Rechtbank Leeuwarden, 29-06-2006, AX9937, 76280 / KG ZA 06-151

Rechtbank Leeuwarden

Sector civiel recht

afdeling handelsrecht

Uitspraak: 29 juni 2006

Kort-geding-nummer: 76280 / KG ZA 06-151

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

hierna te noemen: [eiser],

procureur: mr. J.B. Dijkema,

advocaat: mr. M.J. Blokzijl te Groningen,

1. [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats], Bondsrepubliek Duitsland,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats], Bondsrepubliek Duitsland,

gedaagden,

hierna (in enkelvoud) te noemen: [gedaagde],

procureur: mr. G.R. Winter.

1.2. Ter zitting heeft [eiser] zijn - ten opzichte van de aankondiging in de dagvaarding gewijzigde - eis aldus geformuleerd dat de voorzieningenrechter bij vonnis - zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - [gedaagde] veroordeelt:

primair:

de tussen partijen op of omstreeks 13 april 2006 gesloten overeenkomst na te komen;

subsidiair:

a. om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis alle medewerking te verlenen tot ondertekening van de koopovereenkomst met betrekking tot de recreatiewoning [adres] te Makkum, en tot onmiddellijke afgifte van deze ondertekende koopovereenkomst aan [eiser] over te gaan, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke dag en/of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het ten deze te wijzen vonnis te voldoen;

b. om te verschijnen ten kantore van een nader te noemen notaris op een nader door deze te bepalen tijdstip, teneinde alsdan mee te werken aan het verlijden van de notariële akte van transport betreffende het litigieuze perceel, met machtiging van [eiser] om, indien [gedaagde] niet aan deze veroordeling zal voldoen, dit vonnis in de plaats te stellen van de wilsverklaring van [gedaagde] in een notariële akte en met bepaling dat de aldus opgemaakte notariële akte rechtsgeldig in de daartoe bestemde registers kan worden overgeschreven, onder de verplichting voor [eiser] om voor betaling van de overeengekomen koopsom van € 145.000,- k.k. zorg te dragen;

meer subsidiair:

om de onderhandelingen met [eiser] voort te zetten met inachtneming van de uitgangspunten zoals door partijen gedurende de onderhandelingen zijn ingenomen, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke dag en/of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de ten deze te wijzen veroordeling te voldoen;

uiterst subsidiair:

om de door [eiser] geleden schade te vergoeden, ex aequo et bono te stellen op € 2.500,-, waarin in elk geval begrepen de kosten van het verrichten van een taxatie voor de financiering, kosten van rechtsbijstand en overige kosten;

in elk der genoemde gevallen:

in de kosten van het geding.

De vaststaande feiten

2. In dit kort geding hebben de volgende feiten als vaststaand te gelden.

2.1. In maart 2006 heeft [eiser] bij makelaar [makelaar] te Makkum belangstelling getoond voor de aankoop van de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende recreatiewoning aan de [adres] te Makkum. Deze woning stond op dat moment te koop voor een bedrag van € 170.000,- k.k.. [eiser] heeft vervolgens een eerste bod van € 132.500,- gedaan. Dit aanbod is door [gedaagde] als zijnde te laag van de hand gewezen.

2.2. Omtrent de aankoop van de recreatiewoning heeft in de maanden maart en april 2006 e-mailverkeer plaatsgevonden tussen [gedaagde] en Makelaardij [makelaar], en tussen [eiser] en Makelaardij [makelaar], die daarbij jegens [eiser] als vertegenwoordiger van [gedaagde] optrad.

2.3. Uit voormeld e-mailverkeer zijn de volgende berichten van belang:

* [eiser] mailt [makelaar] op 15 maart 2006:

'Om de juridische status van mijn bod en het antwoord dat ik van u kreeg op 14 maart vast te leggen, wil ik bij deze aangeven, gezien het feit dat uw opdrachtgever nadenkt een tegenbod te willen doen, formeel in onderhandeling zijn. Wilt u mij dit bevestigen'?'

* [makelaar] mailt [eiser] op diezelfde dag:

'Naar aanleiding van uw e-mail d.d. 15 maart 2006 bevestigen wij in afwachting van de reactie van onze cliënt op uw bod, niet met een andere partij betreffende bovengenoemd perceel, in onderhandeling te zullen treden.'

* Nadat [gedaagde] een tegenbod van € 150.000,- had gedaan, heeft [eiser] een bod van

€ 140.000,- gedaan. [gedaagde] volhardde echter in de genoemde koopprijs van € 150.000,- waarna [eiser] zijn bod -onder voorwaarden- heeft verhoogd heeft tot € 145.000,-De voorwaarden waren: oplevering per 1 mei 2006, geen voorbehoud van financiering en afzien van overname van de inventaris.

* [gedaagde] mailt [makelaar] op 7 april 2006:

'Danke für Ihren Telefonanruf mit dem Angebot 145.000 Euro. Wir melden uns dazu in den nächsten Tagen.'

[medewerker] van Makelaardij [makelaar] heeft de inhoud van deze mail van [gedaagde] diezelfde dag nog medegedeeld aan [eiser].

* [gedaagde] mailt [makelaar] op 11 april 2006:

'Danke für Ihren Anruf und das Angebot von 145.000 E. Wie ich Ihnen gesagt habe, brauchen wir noch einen Tag für die Entscheidung. Der Preis ist nicht sonderlich gut. Die Wohnung daneben wurde auch teurer verkauft. Wir überlegen ob wir zu diesem Preis hergeben.

Frage wäre auch, ob der Interessent die Wohnung nur selbst nutzen möchte oder diese auch in die Vermietung gehen würde. Wir haben die Wohnung ja in der Vermietung. Frage wäre auch, zu wann der Interessent die Wohnung kaufen möchte.'

* [gedaagde] mailt [makelaar] op 12 april 2006:

'Mein Mann ist beruflich viel unterwegs und kommt abends immer sehr spät nach Hause. Deshalb dauert eine Kommunikation manchmal ein paar Stunden länger. Wir wären u.U. bereit, das Appartement für 145.000 zu verkaufen. Letzlich ist es aber nicht trotzdem der Preis, den wir uns vorgestellt haben. Aber wir wohnen einfach zu weit entfernt, um es zu nutzen.

Deshalb würden wir schweren Herzens wohl zu 145.000 Euro und zum Verkauf ja sagen…Wir selbst sind dann aber noch in unserer Wohnung vom 29.5 bis 17.6.06 und danach könnte sie dann übernommen werden, mit allem Inventar….

Wie schon gesagt, wurde die Nachbarwohnung für 150.000 verkauft…

Gäbe es vielleicht noch einen Kompromis mit Übernahme 50% der Maklergebühren???

Bitte antworten Sie mir per mail, da wir heute unterwegs sind.'

* [medewerker] heeft na ontvangst van de e-mail van [gedaagde] van 12 april 2006 [eiser] gebeld, daarbij mededelend dat [gedaagde] akkoord was en dat [eiser] daarmee de recreatiewoning had gekocht. Vervolgens mailt [medewerker] aan [gedaagde]:

'Nach Anlass von Ihrem e-mail habe ich Herr [eiser] angerufen und Ihm mitgeteilt dass der Verkauf definitief ist. Herr [eiser] ist also einverstanden. Herr [eiser] hat jedoch noch einen Vorslach:

1. Herr [eiser] zahlt Ihnen € 147.500,- und Sie machen Ihren Urlaub vom 29. Mai bis zum 17. Juni in der Wohnung oder

2. Herr [eiser] zahlt Ihnen € 145.000,- und die Wohnung wird schon am 1 Mai ubergeschrieben. Sie durfen dann Ihren Urlaub omsonst in der Wohnung feieren vom 29. Mai bis zum 17. Juni.'

* [medewerker] heeft de e-mail van [gedaagde] van 12 april 2006 diezelfde dag nog ter bevestiging doorgemaild aan [eiser]. Vergeleken met de oorspronkelijke e-mail van [gedaagde] ontbreken in de doorgezonden e-mail de laatste twee regels.

* [medewerker] mailt [gedaagde] op 13 april 2006:

'Leider haben wir einen Fehler gemacht in dem e-mail den wir Ihnen gestern geschickt haben.

1. Herr [eiser] zahlt Ihnen € 147.500,- und Sie machen Ihren Urlaub nicht vom 29. Mai bis zum 17. Juni in der Wohnung oder

2. Herr [eiser] zahlt Ihnen € 145.000,- und Sie durfen dann Ihren Urlaub umsonst in der Wohnung feieren vom 29. Mai bis zum 17. Juni.

In beide Fälle wird der Wohnung am 1. Mai übergeschrieben.'

2.4. [eiser], van mening zijnde dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de (ver)koop van de recreatiewoning, heeft Makelaardij [makelaar] vervolgens verzocht om hem het koopcontract toe te zenden en heeft makelaardij [makelaar 2] opdracht gegeven om de woning voor de financiering te laten taxeren. Na enige tijd heeft Makelaardij [makelaar] [eiser] laten weten dat [gedaagde] van mening was dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. In dat verband had Makelaardij [makelaar] de volgende e-mail van [gedaagde] ontvangen, welke zij aan [eiser] heeft doorgezonden:

'Bis zum heutigen Tag haben wir uns nicht konkret über den Preis und andere Details geeinigt. Es handelt sich bisher nur um lose Angebote.

Von meiner Seite hat nie eine wirksame Annahme stattgefunden.

Aus diesem Grund verkaufen wir das Objekt jetzt nicht zu diesem Preis und haben hierzu auch keine Veranlassung.'

Het standpunt van [eiser]

3.1. [eiser] stelt allereerst dat uit bovengenoemde onderhandelingen volgt dat partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de recreatiewoning, zodat [gedaagde] gehouden is om deze overeenkomst na te komen.

Ten aanzien van het in artikel 7:2 BW gestelde vereiste dat de koop van een onroerende zaak op straffe van nietigheid schriftelijk moet worden aangegaan, voert [eiser] primair aan dat dit artikel niet ziet op recreatiewoningen, nu het moet gaan om woningen waarin de koper zijn hoofdverblijf heeft en daarvan is bij een recreatiewoning geen sprake. Subsidiair, voor zover een recreatiewoning wel onder het toepassingsgebied van artikel 7:2 BW valt, is [eiser] van mening dat er in de via e-mail gevoerde onderhandelingen sprake is geweest van aanbod en aanvaarding, met als resultaat overeenstemming over de (ver)koop van de recreatiewoning. Met het uitprinten van de betreffende e-mails is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW.

3.2. Indien wordt geoordeeld dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan geldt volgens [eiser] dat partijen een soort 'voorovereenkomst' hebben gesloten, die [gedaagde] verplicht tot medewerking aan het tot stand brengen van een rechtsgeldige koopovereenkomst door het opmaken en ondertekenen van de daarvoor vereiste akte.

3.3. [eiser] is voorts van mening dat partijen door met elkaar in onderhandeling te treden over de (ver)koop van de recreatiewoning in een bijzondere, door de goede trouw beheerste, rechtsverhouding tot elkaar zijn komen te staan, waarbij zij met elkaars belangen en verwachtingen rekening moeten houden. [gedaagde] heeft in strijd met de goede trouw gehandeld door de onderhandelingen tussen partijen opeens af te breken. [eiser] verkeerde namelijk in de gerechtvaardigde verwachting dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen. Dit alles brengt met zich dat [gedaagde] gehouden is om de gevoerde onderhandelingen voort te zetten, om te bezien of partijen alsnog tot elkaar kunnen komen.

3.4. Ten slotte, voor het geval dat de voorzieningenrechter [eiser] niet volgt in zijn hiervoor weergegeven standpunten, stelt [eiser] dat er een schadevergoedingsplicht aan de zijde van [gedaagde] bestaat. [eiser] heeft er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen. Partijen waren het eens over de prijs en ook was de overdrachtsdatum akkoord, althans zou deze geen struikelblok meer vormen. In het gerechtvaardigd vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen, heeft [eiser] kosten gemaakt zoals de kosten van het verrichten van een taxatie voor de financiering van de recreatiewoning. Deze kosten dienen als vermogensschade door [gedaagde] te worden vergoed.

Het standpunt van [gedaagde]

4.1. [gedaagde] stelt dat partijen in de onderhandelingen geen overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop van de recreatiewoning. In de e-mail van 12 april 2006 laat mevrouw [gedaagde] weten dat men onder omstandigheden bereid is om te verkopen voor de door [eiser] genoemde prijs van € 145.000,-. [gedaagde] wilde echter zelf nog een periode in de recreatiewoning verblijven en wilde bovendien dat de inventaris door [eiser] zou worden overgenomen. Bovendien vraagt [gedaagde] zich in de e-mail af of er een compromis kon worden bereikt over de makelaarskosten, inhoudende dat [eiser] 50% van deze kosten zou betalen. Uit de laatste zinnen van de e-mail van [gedaagde] blijkt dat men over een en ander nog nader overleg wilde met de makelaar. Vervolgens heeft [medewerker] zonder nader overleg met [gedaagde] over de door hem in voornoemde e-mail aan de orde gestelde punten [eiser] gemeld dat daarmee de koop rond was. Hierbij is [medewerker] echter buiten haar bevoegdheid getreden. [medewerker] kon [gedaagde] niet binden zonder diens expliciete opdracht. Dat is inherent aan de bemiddelingsfunctie van de makelaar en volgt ook uit de toepasselijke NVM-voorwaarden. Voorts heeft [gedaagde] niet de schijn gewekt dat [medewerker] bevoegd was om hem te vertegenwoordigen.

4.2. [gedaagde] voert voorts aan dat er, gelet op het door artikel 7:2 BW gestelde schriftelijkheidsvereiste, geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is namelijk geen schriftelijke koopovereenkomst door partijen opgesteld. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, kan het e-mail verkeer van partijen niet als schriftelijke koopovereenkomst worden aangemerkt. Door het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst is een eventuele mondelinge koopovereenkomst nietig, waardoor geen van partijen hier rechten en verplichtingen aan kan ontlenen. Van een verplichting tot het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst, dan wel van een verplichting tot dooronderhandelen om te bezien of er alsnog overeenstemming tussen partijen kan worden bereikt, kan dan ook geen sprake zijn.

De beoordeling van het geschil

5.1. Nu [gedaagde] woonachtig is op het grondgebied van een andere staat dan Nederland en de vorderingen uit dien hoofde een internationaal karakter dragen, dient allereerst de vraag te worden beantwoord of de Nederlandse rechter bevoegd is van deze vorderingen kennis te nemen. Deze beantwoording dient te geschieden aan de hand van de EEX-Verordening.

Omdat de verbintenis die aan de eis ten grondslag ligt in Nederland moet worden uitgevoerd, is de Nederlandse rechter ingevolge artikel 5 aanhef en onder 1° van de EEX-Verordening bevoegd van het onderhavige geschil kennis te nemen. Daarnaast dient aan de hand van het Verdrag inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomsten (EVO)

de vraag te worden beantwoord of het Nederlandse of het Duitse recht van toepassing is in dit geschil. Nu niet is gesteld of gebleken dat door partijen een keuze is gedaan ten aanzien van het toepasselijke recht wordt ingevolge artikel 4 lid 1 EVO de overeenkomst beheerst door het recht van het land waarmee zij het nauwst verbonden is. Voor zover de overeenkomst een zakelijk recht op of een recht van gebruik van een onroerend goed tot onderwerp heeft, wordt, zo volgt uit artikel 4 lid 3 EVO, vermoed dat de overeenkomst het nauwst verbonden is met het land waar het onroerend goed is gelegen. Gezien het voorgaande is, nu de onderhavige recreatiewoning zich in Nederland bevindt, het Nederlandse recht van toepassing.

5.3. De primaire vordering van [eiser] strekt tot nakoming van een naar zijn mening op of omstreeks 13 april 2006 totstandgekomen koopovereenkomst met betrekking tot de onderhavige recreatiewoning. Deze vordering berust op twee (afzonderlijke) pijlers:

a. artikel 7:2 BW geldt niet voor de koop van recreatiewoningen, zodat er geen op straffe van nietigheid voorgeschreven schriftelijkheidsvereiste voor het aangaan van de koopovereenkomst geldt;

b. indien het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW wèl geldt voor de koop van recreatiewoningen, dan heeft (de schriftelijke uitdraai) van het e-mailverkeer van partijen als akte in de zin van voormeld artikel te gelden.

ad a.

Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. Vast staat dat [eiser] ten deze heeft gehandeld als privé-persoon. Anders dan [eiser] is de voorzieningenrechter van oordeel dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW ook geldt voor de koop van recreatiewoningen. In de parlementaire geschiedenis bij dit artikel worden recreatiewoningen expliciet genoemd als onroerende zaken voor de koop waarvan het schriftelijkheidsvereiste geldt.

ad b.

De voorzieningenrechter deelt evenmin het standpunt van [eiser] dat de (uitdraaien van de) e-mailwisseling tussen partijen als een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW kan worden beschouwd. Blijkens de parlementaire geschiedenis bij dit artikel moet het gaan om één akte die bedoeld is om de koop vast te leggen. Hiervan is bij een opeenvolging van brieven of e-mails geen sprake, nog daargelaten of uit het e-mailverkeer van partijen kan worden afgeleid dat er een 'perfect' akkoord tussen partijen tot stand is gekomen.

5.6. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan uit het e-mailverkeer van partijen evenwel geen 'perfect' akkoord over de (ver)koop van de onderhavige recreatiewoning worden afgeleid. Daartoe is allereerst van belang het door [eiser] op 7 april 2006 onder voorwaarden gedane aanbod van € 145.000,-. Naar [gedaagde] onweersproken heeft gesteld, waren deze voorwaarden: oplevering per 1 mei 2006, geen voorbehoud van financiering en het afzien van overname van de inventaris. Vervolgens reageert [gedaagde] bij e-mail van diezelfde dag dat men nog enige dagen tijd nodig heeft om over het aanbod van [eiser] na te denken. Bij e-mail van 11 april 2006 vraagt [gedaagde] nog een dag respijt om een beslissing te nemen omtrent het aanbod van [eiser]. Uiteindelijk komt de reactie van [gedaagde] bij e-mail van 12 april 2006. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan deze e-mail echter niet als een onvoorwaardelijke aanvaarding van het aanbod van [eiser] worden beschouwd. Daartoe is van belang dat [gedaagde] in deze e-mail aangeeft dat men unter Umständen bereid is tot verkoop voor een bedrag van € 145.000,-. [gedaagde] wenst namelijk nog nader overleg over de oplevertermijn, de kosten van de makelaar en de overname van de inventaris. Dit sluit niet aan bij het (voorwaardelijk) aanbod van [eiser] dat onder meer een opleveringstermijn bevat en overname van de inventaris uitsluit. Medewerkster [medewerker] van Makelaardij [makelaar] heeft [eiser] na ontvangst van de e-mail van [gedaagde] van 12 april 2006 dan ook ten onrechte bericht dat [gedaagde] akkoord was met de verkoop van de recreatiewoning.

Overigens valt uit de daaropvolgende e-mail van [medewerker] aan [gedaagde] van 12 apil 2006 eveneens af te leiden dat er nog geen 'perfect' akkoord was, nu [medewerker] in deze e-mail, na raadpleging van [eiser], namens [eiser] nog voorstellen doet over de exacte oplevertermijn en de gevolgen daarvan voor de koopprijs.

5.8. De meer subsidiaire vordering van [eiser] strekt ertoe om [gedaagde] te verplichten tot het voortzetten van de afgebroken verkooponderhandelingen. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter, verwijzend naar het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 (NJ 2005, 467) dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met zijn eigen gerechtvaardigde belangen.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter stond het [gedaagde] vrij om de onderhandelingen met [eiser] af te breken. Gelet op de e-mail van [gedaagde] van 12 april 2006 stonden er namelijk in de onderhandelingen nog enkele essentiële punten open waarover overeenstemming moest worden bereikt. Zo was er nog niet eens definitieve overeenstemming over de koopprijs. De onderhandelingen waren daarmee nog niet in een zo vergevorderd stadium dat terugtrekken uit de onderhandelingen als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Daarnaast geldt dat [gedaagde] niet heeft bijgedragen aan het bij [eiser] bestaande vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. De e-mail van [gedaagde] van 12 april 2006 geeft duidelijk aan dat er op enige essentiële punten nog overeenstemming zou moeten worden bereikt, alvorens [gedaagde] akkoord zou kunnen gaan met [eiser]s bod van € 145.000,-. Dat medewerkster [medewerker] van Makelaardij [makelaar] deze e-mail vervolgens (niet integraal) doorstuurt aan [eiser] en daarbij meldt dat -kennelijk in haar visie- een koopovereenkomst tot stand is gekomen kan [gedaagde] echter niet worden aangerekend. Ten slotte heeft [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die een zodanig zwaarwegend belang aan zijn zijde opleveren dat het afbreken van de onderhandelingen op die grond als onaanvaardbaar jegens hem moet worden beschouwd. De vordering tot het verplichten van [gedaagde] om de verkooponderhandelingen voort te zetten zal gezien het hiervoor overwogene worden afgewezen.