Rechtbank Gelderland, 28-01-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:914, 255237

Op 11 april 2008 heeft de algemene vergadering van Woonvereniging besloten tot aankoop van het pand [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor € 595.500,00, financiering van de aankoop bij ING Bank N.V. (ING) en verlening van een recht van hypotheek aan ING tot € 1.000.000,00.

De onroerende zaak was eerder door BoWi of nader te noemen meester voor € 530.000,00 gekocht. [gedaagde] is enig bestuurder van BoWi. BoWi handelt in onroerende zaken. [eiser] is bestuurder van MeWi B.V (MeWi), die onder meer belast wordt met het verbouwen van de onroerende zaak.

Woonvereniging is blijkens de daarvan opgemaakte notariële akte op 21 april 2008 opgericht door [gedaagde] en [eiser]. Zij werden haar eerste bestuurders. Blijkens de verklaring van de oprichters in art. 3 van haar statuten hebben [gedaagde] en [eiser] de onroerende zaak gekocht ten behoeve van derden die daarin wensen te gaan wonen, en zijn zij ‘ter regeling van de onderlinge vermogensrechtelijke betrekkingen’ overeengekomen de onroerende zaak te doen overdragen aan een door hen op te richten vereniging, namelijk Woonvereniging.

Het doel van Woonvereniging is blijkens art. 2 van haar statuten

1. het verschaffen van passende woonruimte voor haar leden;

2. het scheppen en verzorgen van passende financieringsmogelijkheden;

3. het regelen van de financiële gevolgen van toetreding en van het einde van het lidmaatschap;

4. het scheppen van een voor haar leden optimaal woonmilieu (...);

5. het beheren van eventuele gemeenschappelijke zaken en/of ruimten ten behoeve van de leden.

De geldmiddelen van Woonvereniging worden blijkens art. 3 van de statuten onder meer verkregen uit inleggelden, contributie en geldleningen met derden en/of leden.

Volgens art. 4 van de statuten houdt het ter beschikking stellen van woonruimte in beginsel automatisch in het toelaten als lid van degene die zich daarvoor aangemeld heeft en die onder meer ‘in staat is te voldoen aan de door de algemene vergadering vastgestelde voorwaarden, onder andere wat de financiële aspecten betreft’.

Art. 5 van de statuten betreft het ledenregister waarin gegevens over de leden van Woonvereniging en voor zover van belang ook van haar gewezen leden, geregistreerd dienen te worden. Het artikel legt de bewijskracht van het register vast en bepaalt dat het bestuur het register bewaart en desgevraagd aan leden uittreksels ervan verschaft.

Art. 7 van de statuten houdt onder meer in dat een lid voor de ter beschikking gestelde woonruimte een inleggeld betaalt ter grootte van de dan geldende waarde van deze woonruimte met het bijbehorende aandeel in de gemeenschappelijke ruimten, welke waarde door de algemene vergadering wordt vastgesteld en dat de leden ‘daar alle voordelen van het woningbezit van de vereniging aan de leden ten goede komen’, ‘ter dekking van de kosten, lasten, afschrijvingen en andere doeleinden (...)’ een periodieke bijdrage (contributie) moeten betalen die door de algemene vergadering wordt vastgesteld.

Bij het einde van het lidmaatschap, vermeldt art. 8 van de statuten, blijft het gewezen lid aansprakelijk voor nog niet betaalde contributie en eventuele andere schulden aan de vereniging. Het gewezen lid heeft recht op uitkering van de op dat moment geldende waarde van zijn woonruimte. Deze wordt bepaald op de vrije verkoopwaarde die door de algemene vergadering bindend wordt vastgesteld aan de hand van een taxatie.

Op 21 april 2008 is een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van ING voor alle schulden van Woonvereniging en haar leden voor een hoofdsom van € 1.000.000,00. Kredietnemer zijn volgens de hypotheekakte Woonvereniging ‘alsmede haar leden, zowel de huidige ([gedaagde] en [eiser], de rechtbank) als de toekomstige, en wat deze leden betreft slechts voor zover zulks door de vereniging zal blijken te zijn geaccordeerd’.

De oprichtingsakte van Woonvereniging, de leveringsakte betreffende de onroerende zaak en de onder 2.10 bedoelde hypotheekakte zijn alle gepasseerd voor notaris [naam]. Via hem zijn ook de lidmaatschapsrechten in Woonvereniging uitgegeven.

[eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] kopen ieder een lidmaatschapsrecht.

De vader van [eiser], L.H. [eiser], heeft de aankoop voor zijn dochter gefinancierd; daartoe is een recht van tweede hypotheek op de onroerende zaak gevestigd.

De eerste van de onder 2.12 bedoelde aankopen, die door [eiser], geschiedt door middel van de aanvaarding van het lidmaatschap van Woonvereniging en het sluiten van een ‘overeenkomst van geldlening (uitstel van betaling)’ die zijn neergelegd in een op 23 september 2008 ondertekende akte. Wat de lening betreft staat daarin dat [eiser] verklaart schuldig te zijn aan Woonvereniging, namens wie [gedaagde] en [eiser] verklaren van [eiser] te vorderen te hebben een inleggeld van € 168.000,00. Het bedrag is opeisbaar op de dag van oplevering van Fluits woning.

[eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] bewonen de eerste en tweede verdieping van de onroerende zaak, waarin in feite vier zelfstandige woningen zijn gevestigd waarop echter geen splitsing van de onroerende zaak is gevolgd. Blijkens de aktes zoals bedoeld onder 2.14 is splitsing wel voorzien en heeft het nieuwe lid van de splitsingsakte en de bijbehorende tekening kennis genomen.

De begane grond van de onroerende zaak is in gebruik als kantoor bij vennootschappen waarvan [gedaagde] en [eiser] bestuurders zijn.

In het voorjaar van 2011 wordt [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] te kennen gegeven dat ING stopt met de financiering van woonverenigingen, dat RaboBank de financiering wel wil overnemen, maar dat daartoe splitsing van de onroerende zaak nodig is, die zal inhouden dat de begane grond waar de kantoorruimtes zijn gevestigd, met inbegrip van de parkeerruimte, wordt afgesplitst van de bovengelegen verdiepingen.

De vader van [eiser], houder van een tweede hypotheek op de gehele onroerende zaak, verzet zich tegen de voorgenomen splitsing, onder meer omdat deze met name zou zijn ingegeven door het belang van BoWi, eigenares van de begane grond.

Notaris van [naam] bereidt de splitsing voor, die voorziet in een deel van de onroerende zaak met uitsluitend gebruik van de benedenwoning/kantoor met tuin, parkeerplaats en binnenplaats en kelder (161/400) en een deel met het uitsluitend gebruik van de entree op de begane grond met de daarop aansluitende bovenwoning op de eerste en tweede verdieping en de fietsenkelder (239/400). De splitsing gaat echter niet door. ING blijft financier.

[eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] laten een accountant onderzoek doen naar de bedrijfsvoering bij Woonvereniging. Uit het onderzoek blijkt onder meer dat er geen ledenregister en geen administratie worden bijgehouden. Het bestuur weigert aanvankelijk informatie te geven over de verbouwing van de onroerende zaak. In 2012 wordt aan de advocaat van Woonvereniging c.s. onder overlegging van facturen en dergelijke meegedeeld dat de verbouwing in opdracht van BoWi door MeWi is uitgevoerd voor € 188.789,00.

Er duiken andere dan de aanvankelijk bekende notulen op van de algemene vergadering van 11 april 2008, hierboven onder 2.1 bedoeld, waarin Bowi en Studentenkamer B.V. (hierna: Studentenkamer) als ‘nieuwe eerste leden’ vermeld staan en Woonvereniging instemt met hun toetreding. In de eerder bekende versie van de notulen viel te lezen dat de vergadering werd gevormd door voorzitter [gedaagde] en secretaris [eiser].

Op 12 december 2011 wordt een algemene vergadering van Woonvereniging gehouden. [gedaagde], [eiser], [eiser], [eiser] en [eiser] zijn daar aanwezig, [eiser] niet. [eiser], [eiser] en [eiser] worden er gekozen als nieuwe bestuursleden, die op 13 december 2011 in functie treden. Het oude bestuur – volgens deze notulen gevormd door BoWi – wordt zonder dat decharge wordt verleend, ontslagen per 12 december 2011. Tevens wordt het lidmaatschap van BoWi opgezegd.

De Kamer voor het Notariaat in het Ressort Arnhem-Leeuwarden verklaart in haar beslissing van 11 september 2014 de klacht gegrond die is ingediend tegen notaris Van [naam] door [eiser] en haar vader en inhoudt dat van de vergadering van de vereniging van 11 april 2008 twee versies bestaan (zie onder 2.21 hierboven) die beide zijn gesteld op aktepapier van de notaris en dat met de tweede versie is getracht onder meer [eiser] en haar vader te misleiden voor wat betreft de vraag wie de oprichters/leden van Woonvereniging waren.