Rechtbank Gelderland, 19-02-2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:829, C/05/430192 / KZ ZA 24-2
Rechtbank Gelderland, 19-02-2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:829, C/05/430192 / KZ ZA 24-2
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 19 februari 2024
- Datum publicatie
- 28 februari 2024
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2024:829
- Zaaknummer
- C/05/430192 / KZ ZA 24-2
Inhoudsindicatie
Kort Geding. Waterschap heeft een selectieprocedure conform het Didam-arrest gevoerd om koper onroerende zaak te selecteren. Ondanks open criterium heeft het waterschap haar beslissing voldoende gemotiveerd in het licht van het marginale plan van eiseres. Eiseres heeft voldoende tijd gehad om een plan in te dienen en vragen te stellen.
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/430192 / KZ ZA 24-2
Vonnis in kort geding van 20 februari 2024
in de zaak van
STICHTING BOOMWORTEL,
te Loerbeek, gemeente Montferland,
eisende partij,
hierna te noemen: Stichting Boomwortel,
advocaat: mr. P.G. Bekkers te Arnhem.
tegen
WATERSCHAP RIJN EN IJSSEL,
te Doetinchem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: het Waterschap,
advocaat: mr. D. van Hijkoop en mr. M. Oude Breuil te Nijmegen.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding - de producties 1 t/m 17 van het Waterschap
- de aanvulling bij productie 7 van het Waterschap - de mondelinge behandeling van 6 februari 2024 - de pleitnota van Stichting Boomwortel - de pleitnota van het Waterschap.
2 De feiten
Stichting Boomwortel is een langetermijnbelegger en ontwikkelaar.
Het Waterschap is in mei 2023 een openbare verkoopprocedure gestart in verband met de voorgenomen verkoop van haar voormalige waterzuiveringsinstallatie aan de [adres+plaats] (hierna: het object). De informatie over het object en de verkoopprocedure is opgenomen in een verkoopbrochure en een biedboek. In het biedboek is, voor zover in deze zaak relevant, het volgende vermeld:
“Uitgangspunt van deze verkoopprocedure voor het Waterschap is het selecteren van een gegadigde met het beste bod in combinatie met het plan voor gebruik van de onroerende zaak.
(...)
Mogelijkheden gebruik: het bestemmingsplan
Op basis van het geldende bestemmingsplan Stedelijk gebied – 2021 is een enkelbestemming Bedrijf mogelijk voor nummer 11 en Wonen alsmede tuin voor nummer 13 en 13a. Het geldende bestemmingsplan vormt derhalve het juridisch planologisch kader voor het gebruik van de locatie.
(...)
Eventuele benodigde aanpassingen van het bestemmingsplan en het verkrijgen van een omgevingsvergunning is volledig voor rekening en risico van de inschrijver en kan als ontbindende voorwaarde onderdeel uitmaken van de bieding.
Inschrijvingen
(...)
Het voorgenomen gebruik dan wel de functie moet passend zijn binnen het beleid van de gemeente Doetinchem. Voor een nadere omschrijving van het beleid wordt verwezen naar Hoofdstuk 3 van dit biedboek en de bijbehorende bijlagen. Plannen die niet voldoen aan het bestemmingsplan worden niet per definitie uitgesloten. Eventuele ruimtelijke risico’s zijn voor rekening en risico van de koper.
(...)
In te dienen stukken
De inschrijving kan uitsluitend geschieden door het indienen van:
• Het volledig ingevulde inschrijfformulier (bijlage 1) met daarop o.a. het financieel bod en de handtekening van de inschrijver, en
• Ruimtelijk en functioneel plan (schetsontwerp) waarin duidelijk vermeld wordt voor welk gebruik/functie de inschrijver de onroerende zaak wil aanwenden, en
• Het schetsontwerp waarin een korte tekstuele beschrijving van de planopzet.
(...)
Gunningscriteria en -procedure
Waterschap Rijn en IJssel heeft als doelstelling het pand te verkopen aan een partij met het beste bod in combinatie met het plan voor gebruik van de onroerende zaak. Voor de beoordeling van de inschrijvingen worden daartoe een aantal criteria gehanteerd o.a. een toekomstige functie en gebruik die bijdraagt aan de ambitie en verlevendiging van de stad respectievelijk de omgeving. Het voorgenomen gebruik van het pand moet passen binnen het beleid van de gemeente. Gezien het belang van deze bijzondere locatie voor de stad Doetinchem hecht het Waterschap waarde aan de toekomstige invulling. Daarbij zijn bij de beoordeling de volgende criteria van toepassing:
1. Hoogte van het bod;
2. Het plan moet een positieve bijdrage leveren aan de omgeving met name langs de [straat 1] en de [straat 2] ;
3. Het initiatief moet passen in het beleid van de gemeente voor het gebied.
Beoordeling
Voor de (voorlopige) gunning is de beoordeling van zowel de opbrengst als het bijbehorend plan voor het gebruik en de functie van het gebied van doorslaggevend belang. De beoordeling van de inschrijvingen zal gedaan worden door een beoordelingscommissie bestaande uit vertegenwoordiging het Waterschap Rijn en IJssel en het verkopend makelaarskantoor. De (voorlopige) gunning bevat geen beoordeling op definitieve haalbaarheid dan wel toezeggingen over haalbaarheid in een publiekrechtelijk kader.
De beoordelingscommissie weegt de gunningscriteria welke leiden tot een totaalafweging. Het advies wordt voorgelegd aan het bestuur van het waterschap Rijn en IJssel, waarna het dagelijks bestuur van het Waterschap besluiten over de (voorlopige) gunning.
Alle partijen die zich hebben ingeschreven ontvangen per e-mail bericht over het besluit van de (voorlopige) gunning. De inschrijving van partijen wordt evenals de door hen ingediende stukken gedurende de verkoopprocedure vertrouwelijk behandeld.
Binnen 20 dagen na bekendmaking/publicatie van de (voorlopige) gunning kan door degene die het niet eens is met de voorgenomen gunning om een voorziening worden gevraagd bij de president van de rechtbank.
(...)
Ruimtelijk beleid
De Gemeente Doetinchem heeft de afgelopen jaren een notitie opgesteld ten aanzien van het ruimtelijk beleid alsmede de herziene woonvisie.
- Meerjaren perspectief ontwikkellocaties 2020
- Woonvisie Gemeente Doetinchem 2023-2026
Deze stukken zijn beschikbaar in de dataroom.”
Stichting Boomwortel heeft zich voor 30 juni 2023 ingeschreven zonder plan.
Per brief van 14 november 2023 meldt (de makelaar van) het Waterschap aan Stichting Boomwortel dat een herstelprocedure wordt opgestart in verband met een omissie in de verkoopbrochure en het biedboek. Er zou strijdige informatie zijn gegeven over de mogelijkheid om een onvoorwaardelijke inschrijving te kunnen doen. De biedprocedure is voor partijen die zich als geïnteresseerde hadden gemeld daarom opnieuw opengesteld tot 24 november 2023 te 12.00 uur. Partijen die reeds een plan hadden ingediend konden hun inschrijving verbeteren, handhaven of terugtrekken. Het biedboek is op bepaalde punten aangepast, maar de onder 2.2 geciteerde tekst is (behoudens dat er onder het kopje “Beoordeling” in plaats van gunning telkens is vermeld: (voorlopige) gunning) niet veranderd.
Stichting Boomwortel heeft zich tijdig opnieuw ingeschreven met een plan. Stichting Boomwortel heeft samengevat drie biedingen gedaan; € 806.000,00 as is met 0 verwachtingen van de verkoper, € 1.106.000,00 waarbij verkoper garandeert dat er een toegangsweg vanuit de [straat 3] kan worden gemaakt en € 1.511.000,00 waarbij de verkoper garandeert dat er een toegangsweg vanuit de [straat 3] kan worden gemaakt en waarbij de verkoper voor eigen rekening een plan maakt om hier een bedrijfsmatige hal op te bouwen van minimaal 8000 m2. Ten aanzien van het doel heeft Stichting Boomwortel het volgende aangegeven: “Onze verwachting is om een groot gedeelte te gaan gebruiken voor een sport en/of bedrijfsmatige belegging”.
Het plan dat Stichting Boomwortel heeft ingediend bevat de volgende motivatie:
“ Motivatie
Stichting Boomwortel wil deze locatie als lange termijn belegging kopen.
Bij dit plan zal eerst worden afgestemd met de gemeente en het Waterschap wat de wensen en mogelijkheden zijn.
De uiteindelijke nieuwbouw zal een meerwaarde en toevoeging zijn voor de bewoners van Doetinchem en omgeving.
In dit bestand zijn een aantal van de meerdere mogelijke plannen geschetst als idee.”
Bijgevoegd heeft Stichting Boomwortel een tekening en een 3d impressie van een city hub en een tekening en een 3d impressie van sport en leisure gebouwen op het object.
Op 20 december 2023 heeft Stichting Boomwortel bericht ontvangen dat haar inschrijving niet als beste inschrijving is beoordeeld. Als motivatie heeft het Waterschap verwezen naar onderstaande tabel:
Stichting Boomwortel is inschrijver nummer 3.
3 Het geschil
Stichting Boomwortel vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Het Waterschap verbiedt uitvoering te geven aan de (voorlopige) gunningsbeslissing van 20 december 2023 ten aanzien van het object.
II. Het Waterschap gebiedt de (voorlopige) gunningsbeslissing van 20 december 2023 ten aanzien van het object in te trekken.
III. PrimairHet Waterschap gebiedt, voor zover zij het object nog wil verkopen, deze aan Stichting Boomwortel te verkopen.
Subsidiair
Het Waterschap gebiedt over te gaan tot een nieuwe selectieprocedure voor de gunning van de verkoop van het object, waarbij wordt voldaan aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans het gelijkheidsbeginsel.
Meer subsidiair Het Waterschap gebiedt over te gaan tot het vormen van een nieuwe beoordelingscommissie waarin ten minste één van de leden wordt vervangen door een nieuw lid, alsmede hertoetsing van de inschrijving die zij heeft ontvangen naar aanleiding van de selectieprocedure voor de gunning van de voorgenomen verkoop van het object en daarbij de wijze van hertoetsing en beoordeling van de inschrijving volledig inzichtelijk te maken, althans zodanig uit te voeren dat daarmee wordt voldaan aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans het gelijkheidsbeginsel.
Meest subsidiair
Het Waterschap gebiedt over te gaan tot hertoetsing van de inschrijvingen die zij heeft ontvangen naar aanleiding van de selectieprocedure voor de gunning van de voorgenomen verkoop van het object en daarbij de wijze van hertoetsing en beoordeling van de inschrijvingen volledig inzichtelijk te maken, althans zodanig uit te voeren dat daarmee wordt voldaan aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans aan het gelijkheidsbeginsel.
IV. Met veroordeling van het Waterschap in de proceskosten.
Stichting Boomwortel legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Het Waterschap heeft bij de selectieprocedure niet voldaan aan het gelijkheidsbeginsel. De tijdsplanning was veel te kort, de selectiecriteria zijn onduidelijk en een toereikende motivering van de gunningsbeslissing ontbreekt. Het Waterschap handelt daarmee in strijd met de algemene beginselen van bestuur waardoor de gunningsbeslissing op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet in stand kan blijven. Op de onderliggende motivering van voorgaande stellingen door Stichting Boomwortel wordt bij de beoordeling nader ingegaan.
Het Waterschap voert verweer. Het Waterschap concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stichting Boomwortel, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stichting Boomwortel, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stichting Boomwortel in de kosten van deze procedure.
Het Waterschap voert het volgende aan. Stichting Boomwortel heeft ruim voldoende tijd gehad. In eerste instantie heeft Stichting Boomwortel zes weken de tijd gehad. Deze termijn is door de herstelprocedure verlengd met tien dagen. In die tijd had Stichting Boomwortel voldoende de mogelijkheid om een uitgewerkt plan in te dienen en vragen te stellen. De criteria zijn voldoende duidelijk. Het criterium onder 2 is bewust opengehouden omdat het juist aan de inschrijvers is om hun ideeën hierover te geven, voor ruimtelijke activiteiten die een positieve impuls geven aan het betrokken gebied en zonder dat het Waterschap hier vooraf kaders voor stelt. Dit gunningscriterium daagt hen hiertoe uit. Dit betekent dat het Waterschap zal moeten motiveren waarom de ene inschrijving een meer positieve uitstraling heeft dan de andere. Maar dit maakt het criterium niet te subjectief om toe te passen. Omdat het plan van Stichting Boomwortel niet was uitgewerkt kon ook niet meer motivatie worden gegeven dan door het Waterschap is gedaan. Criterium 3 is eveneens voldoende duidelijk. Het ruimtelijk kader waaraan een plan door de gemeente zal worden getoetst is het omgevingsplan en de daarin opgenomen regels zijn bij uitstek toetsbaar. Voor zover het initiatief niet past binnen het omgevingsplan kan daarvoor een ontheffing worden aangevraagd. Voor de beoordeling van de ontheffing geldt in veel gevallen beleid zoals in het geval van woonbestemmingen. Dit beleid is opgenomen in de gemeentelijke Woonvisie en voor (bedrijfs)ontwikkellocaties in het meerjaren perspectief Ontwikkellocaties 2022. Beide stukken waren voor de inschrijvers beschikbaar in de dataroom. In het geval een plan in strijd is met het omgevingsplan waardoor hiervoor ontheffing nodig is, maar deze ontheffing niet op grond van gemeentelijk beleid kan worden verkregen, is geen sprake van een realistisch plan. Het lijkt alsof hiervan sprake is bij het plan van Stichting Boomwortel omdat het gehele perceel bebouwd wordt bij allebei de opties, maar het plan is te weinig uitgewerkt om dit criterium verder te kunnen beoordelen.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.