Rechtbank Gelderland, 01-12-2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:10505, 455472
Rechtbank Gelderland, 01-12-2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:10505, 455472
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 1 december 2025
- Datum publicatie
- 18 december 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2025:10505
- Zaaknummer
- 455472
Inhoudsindicatie
Kort geding. Didamzaak. Gemeente hoefde geen mededingingsruimte te bieden omdat er maar een serieuze gegadigde is. Geen sprake van verboden staatssteun.
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/455472 / KG ZA 25-295
Vonnis in kort geding van 1 december 2025
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BECEDO VASTGOED IV B.V.,
statutair gevestigd te Didam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[eiseres sub 2],
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Becedo c.s.,
advocaat: mr. A.A. al Khatib,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DOESBURG,
zetelend en kantoorhoudende te Doesburg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. D.R. Versteeg,
waarin heeft gevorderd als tussenkomende, althans voegende partij te worden toegelaten:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EKOMA ONROEREND GOED B.V.,
statutair gevestigd te Apeldoorn,
eiseres in het incident tot tussenkomst, althans voeging,
hierna te noemen: Ekoma,
advocaat: mr. H. Doornhof.
1 De procedure
in de hoofdzaak en in het incident tot tussenkomst, althans voeging
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
- de incidentele conclusie van Ekoma met een verzoek tot tussenkomst dan wel voeging, - de conclusie van antwoord van de gemeente met producties 1 tot en met 13,
- de akte producties tevens verzoek ex artikel 22 Rv van Becedo c.s. van 29 september 2025 met producties 10 tot en met 13,
- het verzoek van de voorzieningenrechter aan de gemeente van 30 september 2025 om per ommegaande op het bevel ex artikel 22 Rv te reageren,
- het bericht van de voorzieningenrechter van 30 september 2025 waarin de gemeente wordt bevolen om de overeenkomst aan- en verkoop percelen bouwgrond en de taxaties zonder weggelakte delen in te dienen,
- het bericht van de gemeente van 30 september 2025 met het verzoek om heroverweging,
- het bericht van de voorzieningenrechter van 30 september 2025 met de afwijzing van het verzoek tot heroverweging,
- de op 1 oktober 2025 ingediende ongelakte producties 11 tot en met 14 van de gemeente,- de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025,- de pleitnota van Becedo c.s.,- de pleitnota van de gemeente,
- de pleitnota van Ekoma,
- het bericht van de voorzieningenrechter van 6 oktober 2025 waarin partijen de gelegenheid wordt geboden om per akte te reageren op de op 1 oktober 2025 door de gemeente ingediende producties 11 tot en met 14,
- de akte van Becedo c.s. van 20 oktober 2025,
- de antwoordaktes van de gemeente en Ekoma van 3 november 2025.
2 De feiten
in de hoofdzaak en in het incident tot tussenkomst, althans voeging
Eiseres sub 1, Becedo Vastgoed, legt zich toe op vastgoedontwikkeling. Eiseres sub 2, [eiseres sub 2] , exploiteert als franchisenemer (een) Albert Heijn-supermarkt(en). Beide bedrijven maken deel uit van het [bedrijf] . De heer [naam] (hierna: [naam] ) is directeur van dat concern.
Ekoma is eigenaar van het perceel gelegen aan [adres 2] te Doesburg , [kadastrale aanduidingen 1] met een omvang van circa 1.094 m2. Dit perceel is gelegen in Beinum, een wijk aan de zuidzijde van Doesburg. DekaMarkt, gelieerd aan Ekoma, exploiteert op het perceel een supermarkt. De DekaMarkt in kwestie is de enige supermarkt in Beinum.
De gemeente is eigenaar van de percelen ten westen van de Breedestraat en ten zuiden van de Bingerdenseweg te Doesburg, [kadastrale aanduidingen 2] . Deze percelen liggen ook in de wijk Beinum.
De gemeente is sinds 2016 voornemens om het centrum van Beinum ingrijpend te vernieuwen en te herontwikkelen om zo een aantrekkelijk verblijfsgebied voor de gehele wijk te creëren met een voorzieningen- en ontmoetingsfunctie. Dit voornemen is opgenomen in de Ruimtelijke Structuurvisie Doesburg 2030 van 22 juni 2016. In het te vernieuwen gebied zijn thans onder meer de huidige Dekamarkt, een snackbar en een sporthal gevestigd met ertussen een parkeerplaats.
Om te komen tot een vastgesteld omgevingsplan met daarin een nieuw stedenbouwkundig ontwerp voor het centrum van Beinum heeft de gemeente een participatieproces ingericht. In dit kader zijn door c.q. in opdracht van de gemeente onder meer een projectgroep en een stuurgroep opgericht. In de projectgroep zitten c.q. zaten verschillende deskundigen, adviseurs en belanghebbenden, waaronder (vertegenwoordigers van) de huidige grondeigenaren in het te herontwikkelen gebied zoals (de projectontwikkelaar van) DekaMarkt. In het op 29 maart 2022 gedateerde ‘projectplan herontwikkeling centrum Beinum’ staan de opgave en de ambitie van het project beschreven.
De gemeente heeft een distributie-planologisch onderzoek (DPO) laten uitvoeren ter zake de uitbreiding van de in het centrum van Beinum gevestigde supermarkt, de DekaMarkt, eventueel op een andere locatie binnen hetzelfde gebied. De conclusies van het op 8 april 2022 gedateerde DPO luiden als volgt:
‘Kwalitatieve uitbreiding gewenst
In de gemeente Doesburg is er nu en in de toekomst geen marktruimte voor het uitbreiden
van het dagelijkse aanbod. Er is echter aanleiding om de supermarkt in de wijk Beinum uit te breiden en te moderniseren, waarmee voor de inwoners van de wijk een toekomstbestendige boodschappenlocatie gerealiseerd wordt.
Effecten afhankelijk van omvang supermarkt
Een dergelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid, mits de
uitbreiding geen afbreuk doet aan de algehele detailhandelsstructuur van de gemeente. Het
centrum van Doesburg is hét hoofdwinkelgebied en de enige bovenlokale boodschappenlocatie in de gemeente. Om deze positie niet te ondermijnen is het belangrijk dat de supermarkt in Beinum geen bovenlokale aantrekkingskracht krijgt. Er wordt dan ook geadviseerd een uitbreiding van de supermarkt tot maximaal 1.200 m2 wvo toe te staan. Dit is een iets ruimere maat dan in de Detailhandelsstructuurvisie opgenomen (maximaal 1.000 m2 wvo). Deze verruiming is te onderbouwen door de inmiddels doorgezette trend van schaalvergroting in de supermarktsector. Een supermarkt van 1.200 m2 wvo vervult nog steeds een wijkverzorgende functie. DTNP adviseert hierbij een maximale brutovloeroppervlakte (bvo)* van 1.500 m2 aan te houden.
Prioriteit: behoud wijkfunctie centrum Beinum
Het is niet gewenst dat andere winkels zich in de wijk vestigen. Het centrum van Beinum
vervult ‘slechts’ een functie als boodschappenlocatie (behoud van één wijkverzorgende
supermarkt) voor de lokale inwoner. Vooraanvullend aanbod is het centrum van Doesburg de gewenste vestigingslocatie.
Mogelijke uitbreiding tot verblijfslocatie
De mogelijke uitbreiding van het centrum van Beinum tot een verblijfslocatie met, naast de
supermarkt, meerdere wijkgerichte voorzieningen (denk aan zorgfuncties, maatschappelijke
voorzieningen, verblijfsplekken en horeca) zou eveneens binnen het detailhandelsbeleid en de mogelijke ontwikkelrichtingen van Doesburg passen (zie kader in bijlage op pagina 14).
Aandacht voor inpassing
Bij het opstellen van een uitbreidings- en ontwikkelplan voor de supermarkt en het gehele
centrum van Beinum is de inpassing van de supermarkt belangrijk. Als grootste publiekstrekker op elke dag van de week is het van groot belang dat de supermarkt goed ingepast is ten opzichte van overige voorzieningen, zodat de ontmoetingsfunctie niet belemmerd maar optimaal gefaciliteerd wordt. Een goede aansluiting op de overige voorzieningen zorgt ervoor dat de ontmoetingsfunctie in de wijk optimaal gefaciliteerd wordt. Bij het opstellen van een uitbreidings- en ontwikkelplan voor de supermarkt en voor het gehele centrum van Beinum is aandacht voor de inpassing van de supermarkt dan ook zeer belangrijk.’
Met een brief van 2 augustus 2022 heeft [naam] aan de gemeente laten weten interesse te hebben in de supermarkt die mogelijk wordt gerealiseerd op de locatie van de huidige sportfaciliteit Beumerskamp in Beinum. [naam] verzoekt in de brief te worden meegenomen in de verdere planontwikkeling en hij schrijft ervan uit te gaan dat de gemeente gelijke kansen gaat bieden aan alle geïnteresseerde partijen.
In reactie heeft de gemeente bij brief van 8 september 2022 aan [naam] laten weten dat zij bezig is met de (voorbereiding van de) planontwikkeling voor woningbouw in het centrum van Beinum, dat daarbij de huidige functies in het gebied worden betrokken en dat bij gronduitgifte het Didam-arrest zal worden nageleefd in die zin dat ofwel een openbare selectieprocedure wordt gestart ofwel bekend wordt gemaakt dat sprake is van één serieuze gegadigde.
Met een brief van 15 september 2022 heeft [naam] aan de gemeente te kennen gegeven ervan uit te gaan in alle situaties uitgenodigd te gaan worden voor een openbare aanbesteding of selectieprocedure. De situatie dat er sprake is van slechts één serieuze gegadigde zal zich volgens [naam] niet voordoen.
Op enig moment is het participatieproces van het project doorlopen waarvan een op 13 oktober 2022 gedateerde rapportage is opgemaakt.
Op 14 oktober 2022 is een Nota van Uitganspunten voor het opstellen van het nieuwe stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld. De gemeente heeft vervolgens een ontwerpstudie laten uitvoeren op basis van deze Nota van Uitgangspunten. Op basis daarvan zijn drie schetsontwerpen voor herontwikkeling van het centrum van Beinum gepresenteerd tijdens een wijkbijeenkomst op 15 april 2023. In één van deze ontwerpen, model ‘De brinkjes’, is een supermarkt ingetekend op de huidige plek van de DekaMarkt. In de twee andere ontwerpen, modellen ‘De nieuwe pol’ en ‘Het marktplein’, staat de supermarkt op een andere plek in het centrum van Beinum ingetekend. Op 5 juli 2023 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het op te stellen definitieve beleid vastgesteld.
Met een brief van 6 juni 2023 heeft [naam] de gemeente nogmaals verzocht om geïnformeerd te worden over plannen voor de ontwikkeling van (een) supermarkt(en) op verschillende locaties in Doesburg.
In mei 2024 heeft de gemeenteraad het definitieve ontwerp- en beeldkwaliteitsplan ‘Hart van Beinum’ vastgesteld. Daarin staat onder 2.2 de volgende ‘Gebiedsvisie’ beschreven:
‘(...)
De opgave is het ontwerpen aan een nieuw Hart van Beinum. En dat moet wel een “warm hart” zijn. Door de omstandigheden te creëren waardoor mensen met elkaar in verbinding komen en elkaar kunnen ontmoeten. Want ontmoeten en meedoen staan centraal. Het moet een plek worden waar mensen graag samenkomen, zowel bij de voorzieningen als in de openbare ruimte. Daarbij dienen we ook rekening te houden met het creëren van schuifruimte. Praktisch betekent het dat de supermarkt Dekamarkt en de cafetaria Bakhuus niet op de huidige plek kunnen blijven. Immers, ze moeten kunnen blijven functioneren op de huidige locatie totdat de andere opengaat. Pas dan komt de huidige locatie beschikbaar.
Er is rekening gehouden met het feit dat de sporthal Beumerskamp wordt verplaatst (naar de beoogde locatie Den Helder in Doesburg), maar ook nog een paar jaar moet kunnen blijven functioneren op de huidige locatie.
De kern van de stedenbouwkundige opgave zit in de methode van inpassing van de verschillende functies aan de hand van een kwadrantenbenadering. Er is sprake van 4 kwadranten, waarvan een kwadrant met een solitaire winkelfunctie (supermarkt) en de andere drie kwadranten met overwegend woonfuncties. De doorsnijding is er met de noord-zuid route Breedestraat (autoverkeer) en oost-west route (lopen + fietsen).
Het gebied wordt ingericht als “shared space” voor gemengd gebruik van fietsers en voetgangers in de openbare ruimte.
Om de ruimte efficiënt in te passen en de wegprofielen optimaal te kunnen indelen zullen bestaande wegen worden opgeschoven. Zodoende kan ruimte worden gecreëerd voor het beoogde programma. Het onderstaande programma wordt in het Hart van Beinum gefaciliteerd:
NW-kwadrant (1): supermarkt (Dekamarkt) + (evt.) horeca (Bakhuus) + foodtruck.
NO-kwadrant (2): appartementen + voorzieningen (dienstverlening, retail, commercieel).
ZW-kwadrant (3): appartementen + sociaal-maatschappelijke voorziening.
ZO-kwadrant (4): appartementen + evt. aanvullende wijkgerichte voorzieningen.
Het definitieve stedenbouwkundig- en landschapsontwerp voor het centrum van Beinum ziet er als volgt uit:
*AFBEELDING*
Om het onder 2.13 genoemde plan te kunnen uitvoeren wenst de gemeente onder meer de grond van Ekoma aan [adres 2] , waarop thans nog de DekaMarkt gevestigd is, te verwerven. De gemeente is op enig moment met Ekoma (en DekaMarkt) in overleg getreden om de voorwaarden van een grondruil en de verplaatsing van de DekaMarkt te bespreken.
Op 21 juli 2025 heeft de gemeente het voornemen tot verkoop c.q. ruil van een deel van de percelen [kadastrale aanduidingen 2] (zie 2.3) (hierna: de bouwgrond) aan Ekoma of een aan haar gelieerde onderneming gepubliceerd in het Gemeenteblad (hierna: de publicatie). De publicatie luidt als volgt:
Bekendmaking van voornemen tot verkoop c.q. ruil van gemeentegrond
De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het Didam-arrest gewezen. Daarin is bepaald dat een overheidslichaam bij de verkoop van onroerende zaken, of een uitgifte anderszins, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om:
-
mee te dingen naar deze onroerende zaak, of;
-
in ieder geval kennis te nemen van het voornemen dat deze onroerende zaak wordt uitgeven aan één specifieke partij of persoon.
Enige serieuze gegadigde
De Gemeente Doesburg is voornemens om bouwgrond (voor de realisatie van een supermarkt met aangrenzend parkeerterrein) gelegen ten westen van de Breedestraat en ten zuiden van de Bingerdenseweg, [kadastrale aanduidingen 2] met een oppervlakte van circa 3.800 m2 (“percelen”) te verkopen aan Ekoma Onroerend Goed B.V., statutair gevestigd te Beverwijk (“Ekoma”) of een aan haar gelieerde onderneming. De Gemeente Doesburg is van oordeel dat Ekoma op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de enige serieuze gegadigde is die voor de aankoop van de percelen in aanmerking komt. De Gemeente komt tot die conclusie op grond van de volgende criteria:
-
De gemeente wenst het centrum van Beinum te transformeren in een aantrekkelijk verblijfsgebied voor de wijk Beinum. Daarvoor zijn op 29 mei 2024 de ruimtelijke kaders door de gemeenteraad van Doesburg vastgesteld (onder meer een definitief ontwerp en een beeldkwaliteitsplan Hart van Beinum);
-
Ekoma beschikt over gronden binnen het transformatiegebied. Indien de gemeente niet beschikt over deze gronden van Ekoma, kan het door de raad vastgestelde plan voor het centrum van Beinum niet worden gerealiseerd. Ekoma is slechts bereid haar gronden te verkopen indien zij de (voornoemde) percelen in eigendom verkrijgt;
-
Met deze verkoop c.q. grondruil wordt het mogelijk om de door de Gemeente gestelde doelen voor het centrum van Beinum te behalen. Door de positie van Ekoma en de omstandigheid dat zij beschikt over gronden die de Gemeente nodig heeft voor de transformatie, is Ekoma – in het kader van de grondruil – aan te merken als enige serieuze gegadigde. Zonder de medewerking van Ekoma kan het plan voor het centrum van Beinum niet gerealiseerd worden.
(...)’
Bij brief van 28 juli 2025 heeft Becedo c.s. de gemeente gesommeerd om de publicatie van 21 juli 2025 in te trekken en in lijn met de Didam-regels een openbare selectieprocedure voor de verkoop van de bouwgrond te organiseren.
Bij antwoordbrief van 31 juli 2025 heeft de gemeente aan Becedo c.s. bericht dat de voorgenomen grondtransactie in lijn is met de Didam-jurisprudentie zodat geen aanleiding bestaat om de publicatie in te trekken of een nieuwe mededingingsprocedure te organiseren.