Rechtbank Gelderland, 21-05-2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:3756, 250587

(...)

Onderwerp: uitvoering verkennend bodemonderzoek [adres] e.o.

(...)

In opdracht van de gemeente Arnhem hebben adviesbureaus archiefonderzoek uitgevoerd in heel Arnhem, waarbij ook [adres] e.o. in de archieven voorkwam.

(...)

Inventarisatie en historisch onderzoek

In 2000 heeft de gemeente een inventarisatie uitgevoerd naar alle voormalige (bedrijfs)activiteiten in de gemeente Arnhem die tot bodemverontreiniging hebben kunnen leiden. Hieruit bleek dat op [adres] e.o. de volgende activiteiten hebben plaatsgevonden: (...).

Verkennend onderzoek

In juni 2005 start Oranjewoud B.V. met het uitvoeren van verkennende bodemonderzoeken. (...) Daarbij wordt bekeken of in grond en grondwater verontreiniging aanwezig is ten gevolge van de voormalige (bedrijfs)activiteiten. Ook bij uw pand ([adres]) is onderzoek gepland.

Oranjewoud B.V. zou graag vanaf week 25 (20 juni 2005) een verkennend onderzoek willen uitvoeren ter plaatse van uw pand aan de [adres].

(...)

(...)

Op 16 januari 2008 heeft [eiser] met SVA de koopovereenkomst met betrekking tot het woonhuis en aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres], (hierna: het woonhuis), gesloten.

In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende.

(...)

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(...)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

(...)

(...)

In opdracht van de gemeente Arnhem hebben adviesbureaus archiefonderzoek uitgevoerd in heel Arnhem, waarbij ook [adres] in de archieven voorkwam. Reden voor dit onderzoek is dat de gemeente Arnhem de bodemkwaliteit in beeld moeten hebben voor de gehele gemeente.

(...)

Inventarisatie en verkennend onderzoek

In 2000 heeft de gemeente een inventarisatie uitgevoerd naar alle voormalige (bedrijfs)activiteiten in de gemeente Arnhem die tot bodemverontreiniging hebben kunnen leiden. Hieruit bleek dat op [adres] de volgende activiteiten hebben plaatsgevonden: (...). Uit een uitgevoerd verkennend onderzoek blijkt dat er verhoogde concentraties in de grond zijn gevonden en dat een vervolgonderzoek (nader bodemonderzoek) noodzakelijk is. In een nader bodemonderzoek worden boringen geplaatst om te bekijken hoe groot de verontreiniging is (afbakenen van de verontreiniging).

Nader onderzoek

In juni 2009 start MWH met het uitvoeren van nadere bodemonderzoeken. Ook bij uw pand aan de [adres] is onderzoek gepland. (...)

MWH zou graag vanaf eind juni 2009 een nader onderzoek willen uitvoeren ter plaatse van uw pand aan de [adres].

(...)

(...)

Op grond van bodemonderzoeksgegevens blijkt dat de bodem op de locatie [adres] e.o. te Arnhem verontreinigd is met lood, zink en PAK.

(...)

In de ontwerpbeschikking (...) staat dat het hier gaat om een niet spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij het huidige gebruik van de locatie zijn er geen onaanvaardbare risico’s. Hierbij is ervan uitgegaan dat maximaal 10% van de totale groente- en fruitconsumptie (per persoon) afkomstig is uit de tuin.

Bij gelijkblijvend gebruik hoeft een sanering niet spoedig te worden uitgevoerd. (...)

In de ontwerpbeschikking staat onder het kopje ‘gebruiksbeperkingen’ dat voor graafwerkzaamheden instemming van het bevoegde gezag nodig is. Dit geldt niet voor graaf- en tuinwerk van beperkte omvang (voor graafwerk tot maximaal 1m3 is geen instemming nodig).

(...)

(...)

Onduidelijk is mij op dit moment wat de exacte opstelling van uw Stichting met betrekking tot de noodzakelijke bodemsanering is: heeft uw Stichting een bod of toezegging aan mijn cliënt gedaan om de bodem te saneren, en zo ja, binnen welke termijn wordt daaraan uitvoering gegeven? Ik begrijp immers dat die sanering tot op heden niet is uitgevoerd.

(...)

(...)

Aldus moet het ervoor worden gehouden dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem – in weerwil van hetgeen zij bij het sluiten van de koopovereenkomst met cliënten heeft verklaard – wel bekend was met het gegeven dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem voor en bij het aangaan van de koopovereenkomst onjuiste inlichtingen aan cliënten zijn verstrekt. Daarmee heeft de stichting Volkshuisvesting Arnhem gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betamelijk wordt geacht (...). Bovendien is de koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling en zou die bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans in elk geval niet op dezelfde wijze zijn gesloten (...). De stichting Volkshuisvesting wordt door middel van deze brief verzocht (...) om de aansprakelijkheid in deze kwestie (...) te erkennen. Voorts wordt de stichting Volkshuisvesting Arnhem door middel van deze brief verzocht (...) om zich (...) bereid te verklaren om alle schade te vergoeden die cliënten hebben geleden, leiden en wellicht in de toekomst nog zullen leiden.

(...)

(...)

Enkele dagen geleden heeft [naam] (fon.) telefonisch contact met mij opgenomen. Hij sprak zijn verbazing uit over de inhoud van mijn faxbericht d.d. 11 mei 2012, omdat aan cliënten reeds te kennen zou zijn gegeven dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem op korte termijn zou zorgen voor de noodzakelijke bodemsanering, zulks in die zin dat de kosten van die bodemsanering voor rekening van de stichting Volkshuisvesting zouden komen en er vervolgens een schone grondverklaring zou worden afgegeven. [naam] sprake tevens de hoop uit dat de noodzakelijke bodemsanering binnen één maand zou kunnen plaatsvinden.

Vervolgens heb ik [naam] verzocht om een en ander schriftelijk aan mij te bevestigen, zodat een gerechtelijke procedure zou kunnen worden voorkomen. [naam] liet mij weten dat hij daartoe bereid was en daarvoor ook zou zorgen. Echter, het stemt mij enigszins droevig te moeten vaststellen dat ik die door [naam] toegezegde schriftelijke bevestiging tot op de dag van vandaag niet heb mogen ontvangen.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande (...) wordt de stichting Volkshuisvesting Arnhem door middel van deze brief verzocht (...) te bevestigen dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem binnen drie maanden na heden zal zorgdragen voor de noodzakelijke bodemsanering, zulks in die zin dat de kosten van die bodemsanering zullen worden gedragen door de stichting Volkshuisvesting Arnhem en er vervolgens een schone grondverklaring wordt afgegeven.

(...)

(...)

Mag ik aannemen dat u bedoeld hebt te bevestigen dat de stichting Volkshuisvesting Arnhem voor de noodzakelijke bodemsanering bij bovenstaand object zal zorg dragen en dat zij de kosten daarvan ook voor haar rekening zal nemen?

(...)

(...)

Wij zullen de kosten voor onze rekening nemen.

(...)

Op 8 januari 2013 heeft de advocaat van [eiser] aan [naam] het volgende geschreven.

(...)

Van cliënten heb ik inmiddels begrepen dat de sanering van de verontreinigde bodem van het [perceel] heeft plaatsgevonden. Echter, tot op heden hebben cliënten nog geen ‘schone grondverklaring’ ontvangen, zoals u hebt toegezegd in uw e-mailbericht van 22 mei 2012. Ik moge u wel verzoeken te bevorderen dat cliënten de betreffende verklaring alsnog ten spoedigste ontvangen.

(...)

(...)

BESCHIKKING INSTEMMING EVALUATIEVERSLAG BODEMSANERING

Op grond van artikel 14 van het Besluit uniforme saneringen stemmen wij in met het ingediende evaluatieverslag van de deelsanering. Er is sprake van een multifunctionele deelsanering. De verontreiniging is ter plaatse van de deellocatie volledig verwijderd tot achtergrondwaarde. In de wanden is nog sprake van een restverontreiniging, op de naastliggende terreinen is ook nog een deel van de verontreiniging aanwezig. De omvang van de restverontreiniging is nog niet volledig in kaart gebracht.

Gebruiksbeperkingen

Op de kadastrale kaart, die bij dit besluit is gevoegd, is de contour van de deelsanering en de restverontreiniging aangegeven. De contour van de restverontreiniging is echter nog niet volledig in beeld. De kaart en de lijst met kadastrale gegevens maken deel uit van dit besluit (...)

(...) heb ik moeten vaststellen dat uit de arcering op de kadastrale kaart blijkt dat er op het perceel van cliënten nog sprake is van restverontreiniging. Naar het oordeel van een door cliënten ingeschakelde makelaar zal die restverontreiniging bij een eventuele verkoop van de woning moeten worden gemeld. Echter, het melden van die restverontreiniging zal naar het oordeel van de makelaar tot gevolg hebben dat potentiële kopers nagenoeg allemaal zullen afhaken.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande stel ik u nog eenmaal (....) in de gelegenheid om te komende met een passende oplossing van het thans ontstane probleem, zulks in die zin dat de restverontreiniging alsnog ten spoedigste zal worden verwijderd (en er nadien een nieuwe ‘schone grondverklaring’ aan cliënten wordt verstrekt), de woning wordt teruggekocht tegen de destijds door cliënten betaalde koopprijs (te vermeerderen met de waarde van de door cliënten aangebrachte verbeteringen), dan wel dat met cliënten in overleg wordt getreden over een mogelijke woningruil.

(...)

(...)

Volkshuisvesting is van mening dat er op het perceel geen verontreiniging meer aanwezig is, getuige de aan u toegezonden stukken. In de beschikking van 13 maart staat overduidelijk vermeld, dat “de verontreiniging ter plaatse van de deellocatie volledig verwijderd is tot achtergrondwaarde”. Tevens staat vermeld, dat er nog sprake is van restverontreiniging in de wanden“ die zich op naastliggend terreinen bevindt!

(...)

(...)

Het is dus niet zo dat er nog sprake zou zijn van restverontreiniging in de wanden die zich op naastliggende terreinen bevinden (...). Bovendien moet het worteldoek kennelijk in stand blijven en dat heeft tot gevolg dat cliënten de uitgevoerde sanering, de gevolgen daarvan en de verplichtingen die daaruit voortvloeien bij de door hen gewenste verkoop van de woning niet kunnen verzwijgen.

Bovendien is aan de arcering (duidende op restverontreiniging) op de bij de beschikking gevoegde kadastrale kaart te zien dat er tussen de achtergevel van de woning en de tuin kennelijk ook nog sprake is van restverontreiniging.

Tegen de achtergrond van het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tot op heden nog niet naar behoren is hersteld.

(...)