Home

Rechtbank Gelderland, 14-02-2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:713, C/05/412802 / KG ZA 22-417

Rechtbank Gelderland, 14-02-2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:713, C/05/412802 / KG ZA 22-417

Gegevens

Instantie
Rechtbank Gelderland
Datum uitspraak
14 februari 2023
Datum publicatie
21 februari 2023
ECLI
ECLI:NL:RBGEL:2023:713
Zaaknummer
C/05/412802 / KG ZA 22-417

Inhoudsindicatie

Kort geding. De Gemeente mocht op grond van door haar, met inachtneming van haar toekomende beleidsruimte, bepaalde criteria concluderen dat gedaagde de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van een perceel grond en de huur van aanliggend water.

Uitspraak

vonnis

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/412802 / KG ZA 22-417

Vonnis in kort geding van 14 februari 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NUNSPEETSE ONROEREND GOED MAATSCHAPPIJ (N.O.M.) BV,

gevestigd te Nunspeet,

eiseres,

advocaten mr. H. Doornhof en mr. J.L. de Baar te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ELBURG,

zetelend te Elburg,

gedaagde,

advocaten mr. J. de Roos en mr. R.C.K. van Andel te Arnhem.

Partijen zullen hierna NOM en de Gemeente genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-

de dagvaarding

-

de aanvullende producties 15 t/m 25 aan de zijde van NOM

-

de mondelinge behandeling, gehouden op 31 januari 2023,

-

de pleitnota van NOM

-

de pleitnota van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

NOM beheert, ontwikkelt en handelt in vastgoed in Nunspeet of de directe omgeving daarvan. NOM is op 31 januari 2022 eigenaar geworden van meerdere percelen gelegen tussen de J.P. Broekhovenstraat en het Havenkanaal te Elburg (hierna: Percelen NOM). De percelen (hierna: Percelen Elhaven) aan de zuidzijde van de Percelen Nom zijn sinds 8 februari 2021 in eigendom van Elhaven B.V. (hierna: Elhaven). De Percelen Elhaven grenzen aan de zuidzijde aan de havenkade en een havenkanaal die in eigendom zijn van de Gemeente (hierna: Percelen Gemeente).

2.2.

In de dagvaarding onder 2.5. is onderstaande luchtfoto van de situatie opgenomen waarbij NOM de Percelen NOM in het rood heeft aangeduid en de Percelen Elhaven in het blauw. De Percelen Gemeente grenzen aan de zuidwestzijde van de Percelen Elhaven.

2.3.

NOM en Elhaven hebben overleg gehad over gezamenlijke herontwikkeling van de percelen. Elhaven heeft op 14 maart 2022 een, op verzoek van NOM opgesteld, conceptplan aan NOM verstuurd (hierna: het Plan). In het Plan is -kort samengevat- opgenomen dat het havengebied in twee fase wordt ontwikkeld. In Fase 1 zou de Havenkade worden getransformeerd tot een haven met aanlegplekken en een recreatieterrein. In Fase 2 zouden vervolgens appartementen met havenzicht, een tussenhave met aanlegplaatsen voor sloepen en een tweede woongebouw met appartementen worden gerealiseerd; naar dit gebouw zou een waterdoorgang worden gecreëerd. De waterdoorgang zou worden gecreëerd vanaf het havenkanaal, over de Percelen Elhaven, aan de zuidoostelijke grens, naar de Percelen NOM. In ruil daarvoor zou NOM een recht van overpad verlenen, zodat er ontsluiting zou ontstaan vanaf de Percelen Elhaven naar de openbare weg.

2.4.

Op 5 juli 2022 heeft NOM contact gehad met de Gemeente. Naar aanleiding van dit contact bericht NOM de Gemeente per e-mail van 29 augustus 2022 het volgende:

Op 5 juli jl. hebben wij een gesprek gehad met de wethouder over de totaal ontwikkeling van de havenkade. Wij hebben aangegeven graag mee te willen doen in deze totaal ontwikkeling, gezien wij eigenaar zijn van de J.P. Broekhovenstraat 11B-E te Elburg.

In dat gesprek heb ik ook aangegeven dat er nog een stuk kade in eigendom is van de gemeente. De buurman heeft daar erg veel interesse in. In dat gesprek heb ik ook duidelijk kenbaar gemaakt dat het niet zo kan zijn dat de kade alleen t.b.v. de buurman wordt verkocht, omdat daarmee de totaalontwikkeling onmogelijk gemaakt wordt, ook wij hebben daar groot belang bij.

2.5.

Per e-mail van 29 augustus 2022 bericht NOM aan de gemeente dat zij het plan Havenkade verder wil bespreken, waarbij een belangrijk uitgangspunt is dat er een waterdoorgang komt naar de Percelen NOM en een recht van overpad naar de Percelen Elhaven. Elhaven is opgenomen in de cc van de e-mail. NOM nodigt Elhaven in dezelfde e-mail uit om te overleggen over het plan zodat de plannen eenduidig naar de gemeente kenbaar gemaakt kunnen worden. Elhaven stuurt als reactie per e-mail van diezelfde dag het volgende bericht aan de gemeente, met NOM in de cc:

In mail en gesprek van 17 augustus 2022, is duidelijk verwoord mijn standpunt.

Sinds mei 2022 is elke keer allerlei pogingen van de heer [directeur-eigenaar van NOM] [Rechtbank: directeur-eigenaar van NOM] om zijn terrein te ontsluiten via mij . Hier wil ik niet aan meewerken en ook duidelijk naar de Gemeente Elburg zijn dat dit niet bespreekbaar is. Verkoop een deel van de kade is vorig jaar december al vastgelegd en afgestemd en zijn alle tekeningen opgemaakt, destijds was dit al in hoofdlijnen akkoord.

2.6.

Op 11 oktober 2022 heeft de Gemeente het volgende besluit genomen;

1. In principe meewerken aan de ontwikkeling van een jachthave met recreatieveld op het perceel Havenkade 47

2. Hiervoor de kade ter hoogte van Havenkade 47 aan initiatiefnemer te verkopen en een deel van het Havenkanaal te verhuren onder voorbehoud van de in dit advies genoemde voorwaarden en procedure.

2.7.

Per e-mail van 20 oktober 2022 heeft de Gemeente NOM geïnformeerd dat het voornemen om een deel van de havenkade aan Elhaven te verkopen is gepubliceerd en te vinden is op een in de e-mail ingevoegde hyperlink.

2.8.

NOM heeft op 28 november 2022 een e-mail verstuurd naar de Gemeente. In deze e-mail zegt zij, samengevat, dat de voorgenomen verkoop in strijd is met het gelijkheidsbeginsel zoals uitgelegd en toegepast in het Didam-arrest van de Hoge Raad, 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, (hierna: het Didam-arrest) en dat er geen publicatie zoals vereist volgens dit arrest heeft plaatsgevonden. De pagina met publicatie zou verder niet te bezichtigen zijn door NOM of haar advocaten. Ten slotte sommeert NOM de Gemeente om te bevestigen; dat de Percelen Gemeente niet één op één verkocht worden aan Elhaven, dat als de Percelen Gemeente worden uitgegeven NOM ook een kans krijgt tot verwerving en dat als de Gemeente toch meent over te kunnen gaan tot onderhandse uitgifte van de Percelen Gemeente zij dit deugdelijk zal publiceren.

2.9.

De Gemeente heeft op 21 december 2022 per e-mail op voornoemd bericht gereageerd. In de e-mail staat onder andere het volgende:

In de brief geeft u aan dat NOM heeft vernomen dat de gemeente voornemens is om een perceel grond te verkopen en een deel water te verhuren aan Elhaven B.V. (...)

Vanaf 17 oktober hebben wij dit voornemen gepubliceerd op onze gemeentelijke website ( bijlage 1 ) In de publicatie stond de volgende motivering:

Voornemen tot verkoop en verhuring

De gemeente Elburg (“de gemeente”) is voornemens voormeld object, een perceel grond ter grootte van 521 m2 te verkopen en een perceel water ter grootte van 594 m2 te verhuren aan Elhaven B.V., die de Havenkade nabij nummer 47 wil transformeren tot een haven met aanlegplekken en een recreatieterrein. De kade wordt ingericht ten behoeve van recreatie. Hierdoor ontstaat er levendigheid in dit gebied, ter plaatse van de haven.

Elhave B.V. is de enige serieuze gegadigde

Gemeente is van oordeel dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de koop en verhuur, namelijk Elhaven B.V.. Ten overvloede zij erop gewezen dat de gemeente daarbij een ruime mate van beleidsvrijheid toekomt.

Elhaven B.V komt als enige serieuze gegadigde in aanmerking omdat:

-

Elhaven B.V. is eigenaar van het aangrenzende perceel grond nabij J P. Broekhovenstraat 11b (...) en haar bestuurder is eigenaar van het aangrenzende perceel grond nabij Havenkade 47 (...).

-

Het te verkopen perceel grond grenst uitsluitend aan de percelen grond van Elhaven B V en van haar bestuurder.

-

Anderen kunnen geen relevant gebruik uitoefenen op het te verkopen perceel grond omdat ze, zonder toestemming van de eigenaren van de aangrenzende percelen grond geen toegang tot het te verkopen perceel grond hebben. De te verkopen strook grond is op zich, vanwege omvang en het langgerekte formaat, ook ongeschikt om het voor andere functies te gebruiken dan als toegang tot het havenkanaal.

-

Anderen kunnen geen relevant gebruik uitoefenen op het te verhuren perceel water omdat dit perceel water een onderdeel is van meerdere ontwikkelingen zoals de realisatie van een haven, een kade, een voetpad en recreatieterrein en het uitbreiden van de huidige ligplekken van schepen aan de kade.

-

Het is niet te verwachten dat een andere partij interesse zal hebben in het te verkopen perceel grond, zonder dat deze andere partij dit kan combineren met een andere vorm van (rendabel) gebruik, gelet op de kosten die moeten worden gemaakt.

Overigens is NOM ook op de hoogte gebracht van de publicatie, zie bijgevoegd e-mailbericht van projectleider [projectleider] van 20 oktober 2022 aan de heer [directeur-eigenaar van NOM] ( bijlage 2 ) Voor partijen die zich niet konden verenigen met ons voornomen gold een reactietermijn van 20 kalenderdagen na 17 oktober 2022 Uw brief valt dus buiten deze termijn. Het staat NOM daarmee niet langer vrij om tegen dit voornemen in rechte op te komen, een en ander zoals ook in de publicatietekst duidelijk staat omschreven

Ten slotte geeft de Gemeente aan dat zij van mening is dat zij wel heeft voldaan aan de voorwaarden zoals uitgelegd in het Didam-arrest en dat zij daarom geen gehoor geeft aan de sommaties van NOM.

2.10.

Per e-mail van 7 januari 2023 verzoekt NOM de Gemeente om een afschrift van alle communicatie die tussen de Gemeente en Elhaven over de voorgenomen verkoop en verhuur heeft plaatsgevonden en een afschrift van de afspraken die tot op heden zijn gemaakt.

3 De vordering

3.1.

NOM vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

in de hoofdzaak

primair

I. de Gemeente verbiedt om uitvoering te geven -op welke wijze dan ook- aan het voornemen om de Percelen Gemeente te verkopen en het perceel water te verhuren aan Elhaven, een en ander op straffe van een dwangsom,

II. de Gemeente gebiedt met NOM voor de duur van drie maanden besprekingen te voeren om onder marktconforme voorwaarden tot verkoop van de Percelen Gemeente en verhuur van het perceel water aan NOM over te gaan, zijnde enige serieuze gegadigde om voor deze onroerende zaken in aanmerking te komen, een en ander op straffe van een dwangsom.

subsidiair:

I. de Gemeente verbiedt om uitvoering te geven -op welke wijze dan ook- aan het voornemen om de Percelen Gemeente te verkopen en het perceel water te verhuren aan Elhaven, een en ander op straffe van een dwangsom,

II. de Gemeente, voor zover zij wenst over te gaan tot de verkoop en verhuur, dan wel het anderszins ter beschikking stellen van de Percelen Gemeente en het perceel water, gebiedt hiervoor alsnog een selectieprocedure te organiseren conform de criteria uit het Didam-arrest.

in het incident

primair

I. de Gemeente veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het in dit incident te wijzen vonnis alle bescheiden betreffende de communicatie en afspraken tussen de Gemeente en Elhaven omtrent de realisatie van het Plan en de (voorgenomen) verkoop van de Percelen Gemeente en verhuur van het perceel water, die zij zelf -al dan niet in kopie- tot haar beschikking heeft aan NOM te verstrekken.

subsidiair

I. de inhoudelijke behandeling van de zaak opschort totdat op het incident is beslist en tot het (eind)vonnis de Gemeente verbiedt om uitvoering te geven – op welke wijze dan ook – aan het voornemen om de Percelen Gemeente te verkopen en het perceel water te verhuren aan de Gemeente, een en andere op straffe van een dwangsom;

II. indien de incidentele vordering wordt toegewezen, borgt dat NOM voldoende gelegenheid krijgt om kennis te nemen van de gevorderde bescheiden voordat de behandeling van de hoofdzaak wordt voortgezet;

III. indien de incidentele vordering wordt afgewezen, bepaalt dat van het incidenteel tussenvonnis hoger beroep kan worden ingesteld.

In de hoofdzaak en in het incident

De gemeente veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

NOM legt het volgende ten grondslag aan haar vorderingen in incident. Zij stelt een rechtmatig belang te hebben bij alle bescheiden bescheiden betreffende communicatie en afspraken tussen de Gemeente en Elhaven met betrekking tot de herontwikkeling van de Percelen Gemeente en zij baseert haar vordering tot inzage, afschrift of uittreksel daarvan op het bepaalde in artikel 843a Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). De gemeente heeft weliswaar naar aanleiding van de dagvaarding diverse afschriften van correspondentie tussen de Gemeente en Elhaven overgelegd maar deze documenten bevatten geen informatie over de inhoud van de afspraken tussen de Gemeente en Elhaven, zoals de koop- of huurprijs, etc. NOM handhaaft daarom haar vordering in incident.

3.3.

NOM legt het volgende ten grondslag aan haar vorderingen in de hoofdzaak. De Gemeente heeft haar voornemen om de Percelen Gemeente aan Elhaven te verkopen en verhuren niet conform het Didam-arrest gepubliceerd. De pagina waarop publicatie zou hebben plaatsgevonden was niet beschikbaar via de hyperlink, de pagina waarop het voornemen zou worden gepubliceerd is moeilijk te vinden en daarom geen geschikt medium voor publicatie en het voornemen heeft er, volgens de Gemeente, vijf werkdagen op gestaan. Deze termijn is te kort, nog voordat de reactietermijn van 20 dagen was verlopen is het voornemen alweer van de site afgehaald.

3.4.

De Gemeente heeft daarnaast onterecht geconcludeerd dat Elhaven de enige serieuze gegadigde is voor de verkoop- en verhuur van de Percelen Gemeente. NOM heeft ter plaatse veruit het meeste grondoppervlak in eigendom. Het Plan, waar ook de Gemeente vanuit ging, omvat een totaalontwikkeling. Deze totaalontwikkeling strekt niet alleen tot transformatie van de Havenkade tot een haven met aanlegplekken en een recreatieterrein, maar ook tot Fase 2 met de realisatie van woningen. De realisatie van circa 20 woningen vindt plaats op de percelen van NOM. NOM heeft een essentiële grondpositie voor de realisatie van een waterdoorgang van de Havenkade naar de J.P. Broekhovenstraat. Het realiseren van een waterdoorgang is een wezenlijk uitgangspunt van de totale herontwikkeling. NOM heeft vanwege de absolute omvang van haar percelen en vanwege de bijzonder ligging van haar gronden de meest wezenlijke grondpositie. Om het maatschappelijke doel dat met herontwikkeling is gediend te kunnen verwezenlijken, dient de herontwikkeling in zijn totaliteit te worden gerealiseerd. Hiervoor heeft ook NOM de Percelen Gemeente nodig. NOM heeft daarom tevens groot belang bij verkrijging van de Percelen Gemeente, dit wist de Gemeente. Het feit dat Elhaven een aangrenzend perceel heeft is niet doorslaggevend. Juist NOM is de enige serieuze gegadigde omdat zij als enige partij een wezenlijke grondpositie heeft.

4 Het verweer

5 De beoordeling

6 De beslissing