis zal voor de leesbaarheid worden gesproken over “Van der Valk” als het gaat om (een van de genoemde) aan de stichting gelieerde entiteiten. Op 12 september 2025 is vanwege de curator aan de advocaat van de bestuurder van Vava Leidsenhage c.q. Van der Valk, mr. Beneder, meegedeeld dat het zijn cliënte niet is toegestaan om (zelfstandig) contact op te nemen met URW.
Nadat Vava Leidsenhage in staat van faillissement was verklaard, heeft onder andere Pavarotti Motn B.V. (hierna: Pavarotti) de curator een bod gedaan inzake de overname van het onder de naam Vapiano Leidsenhage geëxploiteerde bedrijf. Pavarotti exploiteert onder andere een Italiaans restaurant net buiten MOTN en in MOTN een Italiaanse ijszaak. Van der Valk heeft de curator ook een bod gedaan inzake de doorstart van Vapiano Leidsenhage. De curator achtte het bod van Pavarotti het meest opportuun.
De curator en URW heeft Pavarotti bij URW geïntroduceerd als kandidaat-koper van het bedrijf en opvolgend huurder van de bedrijfsruimte. Op 1 oktober 2025 stuurt URW de curator een mail met – onder meer – de volgende inhoud:
“We hebben het plan van Pavarotti besproken en willen graag het volgende voorstellen:
- Nieuwe entiteit is OK
- Waarborgsom van 6 maanden
- Kwartaalbetaling voldaan voor ingangsdatum
- 10 jaar vaste huurtermijn (zelfde als Vapiano)
- De SBR van Vapiano was gebaseerd op een self-service concept. Als het een full-service concept wordt zal de SBR daar ook op aangepast worden naar 10%
- Technische zaken opgelost in overleg met Technisch Management. Zo niet, dan houden we de bankgarantie vanwege nalatigheid Vapiano om deze zaken zelf op te lossen.
- Ontwerp van het restaurant en de aanpassingen die Pavarotti wil doen moeten voorafgaand goedgekeurd worden door URW Design studio – dit is een standaard procedure voor elke huurder.
- Oktober huur zoals maandag besproken wordt ingehouden van de bankgarantie van Vapiano.
Als jullie met bovenstaande akkoord kunnen gaan, dan zijn we (onder voorbehoud van goedkeuring directie) verder te gaan met Pavarotti.”
Hierop reageert de curator op 2 oktober 2025 – onder meer – als volgt:
“Ik ga slechts in op de punten waarover geen overeenstemming bestaat:
- De waarborgsom van 6 maanden is langer dan thans in de huurovereenkomst staat, nl. 3 maanden. Daar zal de huurder waarschijnlijk niet mee akkoord gaan.
- 10 jaarstermijn: de huurder hecht aan voortzetting van de huidige huurperiode (met mogelijkheid van verlenging), thans is er nog 5 jaar in plaats van de gewenste 10 jaar.”
Op 2 oktober 2025 stuurt [naam] een e-mail aan (onder andere) mr. Beneder, waarin zij meedeelt dat zij contact heeft opgenomen met URW om haar te informeren over het voornemen van Van der Valk om een verzoek tot ontslag van de curator in te dienen. Verder verklaart zij dat zij heeft vernomen van URW dat de curator een nieuwe huurovereenkomst met Pavarotti wil sluiten. Afsluitend schrijft zij – onder meer – het volgende:
“Zij (URW, toevoeging kantonrechter) gaf aan dat er nog geen nieuwe huurovereenkomst is gesloten en dat men de uitkomst van ons verzoek zal afwachten. Toen ik aangaf dat, mocht het huurcontract worden geëindigd, Westfield vervolgens rechtstreeks een overeenkomst met ons kan sluiten, wilde zij daar op dit moment nog niet op vooruitlopen. Wel merkte zij op dat dit mogelijk zal leiden tot een open onderhandelingspositie (...).”
Op 3 oktober heeft Van der Valk een verzoekschrift tot ontslag van de curator ingediend.
Op 6 oktober 2025 heeft URW de curator meegedeeld dat zij de huurovereenkomst per 6 januari 2026 opzegt.
Op 7 oktober 2025 schrijft de curator per e-mail aan URW:“Zoals gisteren besproken hierbij de bevestiging dat overeenstemming is bereikt met Pavarotti (...) over de activiteiten incl. personeel van Vava Leidsenhage B.V. Ook de rechter-commissaris heeft de transactie goedgekeurd.”
Op 8 oktober 2025 sluiten de curator en Pavarotti een overeenkomst inzake de overname van het restaurantbedrijf tegen een koopsom van € 750.000,--, te weten € 150.000,-- voor inventaris en voorraad en € 600.000,-- voor goodwill.
Op 8 oktober 2025 stuurt [naam] URW een e-mail waarin zij de wens uitspreekt om op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst met URW aan te gaan “onder de vleugels van Love & Food”.
Op 9 oktober 2025 stuurt URW aan Pavarotti en Van der Valk een e-mail waarin zij hen beide verzoekt om vóór vrijdag 10 oktober 10:00 uur per e-mail een ‘uiterlijk voorstel’ te doen voor de commerciële uitgangspunten voor de huur van de bedrijfsruimte.
Op 9 oktober 2025 ontvangt URW een voorstel van Van der Valk. Op 23 oktober 2025 ontvangt URW een voorstel van Pavarotti. Op 24 oktober 2025 heeft URW zowel met Pavarotti als met Van der Valk een gesprek gehad over de voorstellen.
Op 30 oktober 2025 stuurt URW aan de curator een e-mail waarin zij, onder andere, verklaart dat URW ervoor gekozen heeft momenteel enkel onderhandelingen te voeren met Van der Valk, althans een gelieerde entiteit.
Op 11 november 2025 heeft de rechtbank Rotterdam het verzoek van Van der Valk tot ontslag van de curator op een zitting behandeld en bij mondelinge uitspraak afgewezen.
Op donderdag 27 november 2025 heeft URW een mail aan de advocaat van Van der Valk gestuurd met daarbij een concept-huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte tussen URW en VAP Leidschendam MOTN B.V. Deze B.V. is op 7 november 2025 opgericht en de enig aandeelhouder en bestuurder is Love & Food Restaurant Holding s.r.o., die op haar beurt de enig aandeelhouder van de franchisegever van Vapiano is, waarvan Van der Valk de eigenaar is.
3 Het geschil
in conventie
De curator vordert – samengevat en na wijziging van eis – primair dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat de opzegging door URW geen rechtsgevolg, althans geen effect heeft en dat de huurovereenkomst doorloopt; en/of
II. machtiging althans toestemming verleent, althans URW veroordeelt Pavarotti als huurder in de plaats te stellen van Vava Leidsenhage, eventueel onder de voorwaarden van een bankgarantie voor drie maanden huur en borgstelling zoals in overeenkomst tussen de curator en Pavarotti overeengekomen; althans
III. URW veroordeelt om mee te werken aan een contractovername door Pavarotti ,op straffe van verbeurte van een dwangsom, eventueel onder de eerdergenoemde voorwaarden; althans
IV. URW bij wege van voorlopige maatregel veroordeelt om te gehengen en te gedogen dat Pavarotti de exploitatie in het gehuurde voortzet totdat in een bodemprocedure onherroepelijk is beslist op een vordering tot indeplaatsstelling, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Subsidiair vordert de curator dat de kantonrechter, als de vordering onder sub I niet wordt toegewezen, dat de vordering onder sub II toch wordt toegewezen, eventueel onder voorwaarden. Meer subsidiair vordert de curator dat de kantonrechter URW veroordeelt om de exclusieve onderhandelingen met Pavarotti te goeder trouw te hervatten en af te ronden, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
De curator legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de opzegging van URW moet worden gekwalificeerd als misbruik van omstandigheden en dat die opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe stelt de curator dat URW gebruik maakt van de onbehoorlijke opstelling van Van der Valk, die verantwoordelijk is voor de grote boedelschuld en met wie URW nu een huurovereenkomst wenst te sluiten. Het enige belang dat URW heeft bij de opzegging is het realiseren van een hogere huurprijs en betere voorwaarden en dat is volgens URW niet de ratio van artikel 39 Faillissementswet (Fw). Het belang van de curator, dat gevormd wordt door de belangen van de gezamenlijke schuldeisers van Vava Leidsenhage, moet prevaleren boven dit belang. Ten aanzien van de vordering machtiging indeplaatsstelling heeft de curator verschillende omstandigheden gesteld die volgens hem maken dat die vordering toewijsbaar is. URW wordt daardoor niet in haar (overige) belangen geschaad, omdat de huur elke maand is betaald, onder andere door middel van het trekken van de bankgarantie van drie maanden huur.
URW voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de curator, dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de curator in de kosten van deze procedure.
URW betwist dat de opzegging in strijd is met artikel 39 Fw en dat voldaan is aan de vereisten voor indeplaatsstelling. Zij voert hiertoe aan dat haar belang niet alleen is gelegen in een hogere verhuurprijs, maar dat er verschillende elementen een rol hebben gespeeld bij de opzegging, zoals de onzekerheid over de positie van de curator als gevolg van het ontslagverzoek en over het door Van der Valk geclaimde pandrecht.
in reconventie
URW vordert dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de curator veroordeelt de bedrijfsruimte binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan URW, op straffe van een dwangsom.
De curator heeft de vordering bestreden.