Rechtbank Haarlem, 24-05-2006, AX4870, 123636 - KG ZA 06-182

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 123636 / KG ZA 06-182

Vonnis in kort geding van 24 mei 2006

in de zaak van

tegen

Partijen zullen hierna [eiseres], Moos en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eind 2004 hebben [eiseres] en haar echtgenoot [X] een bod op de onroerende zaak gedaan dat door [gedaagde sub 2] werd afgewezen.

In 2005 hebben [eiseres] en haar echtgenoot opnieuw contact met [gedaagde sub 2] gehad over de aankoop van de onroerende zaak. Daarbij heeft [gedaagde sub 2] onder meer kenbaar gemaakt dat zijn echtgenote maritaal beslag op de onroerende zaak had gelegd in verband met een claim inzake de afrekening onder de huwelijksvoorwaarden. Tevens heeft [gedaagde sub 2] toen gemeld dat hij niet aan zijn hypothecaire verplichtingen kon voldoen en dat de hypotheekhoudster, de Rabo-bank, dreigde met executiemaatregelen.

Nadat eerdere biedingen van [eiseres] door [gedaagde sub 2] waren afgewezen heeft de makelaar bij brief van 25 augustus 2005 aan [gedaagde sub 2] medegedeeld dat de echtgenoot van [eiseres] EUR 825.000,-- voor de onroerende zaak had geboden onder de voorwaarde dat de gemeente [A] vergunning zou verlenen om op het perceel een bloemen- en plantenstalling te vestigen.

Nadien heeft notaris mr. [B] te Hoofddorp (hierna ook: “de notaris”) een concept-koopakte opgesteld en deze op 28 oktober 2005 aan de makelaar toegezonden. De concept-akte is op verzoek van [eiseres] vervolgens tweemaal aangepast ten aanzien van de omschrijving van het voorgenomen gebruik van het perceel.

De laatste concept-akte dateert van 15 november 2005 en vermeldt als object “het woonhuis, met bedrijfsgebouwen, kassencomplex, ondergrond, teelgrond, erf en verder toebehoren, plaatselijk bekend als Margrietenlaan 1 te 2114 AN [woonplaats Y], kadastraal bekend gemeente [A], sectie G nummer 761, groot één hectare, negen are en veertig centiare (1 ha, 9a en 40 ca) alsmede de aan het voormelde perceel grenzende sloot, plaatselijk bekend bij Margrietenlaan 1 te [woonplaats Y], kadastraal bekend gemeente [A] sectie G nummer 763, groot zeven are en twaalf centiare (7 a en 12 ca). De overeenkomst vermeldt voorts dat de koopprijs EUR 825.000,-- bedraagt en dat de akte van levering zal worden verleden op 1 april 2006.

Deze laatste versie van de koopakte is op 23 november 2005 door de makelaar aan de Rabo-bank toegezonden met de mededeling “In opdracht van de heer [gedaagde sub 2] sturen wij de koopakte naar u door.”

Bij emailbericht van 28 maart 2006 heeft de notaris aan de makelaar gemeld dat [eiseres] en haar echtgenoot tot ondertekening van de koopakte wensten over te gaan en hem verzocht met [gedaagde sub 2] contact op te nemen om een datum voor ondertekening vast te stellen. Aangezien op dit verzoek geen reactie kwam heeft de notaris op 4 april 2006 telefonisch contact opgenomen met de makelaar die hem liet weten dat “[gedaagde sub 2] de verkoop had ingetrokken aangezien hij zelf op het perceel wilde blijven wonen.”

Op 27 maart 2006 heeft [gedaagde sub 2] met [G] alle aandelen in de besloten vennootschap Moos Unlimited B.V. (hierna ook “Moos”) gekocht en geleverd gekregen tegen een prijs van tussen de EUR 500,-- en EUR 1.000,--. [gedaagde sub 2] houdt 19 van de 40 aandelen in die vennootschap en [G] de overige 21. [gedaagde sub 2] en [G] zijn gezamenlijk bestuurders van de BV.

Op 28 maart 2006 heeft [gedaagde sub 2] de onroerende zaak verkocht en geleverd aan Moos voor de prijs van EUR 605.000,--. Blijkens de akte van levering is de verbintenis tot betaling van de koopprijs tenietgegaan door afstand onder de verplichting voor Moos om aan [gedaagde sub 2] een bedrag gelijk aan de koopsom bij wijze van geldlening schuldig te erkennen. De levering vond plaats terwijl de onroerende zaak was bezwaard met twee hypothecaire inschrijvingen en het onder 2.3. genoemde maritaal beslag.

Op 11 april 2006 heeft [eiseres] ten laste van Moos beslag tot levering doen leggen op de onroerende zaak. Voor het geval dat de onroerende zaak niet meer aan haar geleverd zal kunnen worden heeft zij voorts ter verzekering van een schadevordering op diezelfde datum ten laste van [gedaagde sub 2] verhaalsbeslag doen leggen op overige onroerende zaken, onder Moos en onder de Rabo-bank.

Het geschil in conventie

[eiseres] vordert na zonder procesrechtelijk bezwaar van gedaagde haar eis te hebben aangevuld - samengevat - dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. Moos zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiseres] ten overstaan van notaris mr. [B] van MeerVaart notarissen te Nieuw Vennep te leveren de perceeldelen te [woonplaats Y] aan de Margrietenlaan 1, die op 28 maart 2006 door [gedaagde sub 2] aan Moos geleverd zijn en die deel uitmaken van de percelen kadastraal bekend gemeente [A], sectie G met nummers 761 en 763, tegen betaling van EUR 825.000,--;

2. zal bepalen dat het in deze te wijzen vonnis zonodig dezelfde kracht zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering en in de plaats van die akte zal treden;

3. [gedaagde sub 2] op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en het ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst conform de concept-koopakte d.d. 15 november 2005 ter zake van voormelde onroerende zaak, met uitsluiting en/of doorhaling van artikel 5 lid 5 en artikel 15 leden 1 en 3 en voorts de verplichtingen die op grond daarvan voor [gedaagde sub 2] ontstaan na te komen, met bepaling dat het in deze te wijzen vonnis zonodig dezelfde rechtskracht zal hebben als een in wettige vorm opgemaakte koopakte en in de plaats van die akte zal treden;

4. Moos en [gedaagde sub 2] zal veroordelen tot betaling van EUR 2.151,52 ter zake van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid;

en voor het geval het ten aanzien van Moos onder 1. en 2. gevorderde niet mocht worden toegewezen:

5. de op 28 maart 2006 tussen Moos en [gedaagde sub 2] gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak op grond van actio pauliana zal vernietigen en

6. ter opheffing van het nadeel van [eiseres] Moos zal veroordelen tot hetgeen [eiseres] onder 1. en 2. vordert dan wel Moos en [gedaagde sub 2] zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis de gevolgen van die koopovereenkomst ongedaan te maken, waaronder begrepen de teruglevering van de onroerende zaak door Moos aan [gedaagde sub 2], één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Moos en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het geschil in reconventie

Moos en [gedaagde sub 2] vorderen - samengevat – dat de voorzieningenrechter [eiseres] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis alle ten laste van Moos en [gedaagde sub 2] gelegde beslagen op te heffen en haar op straffe van verbeurte van een dwangsom zal verbieden nieuwe beslagen te leggen.

[eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[gedaagde sub 2] betwist weliswaar dat sprake was van een perfecte koopovereenkomst, maar zijn betoog dienaangaande overtuigt niet. Hij stelt dat hij expliciet kenbaar heeft gemaakt dat hij zich niet kon en wilde vastleggen. Indien dat juist zou zijn valt niet te verklaren dat hij in de procedure tot wijziging van de door hem ten behoeve van zijn gewezen echtgenote te betalen alimentatie (verweerschrift in reactie op het zelfstandig verzoek, p.4 e.v.) stelt: “Juist is dat de echtelijke woning te koop staat. Er is inderdaad een serieus bod op de woning uitgebracht en wel ten bedrage van EUR 825.000,00 k.k. zoals uit ten deze overgelegde fax van de makelaar, W.P.B. [C], kan worden opgemaakt. (…) De situatie is thans deze dat indien het huis inderdaad verkocht en geleverd kan worden voor een prijs van EUR 825.000,--, (...) Overigens zal een deel van de verkoopopbrengst terzake van het woonhuis (…)”. Ook valt dan niet in te zien waarom de makelaar in november 2005 de concept-koopakte aan de Rabo-bank heeft toegezonden met de mededeling dat dat in opdracht van [gedaagde sub 2] gebeurde.

Voorts zijn er voldoende aanknopingpunten om de transactie waarbij de onroerende zaak door [gedaagde sub 2] werd verkocht en geleverd aan Moos als paulianeus aan te merken. Immers, ten tijde van de verkoop en levering aan Moos wist [gedaagde sub 2] dat met [eiseres] overeenstemming was bereikt betreffende de verkoop van het registergoed. Nu [gedaagde sub 2] bestuurder is van Moos kan die wetenschap ook aan Moos worden toegerekend. Voorts verkreeg Moos de eigendom van de onroerende zaak zonder dat daar een reële tegenprestatie tegenover stond.

Op grond van het voorgaande zou [eiseres] onder het oude recht aanspraak kunnen maken op levering van de onroerende zaak. Thans ligt echter de vraag voor of dat onder het huidige recht ook het geval is. Van toepassing is artikel 7: 2 lid 1 van het Burgerlijke Wetboek (BW). Dat artikel bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. Moos en [gedaagde sub 2] hebben nog aangevoerd dat dat artikel niet van toepassing is omdat op het perceel een agrarische bestemming rust. In dit betoog kunnen zij niet worden gevolgd. Ter terechtzitting hebben zij gesteld dat een gedeelte van het oorspronkelijk aangeboden perceel is afgesplitst en verkocht nadat was gebleken dat er in de agrarische sector geen belangstelling was voor het perceel. Het resterende gedeelte, waar het in dit geding om gaat, betrof een woonhuis met schuren op ongeveer 1 hectare grond en werd blijkens de door [eiseres] overgelegde advertentie te koop aangeboden als “vrijstaand woonhuis met aanhorigheden”, derhalve een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Dat [eiseres] handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf is voorts gesteld noch gebleken.

In het navolgende wordt er daarom van uitgegaan dat artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing is en dat derhalve het in dat artikel vastgelegde schriftelijkheidsvereiste geldt. Voorts wordt ervan uitgegaan dat, zoals hiervoor werd overwogen, [eiseres] en [gedaagde sub 2] overeenstemming hebben bereikt over de koop, maar hun afspraken nog niet schriftelijk hebben vastgelegd. Het geschil spitst zich dan toe op de vraag of de verkoper - anders dan de koper - gebonden is doordat mondeling overeenstemming is bereikt, zodat hij kan worden gedwongen tot levering. Over deze vraag wordt verschillend geoordeeld. Vooralsnog is over dit onderwerp alleen lagere rechtspraak gepubliceerd, waarvan een samenvatting is gepubliceerd in het Advocatenblad van 13 januari 2006. De gerechtshoven en de Hoge Raad hebben zich er nog niet over uitgelaten.

In dit juridisch vacuüm zal derhalve een keuze gemaakt moeten worden. De keuze van de(ze) voorzieningenrechter is dat voor de verkoper, evenals voor de koper, dient te gelden dat hij pas gebonden is als er een schriftelijke overeenkomst is, met als enige verschil dat de verkoper niet de drie dagen bedenktijd heeft van het derde lid van artikel 7: 2 BW. Doorslaggevend voor deze keuze is dat in de jurisprudentie van de Hoge Raad in het algemeen veel waarde lijkt te worden gehecht aan het argument van de rechtszekerheid. Waar de invoering van het schriftelijkheidsvereiste in artikel 7:2 lid 1 BW een einde leek te hebben gemaakt aan talloze getuigenverhoren, die voorheen op verzoek van veel (vermeende) kopers en verkopers van woningen werden gehouden om mondelinge koopovereenkomsten aan te tonen, zou een andersluidende opvatting er toe kunnen leiden dat dit leed slechts ten halve gekeerd is omdat verkopers nog wèl aan mondelinge - middels getuigen te bewijzen - afspraken gehouden kunnen worden. De rechtszekerheid zou met die interpretatie dan ook niet zijn gediend. Bovendien valt niet in te zien waarom de koper van een woning – afgezien van de drie dagen bedenktijd – meer bescherming zou behoeven dan een verkoper. In de parlementaire geschiedenis van het wetsontwerp - waar de minister heeft opgemerkt dat een verkoper onbehoorlijk handelt indien hij, nadat mondeling overeenstemming is bereikt, niet meewerkt aan het opmaken van een schriftelijke overeenkomst - lijken onvoldoende aanknopingspunten te vinden voor een ander oordeel. Onbehoorlijk is ook iets anders dan onrechtmatig. Hoogstens zou die opmerking erop kunnen duiden dat in een geval als het onderhavige, waar de kosten voor [eiseres] kennelijk aanzienlijk zijn geweest, de verkoper voor die kosten schadeplichtig kan worden geacht. Dergelijke kosten zijn in dit geding – anders dan de kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade – in deze procedure evenwel niet gevorderd, zodat die vraag geen beantwoording behoeft.

Moos en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie, met dien verstande dat [eiseres] wordt geacht ten gevolge van de eis in reconventie geen extra kosten te hebben gemaakt.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Moos en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op EUR 1.064,00,

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

veroordeelt Moos en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2006.?