Rechtbank Gelderland, 14-06-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:3523, C/05/385803 / KG ZA 21-95

De beoordelingsprocedure verloopt als volgt:

Voorselectie

Stap 1: vaststellen tijdige indiening van de Aanbieding (paragraaf 3.3)

Stap 2: beoordelen of de Aanbieding volledig en conform de uitvraag is ingediend (paragraaf 3.4)

Stap 3: de geldig bevonden Aanbiedingen op hoofdlijnen beoordelen aan de hand van de randvoorwaarden en de planvisie van de Gemeente Ede

Selectiefase

Stap 1: vaststellen tijdige indiening van de Aanbieding (paragraaf 3.3)

Stap 2: beoordelen of de Aanbieding volledig en conform de uitvraag is ingediend (paragraaf 3.4)

Stap 3: de geldig bevonden Aanbiedingen beoordelen op het gunningscriterium (hoofdstuk 4)

(...)

Beoordeling Aanbiedingen Voorselectie

De geldig bevonden Aanbiedingen worden op hoofdlijnen beoordeeld en onderling vergeleken (geen puntensysteem) aan de hand van de randvoorwaarden en de planvisie van de Gemeente Ede zoals vertaald in bijlage C2 en hetgeen is omschreven in hoofdstuk 1 van deze Uitvraag. Hierbij wordt een top vijf opgemaakt. Deze beste vijf inschrijvingen gaan door naar de selectiefase.

(...)’

Bijlage C2 van de leidraad vermeldt onder meer het volgende:

‘(...)

Inleiding

(...)

In het selectievoorstel moeten de beschreven randvoorwaarden en kaders worden geborgd en wordt afwijken van de gepresenteerde verkaveling en/of beeldambitie in positieve zin gewaardeerd.

(...)

Uitgangspunten en kaders

(...)

Het programma

Het programma omvat 3 woongebouwen, (...)

1. Sociale huur, 42 appartementen, bouwhoogte max. 20m, (...)

2. Commerciële koop- of huurwoningen in twee woongebouwen met max. 90 appartementen;

bouwhoogte gebouw 2 max 20m;

bouwhoogte gebouw 3 max. 30m;

bewonersparkeren in (half)verdiepte garage onder de woongebouwen en een opgetild maaiveld;

(...)

Architectonische uitwerking en detaillering

(...)

 De gebouwen mogen verschillen in bouwhoogte. De maximale bouwhoogte is 20m aan de oostzijde van het plangebied en 30m aan de westzijde van het plangebied. Dat betekent dat nabij de Parklaan hoger gebouwd kan worden en de bouwhoogte richting de bestaande bebouwing afneemt. Op die manier is rekening gehouden met de wensen en belangen van direct omwonenden.

 (...)

 Om de gebouwhoogte meer in relatie te brengen met de menselijke schaal te brengen, dient een levendig silhouet gecreëerd te worden. dit ontstaat door een duidelijke geleding in het volume aan te brengen. Om elegante woongebouwen te realiseren, die vanuit verschillende zijdes anders worden beleefd. (...)

Toetsingskader

De in te dienen plannen in dit selectieproces worden getoetst aan de landschappelijke, stedenbouwkundige en ecologische uitgangspunten en randvoorwaarden, zoals verwoord in tekst en beeld in de voorgaande hoofdstukken én aan de beeldambitie, zoals vermeld aan de hand van referentiebeelden in de hierop volgende hoofdstukken. Daarnaast moeten de plannen uiteraard voldoen aan de kwaliteitseisen, randvoorwaarden, uitgangspunten en zoals vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Kazerneterreinen Ede (25 april 2013) en het bestemmingsplan (juni 2011). (...)’

Bijlage C5 van de leidraad bevat de planregels bij het geldende bestemmingsplan. Deze bijlage vermeldt onder meer het volgende:

‘(...)

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS

(...)

Artikel 4 Woongebied

(...)

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder a tot en met d, waarbij tenminste de volgende bepalingen van toepassing zijn:

a De bebouwing wordt gesitueerd in overeenstemming met de ruimtelijke kwaliteit en een samenhangend stedenbouwkundig beeld.

b De verkaveling en de situering van de woningen is zodanig, dat een goede aansluiting ontstaat op de structuur van de omgeving.

(...)

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

(...)

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

a de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages.

(...)’

In het kader van de voorselectie zijn alle uitgenodigde partijen in de gelegenheid gesteld vragen te stellen over de door de gemeente ter beschikking gestelde documenten. De gemeente heeft deze vragen opgenomen en beantwoord in (verschillende versies van) de Nota van Inlichtingen (NvI). De NvI van 11 november 2020 vermeldt onder meer het volgende:

‘(...)

Vraag 32

Waarom wordt er geen puntensysteem gehanteerd bij de voorselectie?

Antwoord

De wijze van beoordeling correspondeert met hetgeen van Aanbieders in deze fase wordt gevraagd. Daarbij worden de Aanbiedingen op hoofdlijnen beoordeeld en onderling vergeleken. Uiteraard wordt de beoordeling van een motivering voorzien. In de voorselectie is echter geen sprake van een puntensysteem.

(...)

Vraag 38

Is in 2. Proefverkaveling & Kaders met de bebouwingsgrens (gele stippelijn) rekening gehouden met de in de randvoorwaarden genoemde 15m van de bestemmingsgrens en 20m vanaf de Parklaan?

Antwoord

Bijlage C5 (vast te stellen bestemmingsplan) is hierin maatgevend. De bouwmogelijkheden zoals daarin zijn opgenomen, vormen het kader.

(...)

Vraag 74

De gemeente daagt partijen uit om na te denken over alternatieve programma’s. Is de gemeente ook bereid het bestemmingsplan daarvoor te wijzigen. De huidige bestemming laat immers weinig andere functies dan wonen toe.

Antwoord

De voorkeur gaat uit naar een oplossing die een nieuw bestemmingsplan niet noodzakelijk maakt. Afhankelijk van het beoogde programma wordt de benodigde procedure in onderling overleg besproken.

(...)’

In totaal hebben acht van de tien uitgenodigde partijen in het kader van de voorselectie hun plannen bij de gemeente ingediend. [naam 1] heeft in dat verband samen met [naam 3] een planpresentatie opgesteld en deze bij e-mailbericht van

2 december 2020 naar de gemeente gestuurd. Omdat [naam 1] steeds als penvoerder heeft opgetreden, zal (ook) de combinatie [naam 1] en [naam 3] in dit vonnis in enkelvoud [naam 1] worden genoemd. [naam 1] heeft voor het ontwerp van de woongebouwen gebruik gemaakt van de diensten van MIX architectuur. Haar planpresentatie bevat onder andere schetsen van de drie te realiseren woongebouwen, waarop niet alleen een algemene indruk van de gebouwen is weergegeven maar ook meer specifiek en duidelijk zichtbaar het aantal bouwlagen per gebouw.

De (beoordelingscommissie) van de gemeente heeft alle planpresentaties bekeken en op basis daarvan een top vijf opgesteld, waarvan onder andere [naam 1] en [naam 2] deel uitmaakten. Bij e-mailbericht van 15 december 2020 is namens de gemeente in dat verband het volgende aan [naam 1] bericht:

‘(...)

Bedankt voor uw inzending voor de voorselectie voor de ontwikkeling van bouwveld EBK1. Wij hebben met veel plezier kennis genomen van de ingediende aanbiedingen voor de voorselectie, het kwaliteitsniveau en de wijze waarop invulling is gegeven aan de door ons gestelde randvoorwaarden. Daarnaast kan ik u berichten dat de beoordelingscommissie heeft geoordeeld dat uw aanbieding bij de vijf beste aanbiedingen behoort. Dat betekent dat we u hierbij uitnodigen voor de inschrijvingsfase van deze uitvraag.

De beoordelingscommissie zegt over uw aanbieding het volgende:

(...)

 Bouwvolumes ogen gevarieerd en sterk punt is dat deze afbouwen richting de woningbouw in oostelijke richting. Door samengestelde volumes ontstaat ook meer binding tussen appartementen en omringende landschap. Er wordt ingezet op maximale geleding in horizontale en verticale richting binnen herkenbare bouweenheden die samen een samengesteld ensemble vormen, waardoor het aantal woningen met een dubbele oriëntatie wordt gemaximaliseerd. Sterk en doordacht concept! (...)’

Op 13 januari 2021 is naar aanleiding van een aantal nieuwe vragen van onder andere [naam 1] de laatste versie van de NvI verschenen. [naam 1] heeft vervolgens op

24 februari 2021 haar inschrijving in de selectiefase ingediend. De bouwhoogtes van de drie gebouwen zijn daarbij niet gewijzigd ten opzichte van het plan in de voorselectie. De kosten die [naam 1] in het kader van haar inschrijving heeft gemaakt bedragen € 104.112,42 exclusief BTW.

Bij e-mailbericht van 25 februari 2021 is namens de gemeente onder meer het volgende aan [naam 1] bericht:

‘(...)

Bij de inhoudelijke beoordeling van de door u ingediende aanbieding voor EBK1, hebben we geconstateerd dat de maatvoering op de dwarsprofielen ontbreekt. Enkel de peilmaten zijn opgenomen. Doordat de maatvoering ontbreekt, kan door ons niet worden beoordeeld of uw aanbieding voldoet aan de geldende kaders zoals verwoord in de uitvraag. Specifiek ten aanzien van de bouwhoogte.

Het ontbreken van deze informatie beschouwen we als een herstelbare omissie. We verzoeken u de ontbrekende informatie zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk vóór 1 maart bij ons aan te leveren (...).’

[naam 1] heeft bij e-mailbericht van 26 februari 2021 op bovenstaande vraag van de gemeente gereageerd. Dit e-mailbericht vermeldt onder meer het volgende:

‘(...)

Via onderstaande link zijn de dwarsprofielen te downloaden waarin wij de peilmaten en verdiepingshoogtes verwerkt hebben. (...)

In onze visie hebben we goed gekeken naar de directe omgeving en de massa’s zo opgebouwd en gepositioneerd dat ze hierop goed aansluiten. Dit doen we bij de vrije sector appartementen op de volgende wijze:

(...)

 Ons woningpeil en de entrees liggen dus op het bestaande maaiveld (38,25 m +NAP), dit is 1,5 m lager dan toegestaan (mag 39,75 m +NAP zijn), incidenteel gaan twee volumes met 0,5 en 1,5 m door de hoogtegrens van het bestemmingsplan (maar binnen 10% vrijstelling!). Uiteindelijk worden onze gebouwen voor de buurt dus niet hoger maar gebouwdelen wel substantieel lager dan is toegestaan.

(...)’

De gemeente heeft de inschrijving van [naam 1] vervolgens getoetst aan de leidraad met bijlagen en geconstateerd dat die daaraan qua maximale bouwhoogtes niet voldoet. De gemeente heeft [naam 1] daarover bij e-mailbericht van 17 maart 2021 geïnformeerd. Dit e-mailbericht vermeldt onder meer het volgende:

‘(...)

Op 24 februari 2021 jl. hebben wij uw aanbieding ontvangen in het kader van de meervoudig onderhandse uitvraag ‘Uitnodiging tot het doen van een voorstel Woningbouw Elias Beeckmankazerne – bouwveld 1’, met kenmerk GEMEDE-EBK1. Nadat is vastgesteld dat uw aanbieding tijdig en volledig is ingediend, is geconstateerd dat uw aanbieding niet conform de uitvraag is ingediend. Hierdoor is uw aanbieding ongeldig verklaard en ter zijde gelegd. Uw aanbieding is hiermee niet nader inhoudelijk beoordeeld.

De door u ingediende aanbieding is niet conform de uitvraag voor wat betreft de maximaal toegestane bouwhoogte. Zowel in bijlage C2 ‘Stedenbouwkundige, landschappelijke en ecologische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van bouwveld EBK1 d.d. oktober 2020’ als in bijlage C5 ‘Vast te stellen bestemmingsplan EBK1 – verbeelding en planregels’ is opgenomen dat de maximale bouwhoogte voor de twee vrije sectorvolumes 30 meter respectievelijk 20 meter bedraagt. Gemeten vanaf peil, zijnde + 38,25 NAP. In uw aanbieding zijn bouwhoogtes voorzien van 30,5 meter respectievelijk 21,5 meter.

De beoordelaars hebben de overige aanbiedingen beoordeeld op basis van de onderdelen kwaliteit, duurzaamheid, natuurinclusiviteit en prijs. Daarbij zijn delen van het onderdeel kwaliteit beoordeeld door woningcorporatie Woonstede (i.s.m. de gemeente) respectievelijk de omwonenden. Wij zijn voornemens de koop-/realisatieovereenkomst (...) te sluiten met Van Wijnen / BPD. (...)’