Rechtbank Gelderland, 30-03-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1525, C/05/393772 / HZ ZA 21-328
Rechtbank Gelderland, 30-03-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1525, C/05/393772 / HZ ZA 21-328
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 30 maart 2022
- Datum publicatie
- 6 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2022:1525
- Zaaknummer
- C/05/393772 / HZ ZA 21-328
Inhoudsindicatie
Bodemverontreiniging ontdekt na koop perceel, geen wederzijdse dwaling, vordering tot aanpassing gevolgen koopovereenkomst afgewezen.
Uitspraak
vonnis
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/393772 / HZ ZA 21-328
Vonnis van 30 maart 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
5D HOLDING B.V.,
gevestigd te Wezep,
eiseres,
advocaat mr. H. Boven te Zwolle,
tegen
1 [gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.F. Linnartz te Hattem.
Partijen zullen hierna 5D Holding en [gedaagden] genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis van 17 november 20221 en de daarin vermelde stukken
- -
-
de akte overlegging producties van de zijde van 5D Holding.
Op 10 februari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Door de griffier zijn van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Op 2 november 2007 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij 5D Holding de onroerende zaak aan de [adres het perceel] (hierna: het perceel) heeft gekocht van [gedaagden] (productie 2 5D Holding).
De koopsom bedroeg € 300.000,00 (kosten koper). In de overeenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“(...)
De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...)
Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet geheel voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd, zulks echter onverminderd de om deze akte door verkoper afgegeven garanties.
Koper is voornemens de onroerende zaak te geheel te slopen. (...)
Aan verkoper is niet bekend of (...) de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.
Voor zover bekend is de ondergrond schoon. Mocht door middel van een bodemonderzoek blijken dat de ondergrond ernstige verontreiniging bevat die boven de interventiewaarde uitkomen is, dan is de koper gerechtigd de koop te ontbinden.
(...)
Artikel 19
Deze overeenkomst is onder voorbehoud van (met de hand bijgeschreven: “schriftelijke”) goedkeuring door de gemeente Oldebroek voor het herontwikkelen van het perceel in 4 seniorenwoningen.
(...)”
D Holding heeft Boluwa Eco Systems B.V. (hierna: Boluwa) de opdracht gegeven tot het verrichten van een bodemonderzoek op het perceel.
Op 2 november 2007 heeft Boluwa haar rapport ten aanzien van het “Verkennend bodemonderzoek op een locatie aan de [adres het perceel] ” van 1 november 2007 aan 5D Holding verzonden (productie 3 5D Holding). In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:
“(...)
De aanleiding tot het laten instellen van een verkennend bodemonderzoek zijn de plannen voor de aankoop van het perceel en de vervanging van de bestaande woningen op het perceel.
Doel van het onderzoek is het vaststellen van eventuele verontreiniging van grond en grondwater van de locatie, en een globaal inzicht te verschaffen in de aard, plaats en concentratie van eventuele verontreinigende stoffen.
(...)
Uit voorgaande informatie kan niet worden opgemaakt dat er verdachte punten op de locatie aanwezig zijn. Het terrein wordt daarom als niet verdacht bestempeld.
De onderzoeksstrategie voor het terrein is gebaseerd op verkennend bodemonderzoek, zoals is beschreven in de NEN-5740 voor een onverdachte locatie. (...)
De Veldwerkzaamheden zijn op 24-10-2007 uitgevoerd door (...) en hebben bestaan uit: (...)
- -
-
het verrichten van 6 handboringen variabel van 0 – 5,0 m beneden maaiveld (...)
- -
-
het zintuiglijk beoordelen van de uit de boringen vrijkomende grond op bodemkundige eigenschappen en op eventueel aanwezige verontreinigingskenmerken;
- -
-
het nemen van grondmonsters;
(...)
Tijdens het onderzoek is gelet op afwijkingen, die duiden op de aanwezigheid van milieuvreemde en/of schadelijke stoffen.
(...)
In het onderzochte grondmengmonster MM1 van de bovengrond zijn licht [>streefwaarde] verhoogde parameters aangetoond, deze zijn:
-MM1: - koper (19 mg/kg ds)*
- PAK (10-VROM) ( 2.7 mg/kg ds)*
= Overschrijding streefwaarde
Alle overige gemeten gehalten zijn lager of gelijk aan de streefwaarde en/of de detectiegrenzen. (...)
In het onderzochte grondmengmonster MM2 van de ondergrond zijn geen verhoogde parameters aangetoond. (...)
Opgemerkt dient te worden, dat bij analyses van mengmonsters de gehalten in individuele deelmonsters, zowel hoger dan lager kunnen zijn dan het gemeten gehalte in het mengmonster. (...)
Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de hypothese, dat er wordt uitgegaan van een onverdachte locatie, verworpen. (...)
Op basis van de resultaten van het onderzoek kan geconcludeerd worden, dat er in de bovengrond van MM1 licht [>streefwaarde] verhoogde gehalten koper en PAK (10-VROM) zijn aangetoond.
Wat de oorzaak is van de lichte verhoging met koper is op basis van de thans bekende gegevens niet exact te verklaren.
De lichte verhoging met PAK (10-VROM) kan te maken hebben met menselijke activiteiten op de locatie. (...)
De kwaliteit van de grond behoeft op basis van deze gegevens geen milieuhygiënische belemmeringen te geven voor de aankoop van het perceel of het verkrijgen van een bouwvergunning voor het betreffende perceel.
(...)
Aanbeveling
Volgens het toetsingskader uit de circulaire streef- en interventiewaarden bodemsanering gedateerd van 24 februari 2000, behoeft op de betreffende locatie geen nader onderzoek plaats te vinden, aangezien geen van de gemeten gehalten zich boven het gemiddelde van 1⁄2 {S+I} bevindt.
De bovengrond voldoet niet geheel aan het criterium van multifunctionaliteit. (...)
Het in dit rapport beschreven onderzoek is op zorgvuldige wijze verricht. Een bodemonderzoek is echter gebaseerd op door bevoegd gezag en opdrachtgever verstrekte informatie en/of aanwijzingen, zintuiglijke waarnemingen en een beperkt aantal controlemonsters van de bodem.
Hierdoor blijft het mogelijk dat lokale afwijkingen in de bodem kunnen voorkomen, die tijdens dit onderzoek niet naar voren zijn gekomen. (...)”
Op 19 november 2007 is het perceel geleverd aan 5D Holding.
Op 22 juni 2020 heeft Boluwa in opdracht van “ [namen kopers] ” een rapport “verkennend bodemonderzoek NEN 5740/ Verkennend bodemonderzoek asbest NEN 5707” uitgebracht ten aanzien van het perceel (productie 6 5D Holding). In het rapport is onder meer het volgende opgenomen:
“(...)
De bebouwing op de locatie is in 2007 gesloopt. Sindsdien ligt het perceel braak en is tijdelijk in gebruik geweest als weiland voor pony’s. (...)
De onderzoeksstrategie voor het terrein is gebaseerd op verkennend bodemonderzoek zoals is beschreven in de NEN-5740 voor een niet lijnvormige onverdachte locatie (...).
De veldwerkzaamheden zijn op 29-05-2020 uitgevoerd door (...) en hebben bestaan uit: (...)
Verkennend bodemonderzoek/verkennend bodemonderzoek asbest:
- -
-
het verrichten van 10 handboringen (...) i.c.m. het handmatig graven van 6 inspectiegaten (...)
- -
-
het zintuiglijk beoordelen van de uit de boringen/inspectiegaten vrijkomende grond op bodemkundige eigenschappen en op eventueel aanwezige verontreinigingskenmerken;
- -
-
het nemen van grondmonsters;
(...)
Op basis van de resultaten van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat:
In de bovengrond van MM1 zijn licht [>achtergrondwaarde] verhoogde gehalten PCB (som7), lood en PAK (10-VROM) en een matig [>tussenwaarde] verhoogd gehalte koper aangetoond.
(...)
In de bovengrond van MM2 zijn licht [>achtergrondwaarde] verhoogde gehalten PCB (som7), zink, cadmium en PAK (10-VROM) en sterk [>interventiewaarde] verhoogde gehalten koper en lood aangetoond.
(...)
Eindconclusie:
De resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek kunnen milieuhygiënische belemmeringen geven voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning t.b.v. de nieuw te bouwen woningen.
(...)
Volgens het toetsingskader uit de circulaire bodemsanering 2013, gedateerd van 1 juli 2013 dient op de betreffende locatie een nader onderzoek plaats te vinden aangezien het gehalte koper in het mengmonster van de bovengrond van MM2 zich boven het gemiddelde van 1⁄2 {S+I} bevindt.
In eerste instantie dient een uitsplitsing van de betreffende grondmengmonsters (MM1 en MM2) plaats te vinden. (...)”
Op 9 juli 2020 heeft Boluwa aan 5D Holding een brief verzonden waarin de analyseresultaten van de uitsplitsing van de grondmonsters bovengrond MM1 en MM2 zijn medegedeeld (productie 7 5D Holding). In de brief wordt onder meer het volgende opgemerkt:
“(...)
Er is dus sprake van een (ernstige) bodemverontreiniging. (...)
Gezien het feit dat het hier hoogstwaarschijnlijk een historische verontreiniging betreft (veroorzaakt voor 1987) behoeft niet met spoed gesaneerd te worden. Omdat de locatie zal worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw is het echter noodzakelijk dat de aanwezige bodemverontreiniging wordt gesaneerd. (...)”
Op 15 juli 2020 heeft Boluwa een factuur met de omschrijving: “Analyseresultaten uitsplitsing grondmonsters [adres het perceel] (...)” voor € 1.089,00 inclusief BTW verzonden aan 5D Holding.
Op 4 november 2020 heeft 5D Holding een koopovereenkomst gesloten waarin zij het perceel heeft verkocht voor € 205.000,- (vrij op naam) aan kopers “ [namen kopers] ”. De kopers en 5D Holding zijn aanvullende voorwaarden overeengekomen die voor zover van belang als volgt luiden:
“(...)
Verkoper verklaard voor zijn rekening en risico het verkochte te saneren/slopen/aanwezige opstallen te verwijderen (...)”
Op 12 januari 2021 heeft de firma [naam firma] een factuur met de omschrijving: “ [adres het perceel] ” en “Uitvoering saneringswerkzaamheden (...)” voor € 33.244,75 inclusief BTW verzonden aan 5D Holding.
Op 27 januari 2021 heeft de firma [naam firma] een factuur met de omschrijving: “Uitvoeren van Milieukundige begeleiding (...) tbv grondsanering [adres het perceel] ” voor € 6.685,25 inclusief BTW verzonden aan 5D Holding.
Op 16 april 2021 heeft de advocaat van 5D Holding een brief verzonden aan [gedaagden] waarin is gewezen op het onderzoeksrapport van Boluwa van 22 juni 2020 en de daarin opgenomen conclusie ten aanzien van de ernstige bodemvervuiling op het perceel. Voorts is in de brief vermeld dat 5D Holding in verband met het onderzoek en de sanering van de bodem van het perceel schade heeft geleden van € 35.693,52 exclusief BTW en voorgesteld dat partijen dit bedrag verdelen tussen 5D Holding en [gedaagden]
[gedaagden] is niet ingegaan op het voorstel van 5D Holding.