Rechtbank Gelderland, 29-05-2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:3314, C/05/421809 / HA ZA 23-306

Voordat de koopovereenkomst van 5 februari 2014 werd gesloten, hebben (de rechtsvoorganger van) de gemeente en Vabo op 19 juli 2005 een overeenkomst gesloten waarin de gemeente grond gelegen aan de Waalbanddijk te Varik aan Vabo heeft verkocht. Vabo zou daar woningen ontwikkelen.

Ten behoeve van door Vabo destijds op het perceel te realiseren woningbouw was herziening van het bestemmingsplan nodig, omdat op het perceel een agrarische bestemming rustte.

De overeenkomst van 19 juli 2005 is een aantal malen gewijzigd, te weten op 1 september 2009, op 14 juli 2010 en 11 november 2010.

Nadat de gemeenteraad op 14 april 2011 het bestemmingsplan Molenblok Varik had vastgesteld, heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan bij uitspraak van 16 mei 2012 vernietigd. De reden daarvoor was, kort gezegd, dat de gemeenteraad niet aannemelijk had gemaakt dat met het plan werd bereikt dat in de geleidelijk toenemende lokale woningbehoefte gedurende de planperiode werd voorzien. Daarmee was het bestreden besluit waarbij het bestemmingsplan was vastgesteld genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid.

Vabo en de gemeente hebben daarna overleg gevoerd over de ontstane situatie en hebben met betrekking tot ongeveer hetzelfde gebied uiteindelijk een nieuwe overeenkomst gesloten op 5 februari 2014. Daarin is bepaald dat de eerdere overeenkomst van 19 juli 2005 en de aanvullingen daarop zijn beëindigd.

In de (nieuwe) overeenkomst van 5 februari 2014 is in de considerans onder punt 9. opgenomen dat voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan zal worden gemaakt, waarbij een deel van het huidige plangebied vooralsnog niet ten behoeve van wonen zal worden bestemd, een deel via wijzigingsbevoegdheid voor wonen kan worden bestemd en een deel een directe woonbestemming krijgt (de kavels 1 tot en met 31), dat de gemeente de gronden voor eenendertig woningen in zes fasen aan Vabo zal verkopen en dat Vabo een afnameplicht heeft. Daarnaast verkrijgt Vabo een recht van eerste koop op die fasen die door middel van een wijzigingsbevoegdheid naar wonen kunnen worden bestemd.

In de koopovereenkomst van 5 februari 2014 is voorts vermeld:

De Gemeente verplicht zich medewerking te verlenen aan een planologische procedure, zodat voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Voor de kavels 32 tot en met 50, waarvoor artikel 17 van toepassing is, zal de Gemeente een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingplan opnemen. De wijzigingsbevoegdheid zal zodanig worden beschreven dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming voor dit deel van het bestemmingsplangebied kunnen wijzigen naar wonen indien de kavels 1 tot en met 31 zijn gerealiseerd en er een bewezen marktvraag is voor additionele woningen. De Gemeente is niet tot wijzigen verplicht. (…)

De gemeente zal de maximale impulssubsidie op grond van het Impulsplan Gelderse woningmarkt van de provincie Gelderland aanvragen. (…)

Ingeval de Gemeente voornemens is de in bijlage 5 aangegeven gronden geheel of gedeeltelijk te vervreemden, is zij verplicht de onroerende zaak eerst bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden.

De Gemeente is bevoegd om op de in bijlage 5 aangegeven gronden maximaal vijf (5) kavels van haar keuze uit te zonderen ten behoeve van eigenbouw (particulier opdrachtgeverschap).

Vabo zal, indien zij van haar recht tot koop gebruik wenst te maken, hiervan binnen twee (2) maanden na de verzending van de kennisgeving, bedoeld in de artikel 17.1, eveneens bij aangetekende brief aan de Gemeente mededeling doen.

De koopprijs en de overige bepalingen van de koopovereenkomst zal door de Gemeente worden aangeboden, waarbij de voorwaarden (uitgezonderd de koopprijs) zoveel mogelijk aansluiten bij het bepaalde in deze overeenkomst. De koopprijs wordt door de Gemeente marktconform bepaald.

De Partijen zijn gerechtigd deze overeenkomst voortijdig te beëindigen in geval:

Nietigheid van enige bepaling van deze overeenkomst tast de rechtsgeldigheid van de overige bepalingen niet aan. In het geval een van de bepalingen van deze overeenkomst nietig blijkt te zijn, zullen de Partijen in redelijk overleg een vervangende bepaling overeenkomen die aansluit bij de bedoeling, aard en strekking van de overeenkomst.

Op 18 december 2014 is het bestemmingsplan Molenblok Varik 2014 vastgesteld, waarin een deel van het plangebied ten behoeve van wonen is bestemd en voor het andere deel een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarmee de agrarische bestemming kan worden gewijzigd in woonbestemming. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden.

Omdat vertraging was opgelopen in de verplichting van de gemeente om de eerste fase bouwrijp te maken en partijen constateerden dat het niet meer mogelijk was om de afname van de bouwkavels te laten plaatsvinden op de vooraf vastgestelde data, hebben partijen medio 2016 een aanvullende overeenkomst gesloten waarbij zij nadere afspraken hebben gemaakt over het bouw- en woonrijp maken en betaling van de door de Provincie Gelderland aan de gemeente verleende impulssubsidie van € 500.000 (onder meer bedoeld voor de realisatie van 21 woningen in de eerste fase). De gemeente heeft de helft van die subsidie aan Vabo betaald.

De 21 woningen in de eerste fase van het plan zijn door Vabo gerealiseerd.

In het kader van de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 van het plan Molenblok is er in september 2022 een startoverleg geweest tussen Vabo en de gemeente. Daarbij is ook gesproken over het contractuele recht van eerste koop van Vabo in relatie tot het in 2021 door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest.

Beide partijen hebben juridisch advies ingewonnen over de gevolgen van het Didam-arrest op het voorkeursrecht van Vabo. Partijen en hun adviseurs hebben overleg gevoerd, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid.

In een brief van 14 februari 2023 van de gemeente aan Vabo heeft de gemeente meegedeeld niet over te gaan tot het aanbieden van de percelen aan Vabo als bedoeld in artikel 17.1 van de koopovereenkomst. De gemeente heeft zich er daarbij op beroepen dat het haar ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van 5 februari 2014 al niet vrij stond de overeenkomst met Vabo te sluiten, op grond van het gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft in deze brief vermeld dat zich meerdere bouwers/ontwikkelaars bij de gemeente hebben gemeld om in aanmerking te komen om een bouwplan op de gronden te ontwikkelen en bebouwing te realiseren. De gemeente heeft voorts te kennen gegeven te zullen overgaan tot een openbare selectieprocedure om tot verkoop en ontwikkeling van de gronden te kunnen overgaan, die omstreeks maart 2023 zal worden gestart.

In een brief van 17 februari 2023 van Vabo aan de gemeente heeft Vabo te kennen gegeven het niet eens te zijn met het standpunt van de gemeente en haar aanspraken uit de overeenkomst van 5 februari 2014 niet prijs te geven. Vabo heeft zich beroepen op het vertrouwensbeginsel, dat volgens haar meebrengt dat afspraken die zijn gemaakt voordat het Didam-arrest werd gewezen, door een gemeente moeten worden gerespecteerd en nagekomen. In deze brief heeft Vabo de gemeente in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen twee weken na dagtekening van haar brief onvoorwaardelijk en onherroepelijk te bevestigen dat de gemeente de gemaakte afspraken alsnog zal nakomen, in het bijzonder door de gronden zoals in bijlage 5 bij de koopovereenkomst beschreven bij aangetekende brief aan Vabo te koop aan te bieden overeenkomstig het bepaalde in artikel 17 van de koopovereenkomst en te bevestigen dat de gemeente ervan zal afzien om een openbare selectieprocedure te starten om tot verkoop en ontwikkeling van de bedoelde gronden over te kunnen gaan.

Daarna heeft nog overleg tussen partijen plaatsgevonden. De gemeente is bij haar standpunt gebleven en heeft aangegeven op korte termijn te zullen starten met de openbare selectieprocedure voor de uitgifte en ontwikkeling van de percelen.

Op 7 april 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank op verzoek van Vabo verlof tot leveringsbeslag en verlof tot het leggen van conservatoir verhaalsbeslag op de percelen, kadastraal bekend gemeente Varik, sectie E, nummer 1169 (gedeeltelijk) en 1083 verleend.

In de conclusie van antwoord heeft de gemeente de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.

Namens de gemeente is [bedrijf 1] op 25 oktober 2023 een tender gestart met betrekking tot de verkoop van de deelgebieden 2, 3 en eventueel 4 van de ontwikkellocatie Molenblok in Varik. De sluitingsdatum voor inschrijving was 1 december 2023.

Vabo heeft niet ingeschreven op de tender.

Nadat Vabo de gemeente had gesommeerd de openbare selectieprocedure te beëindigen, in ieder geval tot er in de bodemzaak onherroepelijk is beslist, heeft de gemeente op 24 november 2023 aan Vabo een toezegging gedaan inhoudende dat een verkoop (waaronder ook te verstaan een verkoop met uitgestelde levering) en levering van de percelen niet zal plaatsvinden voorafgaand aan en binnen één maand na het vonnis in deze bodemprocedure.