Rechtbank Gelderland, 16-07-2025, ECLI:NL:RBGEL:2025:6541, C/05/432490 / HA ZA 24-105

“Voor wat betreft de status van de kavel naast jullie; deze kavel ligt nog onder optie bij

Von Gahlen. Er heeft onlangs een bestuurlijk overleg plaatsgevonden en de verwachting is dat wij, op niet te lange termijn, met hen een overeenkomst gaan ondertekenen.

Jullie interesse in deze kavel is bij ons bekend en mocht de kavel om wat voor een reden dan ook beschikbaar komen dan zullen wij jullie hierover inlichten.”

“Op 13 januari jl. hebben wij overleg gehad over de mogelijke nieuwbouw van jullie bedrijf op BusinessPark7Poort. In het gesprek hebben wij afgesproken dat wij de procedure/het tijdspad in beeld zouden brengen tot aan het moment van notariële levering van de kavel en dus start realisatie. Om het tijdspad duidelijk te maken ben ik uitgegaan van ondertekening van de koopovereenkomst eind april 2022 en aanvraag omgevingsvergunning 1 juni 2022. Dit (...) dient uiteraard nog met elkaar besproken te worden.

Ondertekening koopovereenkomst eind april 2022

Aanvraag omgevingsvergunning bouwen 1 juni 2022 (uiteraard afhankelijk van hoeveel tijd jullie nodig hebben voor de voorbereiding van de vergunningsaanvraag)

Afgifte omgevingsvergunning bouwen 1 augustus 2022

Omgevingsvergunning Bouwen onherroepelijk medio oktober 2022

Notariële levering kavel medio november 2022

Daarnaast hebben wij gesproken over de leveringsproblemen van Liander. Er hebben inmiddels verschillende gesprekken met Liander plaatsgevonden waarin onze zorgen over de problemen t.a.v. de netwerkcapaciteit zijn geuit. (...) Duidelijk is echter dat de capaciteitsuitbreiding (veel) tijd kost en de vraag groter is dan de beschikbare capaciteit en dat dit tot problemen zal leiden.

Mijn grootste zorgpunt zit op dit moment echter in de onzekerheid ten aanzien van de gevolgen van het Didam-arrest van de Hoge Raad. Zoals in ons laatste gesprek aangegeven heeft dit arrest verregaande consequenties voor de verkoop van gronden door overheden. (...) We kunnen in ieder geval niet zondermeer één op één gronden verkopen zoals we dat tot nu toe gewoon waren te doen. Op dit moment zijn alle verkopen/verhuren/pachten van de gemeente Zevenaar (...) on hold gezet. Wij zijn op dit moment aan het onderzoeken op welke wijze we de grondverkoop op BusinessPark7Poort kunnen vormgeven zodat we daarmee voldoen aan het arrest van de Hoge Raad.

Graag zou ik de gevolgen en onzekerheden van het Didam-arrest op korte termijn met jullie willen bespreken.

(...)”

“De insteek is nog steeds om de kavel uit te geven aan Von Gahlen. Er is een koopovereenkomst opgesteld en er zijn gesprekken gevoerd over de procedure/planning tot aan het moment van notariële levering van de kavel en dus start realisatie. Echter zijn op dit moment alle verkopen/verhuren/pachten van de gemeente Zevenaar (...) on hold gezet i.v.m. het Didam-arrest van de Hoge Raad. (...) Op dit moment zijn wij aan het onderzoeken op welke wijze we de grondverkoop op BusinessPark 7Poort kunnen vormgeven zodat we daarmee voldoen aan het arrest van de Hoge Raad.”

Op 29 november 2022 heeft Von Gahlen bij de gemeente Zevenaar een conceptaanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een bedrijfsgebouw op de bedrijfskavel. Op deze conceptaanvraag heeft de gemeente op

7 april 2023 positief beslist.

“Alvorens daadwerkelijk met de eerste uitgifteprocedure wordt gestart, zal de gemeente een kennisgeving van de uitgifteprocedure (inclusief bijlagen) publiceren met een vervaltermijn van 20 werkdagen waarbinnen zienswijzen kunnen worden ingediend bij de gemeente.”

“Naar verwachting zijn er meerdere gegadigden voor deze kavels. De gemeente Zevenaar heeft er daarom voor gekozen om de openbare verkoopprocedure te laten plaatsvinden door middel van een loting, op basis van de onderhavige uitgifteprocedure, en alle hierna genoemde documenten (hierna: de uitgifteprocedure).

(...)

Algemene regels

(...)

 Uitsluitend gegadigden die zich hebben ingeschreven conform de hierna vermelde wijze van inschrijving en die voldoen aan de hierna vermelde selectiecriteria kunnen deelnemen aan de loting.

(...)

 Alle in dit document (inclusief bijlagen) genoemde termijnen die gelden voor de gegadigden zijn fataal.

Selectiecriteria

1. Inschrijving

 Gegadigden kunnen zich uitsluitend door de uitgifteprocedure inschrijven via het indienen van het (digitale) inschrijfformulier op de website van BusinessPark 7Poort www.7poort.nl. (...)

 De inschrijvingstermijn sluit op een door de gemeente aangegeven dag en tijdstip. Inschrijvingen voor de betreffende kavel worden uitsluitend in behandeling genomen indien deze zijn ingediend vóór het einde van de hiervoor vermelde inschrijvingstermijn (dag en tijdstip).

 (...)

 De inschrijving is (rechts)persoonlijk en het is niet toegestaan om rechten en/of verplichtingen, al dan niet geheel of gedeeltelijk, die zijn of worden verkregen gedurende de hele uitgifteprocedure, over te dragen aan een derde.

 Als twee of meer (rechts)personen gezamenlijk een kavel willen kopen, dienen de gegevens van alle (rechts)personen op één inschrijvingsformulier te worden vermeld en dienen alle (rechts)personen het formulier te ondertekenen.

 (...)

 Door zich in te schrijven voor een kavel, verklaart de gegadigde dat hij – mocht de gegadigde daarvoor in aanmerking komen conform het bepaalde in de uitgifteprocedure – het op de kavel te realiseren bouwplan voor 100% voor de eigen bedrijfsvoering als eindgebruiker in gebruik zal nemen en in gebruik zal houden gedurende een periode van minimaal tien jaar vanaf de datum waarop de realisatie van het bouwplan gereed is gemeld bij de gemeente.

 (...)

 Door zich in te schrijven voor een kavel, gaat de gegadigde akkoord met het sluiten van de benodigde overeenkomsten, mocht de gegadigde daarvoor in aanmerking komen conform het bepaalde in de uitgifteprocedure. De overeenkomsten die worden gesloten betreffen de bij deze uitgifteprocedure gevoegde reserveringsovereenkomst, inclusief bijlagen, alsmede de koopovereenkomst, inclusief de Algemene verkoopvoorwaarden 7Poort, en alle andere bijbehorende bijlagen. (...) Over de voorwaarden van de reservering en de reserveringsovereenkomst alsmede de verkoop en de verkoopovereenkomst kan niet worden onderhandeld.

 (...) Het aanbrengen van wijzigingen op- of aan het inschrijfformulier is niet toegestaan. Indien de gegadigde dergelijke wijzigingen aanbrengt, dan wordt de inschrijving terzijde gelegd en wordt de gegadigde uitgesloten van verdere deelname aan de uitgifteprocedure en komt hij niet meer in aanmerking voor aankoop van de kavel.

*) Bijlage(n) die meegezonden moeten worden met het inschrijfformulier

Bewijs van inschrijving(en) in de Kamer van Koophandel (KvK) van de gegadigde welke ten tijde van inschrijving niet meer dan drie maanden oud is en waaruit het volgende moet blijken:

o De inschrijving van de aan de selectie deelnemende rechtspersoon of rechtspersonen in het KvK (handels)register

(...)

Selectiecriterium: eindgebruiker

De gegadigde dient – mocht de gegadigde daarvoor in aanmerking komen conform het bepaalde in de uitgifteprocedure – het op de kavel te realiseren bouwplan voor 100% voor de eigen bedrijfsvoering als eindgebruiker in gebruik te nemen en in gebruik te houden gedurende een periode van minimaal tien jaar vanaf de datum waarop de realisatie van het bouwplan gereed is gemeld bij de gemeente. In de koopovereenkomst zijn daartoe strekkende bepalingen opgenomen.

(...)

Inschrijvingen die om andere reden niet voldoen, zoals – doch niet uitsluitend – ontvangst van een inschrijving na afloop van de inschrijvingstermijn (dag en tijdstip), het ontbreken, aanpassen of wijzigen (van delen) van het inschrijfformulier of een voorwaardelijke inschrijving, worden zonder meer terzijde gelegd. De gegadigde wordt in dat geval uitgesloten van verdere deelname aan de uitgifteprocedure en hij komt niet meer in aanmerking voor aankoop van de kavel.

(...)

Vervolg na beoordeling door de gemeente

De gegadigde(n) wiens inschrijving(en) niet voldoet(n) aan een of meerdere selectiecriteria is/zijn uitgesloten van verdere deelname aan de uitgifteprocedure en komt(t) niet meer in aanmerking voor de aankoop van de kavel.

(...)

Overeenkomsten:

1. Reserveringsovereenkomst

De gemeente gaat met de gegadigde die als eerste is geloot (hoogste rangnummer) een reserveringsovereenkomst aan binnen twee weken nadat de loting heeft plaatsgevonden. Indien deze gegadigde de reserveringsovereenkomst niet binnen twee weken na toezending ervan door de gemeente heeft ondertekend, dan gaat de gemeente met de gegadigde die als tweede is geloot een reserveringsovereenkomst aan, zulks binnen twee weken nadat de gemeente aan de eerste gegadigde heeft laten weten dat deze van verdere deelname aan de uitgifteprocedure is uitgesloten, enzovoorts.

De reserveringsovereenkomst, inclusief bijlagen, is bij deze uitgifteprocedure gevoegd. Over de voorwaarden hiervan kan niet worden onderhandeld.”

“Deze Overeenkomst levert voor de Gegadigde slechts strikt persoonlijke rechten en verplichtingen op. Deze Overeenkomst is niet overdraagbaar. De rechten en verplichtingen uit de Overeenkomst kunnen niet worden gecedeerd. De rechten en/of plichten uit hoofde van deze Overeenkomst zijn goederenrechtelijk onoverdraagbaar/onbezwaarbaar in de zin van artikel 3:83 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Het vorenstaande geldt behoudens voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Gemeente. De gemeente kan aan een dergelijke goedkeuring voorwaarden verbinden.”

“a. De Koper is verplicht de op het Verkochte te realiseren bebouwing (daadwerkelijk) te gebruiken en in gebruik te houden voor de eigen bedrijfsvoering en het is de Koper niet toegestaan om de bebouwing en/of het Verkochte (al dan niet geheel of gedeeltelijk) aan derden te verhuren of te vervreemden of anderszins aan derden in gebruik te geven.

b. Het bepaalde in lid a van dit artikel vervalt nadat de Koper de betreffende bebouwing en het Verkochte gedurende een periode van tien (10) jaren voor eigen bedrijfsvoering heeft gebruikt. (...)

c. de Gemeente kan ontheffing verlenen van de verplichtingen als bedoeld in de leden a en b van dit artikel op grond van gebleken onaanvaardbare hardheid, zulks ter beoordeling van de gemeente. De gemeente kan voorwaarden verbinden aan het verlenen van voormelde ontheffing.”

“Vraag 3

Stel dat een geïnteresseerde partijen onderdeel zijn van een groep in de zin van artikel 2:24b BW (economische eenheid), hierna te noemen: ‘Groep’ en zij allemaal hun bedrijfsvoering willen houden in de op de kavel te realiseren bebouwing (allemaal eindgebruiker).

 Is het juist dat in voornoemd scenario alle geïnteresseerde partijen die onderdeel zijn van een Groep gezamenlijk moeten inschrijven op één inschrijvingsformulier?

Vraag 4

Cliënte gaat ervan uit dat de gemeente wil voorkomen dat geïnteresseerde partijen die onderdeel van een Groep misbruik kunnen maken van de door de Gemeente gekozen procedure.

 Is het juist dat geïnteresseerde partijen die onderdeel zijn van een Groep niet meer dan één inschrijving mogen doen?”

“4. Het is juist dat alle geïnteresseerde partijen die onderdeel zijn van een groep van vennootschappen gezamenlijk moeten inschrijven op één inschrijvingsformulier.

5. Het is juist dat geïnteresseerde partijen die onderdeel zijn van een groep van vennootschappen niet meer dan één inschrijving mogen doen.”

“De achterliggende reden voor voornoemd verzoeken is gelegen in de door Tiemex gewenste risicospreiding en behoud van een gezonde bedrijfsvoering. Tiemex wenst het (eigendom van het) vastgoed buiten de werkmaatschappijen te houden om risico’s te beperken. (...)

Dat vastgoed en werkbedrijven van elkaar gescheiden worden gehouden, staat er niet aan in de weg dat het vastgoed (lees: de Bedrijfskavel en te realiseren opstallen) voor een minimale periode van tien (10) jaar zal worden gebruikt voor de bedrijfsvoering van Tiemex en overige entiteiten die zorgdragen voor de bedrijfsvoering. De bedrijfsvoering van Tiemex ziet op logistieke dienstverlening. Om voor haar klanten het volledige spectrum aan logistieke dienstverlening te kunnen aanbieden, heeft Tiemex verschillende divisies zoals warehousing, transport, groupage logistiek, etc. Iedere divisie is ondergebracht in een aparte entiteit en vallen gezamenlijk onder De Tegenpolen Beheer BV. Vanuit het nieuw te bouwen logistieke centrum op de kavel naast Tiemex zal Tiemex alle haar soorten logistieke dienstverlening uitoefenen. Dit betekent dus feitelijk dat De Tegenpolen B.V. (aandeelhouders/bestuurder) van Tiemex, met al haar bijbehorende entiteiten, gebruik zal maken van het logistieke centrum (en daarmee de Bedrijfskavel).”

“Zoals in de brief van 9 oktober 2023 uiteen is gezet wordt en blijft Tiemex, en de overige entiteiten die zorgdragen voor de bedrijfsvoering van Tiemex, gedurende voormelde periode van 10 jaar eindgebruiker van de kavel en het daarop te realiseren bedrijfspand. Het is gebruikelijk dat bedrijven in hun vennootschapsstructuren onderscheid maken tussen de vennootschappen die het vastgoed in eigendom hebben en de vennootschappen die daadwerkelijk de bedrijfsactiviteiten uitvoeren. Dit wordt gedaan om risico’s te spreiden en een gezonde bedrijfsvoering te behouden. Dat is bij Tiemex en 7COM B.V. ook het geval en daarom heeft Tiemex het betreffende verzoek bij de gemeente ingediend. Uit de aandeelhoudersregisters en uit de uittreksels van de Kamer van Koophandel blijkt dat de aandeelhouders en de bestuurders van 7COM B.V. en Tiemex dezelfde zijn. Tiemex heeft hiermee aangetoond dat zij het eindgebruiker is van de kavel en het daarop te realiseren bedrijfspand.”

“D. uit de geldige inschrijvers Tiemex Logistics Services B.V. (hierna te noemen: ‘het Bedrijf’) is geselecteerd door midden van een loting als onderdeel van de uitgifteprocedure.

E. het Bedrijf vervolgens via een brief van haar advocaat van 9 oktober 2023 een verzoek bij de Gemeente heeft ingediend op grond van artikel 9 (Rb: 9a) van de reserveringsovereenkomst. Het Bedrijf heeft verzocht of de rechten en verplichtingen van het Bedrijf uit de reserveringsovereenkomst overgedragen mogen worden aan 7 COM B.V. 7 COM B.V. is een nieuw opgerichte vennootschap met dezelfde aandeelhouders als het Bedrijf. De aandeelhouders van zowel het Bedrijf als 7 COM B.V. wensen dat 7 COM B.V. eigenaar wordt van de Bedrijfskavel en het daarop te realiseren bedrijfspand. Tegelijkertijd hebben zowel het Bedrijf als 7 COM B.V. verklaard en onderbouwd dat en waarom het Bedrijf en eventuele andere vennootschappen met dezelfde 100% aandeelhouders als het Bedrijf de bedrijfskavel en het daarop te realiseren bedrijfspand voor 100% voor de eigen bedrijfsvoering als eindgebruiker in gebruik zullen nemen en in gebruik zullen houden gedurende een periode van minimaal tien jaar vanaf de datum waarop de realisatie van het bouwplan gereed is gemeld bij de Gemeente.

F. gelet op het vorenstaande heeft het college van burgemeester en wethouders op 7 november 2023 een positief besluit genomen op voormeld verzoek van het Bedrijf van 9 oktober 2023. Om die reden wordt de onderhavige reserveringsovereenkomst met 7 COM B.V. en met het Bedrijf aangegaan.”

“In afwijking van het bepaalde in artikel 5.1 van de Algemene verkoopvoorwaarden zal de juridische levering van het Verkochte plaatsvinden uiterlijk binnen een (1) maand nadat:

“De koper is verplicht de op het Verkochte te realiseren bebouwing (daadwerkelijk) uitsluitend te laten gebruiken en in gebruik te houden voor de bedrijfsvoering van het Bedrijf en het is de Koper en/of het Bedrijf niet toegestaan om de bebouwing en/of het Verkochte (al dan niet geheel of gedeeltelijk) aan derden te verhuren of te vervreemden of anderszins aan derden in gebruik te geven.”

“Didam-arrest

Partijen stellen vast dat de Gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst niet in strijd handelt met het Hoge Raad-arrest van 21 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Indien de Gemeente door een derde wordt aangesproken vanwege mogelijk handelen in strijd met het in het Hoge Raad-arrest voor het aangaan van de Koopovereenkomst gegeven beoordelingskader, is de Gemeente bevoegd de Koopovereenkomst te beëindigen. (...)

Indien de Gemeente geen gebruik maakt van deze beëindigingsbevoegdheid en een derde een juridische procedure start tegen de gemeente op de grond dat niet aan het in het Hoge Raad-arrest gegeven beoordelingskader is voldaan en op grond van een (rechterlijke) uitspraak, al dan niet bij wege van een voorlopige voorziening, wordt geoordeeld dat de Koopovereenkomst nietig is en/of de Gemeente de Koopovereenkomst niet (meer) geheel/gedeeltelijk kan/mag nakomen en/of geheel/gedeeltelijk moet opschorten en/of geboden wordt alsnog een selectieprocedure te doorlopen en daaraan op passende wijze openbaarheid te geven, dan is de Gemeente alsnog gerechtigd de Koopovereenkomst geheel/gedeeltelijk te beëindigen en/of niet langer na te komen.”