Rechtbank Limburg, 01-11-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:10628, C/03/240600 KG ZA 17/490
Rechtbank Limburg, 01-11-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:10628, C/03/240600 KG ZA 17/490
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Limburg
- Datum uitspraak
- 1 november 2017
- Datum publicatie
- 2 november 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBLIM:2017:10628
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2018:3362, Overig
- Zaaknummer
- C/03/240600 KG ZA 17/490
Inhoudsindicatie
In kort geding gevorderde opheffing conservatoir leveringsbeslag ter zake van een appartementencomplex en in reconventie gevorderde veroordeling tot nakoming allebei afgewezen.
Uitspraak
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer C/03/240600 KG ZA 17/490
Vonnis van 1 november 2017
in het kort geding van
de stichting STICHTING MOSAE ZORGGROEP,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna: Mosae,
advocaat mr. R.M. Rijpstra
tegen
de naamloze vennootschap
BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL HEALTHCARE FUND N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna: Bouwinvest,
advocaten mrs. A. Scholten en H.M. Haentjens.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding d.d. 20 september 2017 met producties 1 tot en met 10
- -
-
de akte houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 36
- -
-
de op 2 oktober 2017 door Mosae overgelegde producties 11 tot en met 15
- -
-
de op 4 oktober 2017 door Mosae overgelegde productie 16
- -
-
de op 5 oktober 2017 door Bouwinvest overgelegde producties 37 tot en met 41
- -
-
de mondelinge behandeling ter zitting van 6 oktober 2017, waar beide gemachtigden hun standpunten, mede aan de hand van een pleitnota, nader hebber toegelicht.
Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.
2 De feiten
Mosae is een zorginstelling die zich het bieden van zorg, combinaties van wonen met zorg en welzijnsvoorzieningen ten doel stelt.
Mosae heeft een Raad van Toezicht. Art. 11 van de statuten van Mosae bepaalt:
De Raad van Toezicht heeft tot taak integraal toezicht te houden op het beleid van de Raad van Bestuur, op de kwaliteit en veiligheid van de zorg en op de algemene gang van zaken in de stichting, zulks mede in relatie tot de maatschappelijke functie van de stichting. De Raad van Toezicht vervult de werkgeversfunctie respectievelijk een klankbordfunctie voor de Raad van Bestuur en staat de Raad van Bestuur met raad en advies ter zijde. (...)
Tot de vastgoedportefeuille van Mosae waar zij ook zorg levert, behoort het complex met zorgappartementen “Sint Gerlachus” aan de Bieslanderweg, de Sint Gerlachusweg en de Cannerweg te Maastricht (verder te noemen: Sint Gerlachus).
Op enig moment heeft Mosae geconstateerd dat Sint Gerlachus gerenoveerd diende te worden omdat het niet meer aan de aan een zorgcomplex te stellen eisen voldoet. Zij heeft besloten dat Sint Gerlachus diende te worden verkocht onder - onder meer - de voorwaarde dat de koper de renovatie uitvoert. Met dat doel is Mosae in februari 2015 een selectieprocedure gestart. De selectieprocedure staat beschreven in het “Project Sint Gerlachus” (versie d.d. 17 maart 2015 overgelegd als productie 1 door Bouwinvest).
BAM Woningbouw B.V. (verder te noemen: BAM) heeft op 1 april 2015 een aanbieding met vier herontwikkelscenario’s gedaan, inhoudende (onder veel meer) dat Bouwinvest als partner van BAM Sint Gerlachus zal verkrijgen en exploiteren en dat BAM de renovatie voor haar rekening zal nemen.
Mosae heeft bij brief van 24 april 2015 de inschrijvers in de gelegenheid gesteld hun biedingen te verhogen. BAM en Bouwinvest hebben op 29 april 2015 hun bod, behorende bij herontwikkelingscenario 4, verhoogd tot € 2,5 miljoen.
Mosae heeft BAM en Bouwinvest geselecteerd. Op 21 mei 2015 heeft Mosae hen verzocht herontwikkelingscenario 4, dus met een koopsom van € 2,5 miljoen, uit te voeren, inhoudende (onder meer) de volledige sloop van het bestaande complex en het bouwen van 124 extramurale zorgappartementen.
Mosae, BAM en Bouwinvest hebben vervolgens herontwikkelingscenario 4 verder uitgewerkt en zijn hierover in overleg getreden met de gemeente Maastricht, de huurders en omwonenden.
Voor de herontwikkeling hebben BAM en Bouwinvest ingeschakeld:
- -
-
[namen architecten] architecten voor het opstellen /uitwerken van de tekeningen en het Voorlopig Ontwerp.
- -
-
BAM Advies en Engineering voor het uitwerken van de constructieberekeningen.
- -
-
[naam bureau landschapsontwerp] voor het opstellen van het landschapsontwerp.
- -
-
GBB B.V. voor het asbestonderzoek en het opstellen van het asbestrapport,
- -
-
Geonius voor het bodemonderzoek en opstellen van het bodemrapport.
Op 26 oktober 2015 hebben Mosae, BAM en Bouwinvest een presentatie gegeven van de herontwikkelingsplannen aan de huurders en omwonenden van Sint Gerlachus.
In november 2015 heeft Mosae aan bewoners, familieleden en vrijwilligers een nieuwsbrief inzake de sloop en aansluitende nieuwbouw van Sint Gerlachus. Die vermeldt onder meer:
Sint Gerlachus wordt volledig nieuw gebouwd. Het verkrijgen van de benodigde vergunningen duurt tot en met de zomer van 2016. BAM is de beoogde bouwer, het Bouwinvest zorgvastgoedfonds (Bouwinvest Healthcare Fund) is de beoogde eigenaar en straks de verhuurder. Mosae Zorggroep blijft de zorgverlener.
Vanaf februari 2016 tot en met april 2017 heeft Mosae in twaalf nieuwsbrieven de huurders op de hoogte gehouden over de voortgang van de herontwikkelingsplannen.
Bij besluit van 29 november 2016 heeft de gemeente Maastricht te kennen gegeven dat zij (met inachtneming van enkele randvoorwaarden) instemt met de herontwikkeling van Sint Gerlachus conform herontwikkelingscenario 4.
In januari 2016 hebben de partijen aan de huurders conform art. 7:220 lid 2 BW een schriftelijk voorstel tot renovatie gedaan. Volgens het proces-verbaal van de telling van 28 april 2017 heeft 71% van de huurders met het renovatievoorstel ingestemd, zodat het voorstel op grond van art. 7:220 lid 3 BW geacht wordt redelijk te zijn.
De partijen hebben in maart 2017 besloten om, anders dan aanvankelijk beoogd, géén zgn. Letter of Intent overeen te komen, maar afspraken direct vast te leggen in een koop-leveringsakte. In de daaropvolgende periode hebben Mosae, BAM en Bouwinvest veelvuldig onderhandeld over de tekst van concepten voor die koop- en leveringsakte. Bij deze onderhandelingen waren aan de zijde van Mosae betrokken de heer [naam manager bedrijfsvoering] (manager bedrijfsvoering a.i.), mevrouw [naam zelfstandig bevoegd lid RvB] (zelfstandig bevoegd lid van de Raad van Bestuur) en de advocaat van Mosae, mr. Rijpstra.
Voor de verkoop golden steeds twee opschortende voorwaarden, te weten (1) de goedkeuring van de Raad van Toezicht van Mosae, dit reeds op grond van art. 6.4 van de statuten van Mosae, en (2) de goedkeuring van het College sanering zorginstellingen.
Mosae staat sinds mei 2017 wegens tegenvallende (financiële) resultaten over 2016 onder bijzonder beheer van haar huisbankier Rabobank.
Op 28 juni 2017 heeft Mosae de concept koop- en leveringsakte ter goedkeuring naar de Raad van Toezicht gezonden. Als datum van verlijden van de akte is het concept 28 juli 2017 opgenomen. Art. 21 lid 1 van het concept bepaalt dat van de goedkeuring van de Raad van Toezicht blijkt uit een aan de akte gehecht schriftelijk stuk.
De Rabobank heeft [naam lid RvB] , lid van de Raad van Bestuur van Mosae, op 3 juli 2017 gemaild bereid te zijn tot een additioneel krediet van € 3,5 miljoen onder een drietal voorwaarden, waaronder een taxatie vóór 1 augustus 2017 van alle onroerende zaken van Mosae door een taxateur die de Rabobank convenieert, en het zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk vóór 1 augustus 2017, omzetten van de “Pos/Neg hypotheekverklaring” in een eerste hypotheek op alle onroerende zaken van Mosae.
Ter vergadering van 3 juli 2017 heeft de Raad van Toezicht aan de koop-leveringsakte haar goedkeuring verleend “onder voorbehoud dat ook het College Sanering Zorginstellingen en Rabobank goedkeuring verlenen aan de overeenkomst”. Dit besluit is vastgelegd in de notulen van deze vergadering.
Op 4 juli 2017 heeft [naam zelfstandig bevoegd lid RvB] aan BAM en Bouwinvest gemaild:
Ik kan jullie melden dat de RvT gisteren akkoord is gegaan met de voorliggende koop- en leveringsovereenkomst van Gerlachus.
Ik kan dus conform planning vandaag de laatste documenten naar de heer [naam 1] van het College Sanering sturen, zodat hij zijn advies kan schrijven en behandeling zoals gepland op 18 juli in het College Sanering kan plaatsvinden.
@ [naam 2] , ik heb voor het College van Bouwinvest nog een formele brief nodig dat jullie akkoord gaan met de inhoud van de koop-leveringsovereenkomst.
[naam zelfstandig bevoegd lid RvB] heeft het College Sanering Zorginstellingen bij brief van 4 juli 2017 onder meer geschreven:
De koop-leveringsovereenkomst (notariële akte) is gereed en in uw bezit. De betrokken partijen, Bouwinvest en Mosae Zorggroep zijn akkoord met de inhoud van de overeenkomst. (...)
Hiermee zijn de voorwaarden voor Mosae Zorggroep, BAM en Bouwinvest om, onder de voorwaarde van goedkeuring door het College Sanering Zorginstellingen, tot overkoop over te gaan ingevuld.
Bouwinvest heeft Mosae de in de mail van 4 juli 2018 verzochte formele brief op 6 juli 2017 doen toekomen. Zij heeft dezelfde dag de concept-overeenkomst nog eens ‘door de stofkam gehaald’ en in een mail aan Mosae enkele aanscherpingen voorgesteld.
Mosae heeft daarop bij mail van 7 juli 2017 gereageerd:
De voorgestelde wijzigingen zijn akkoord, al verdient de timing van de mate en omvang van de voorgestelde wijzigingen niet de schoonheidsprijs. Het was beter geweest indien deze wijzigingsvoorstellen eerder waren aangekaart.
Namens Mosae heb ik vier opmerkingen, met het verzoek aan jou om daar kort per mail op te reageren.
1. Considerans sub 6) (...) Jullie tekstvoorstel bij considerans sub 6 is evenwel akkoord.
2. ( Art. 5.7) (...) Graag per e-mail een korte bevestiging dat dit inderdaad mogelijk is. De tekstwijziging is dan akkoord.
3. ( art. 13.3) (...) De voorgestelde tekst kan evenwel blijven indien de bedoeling van partijen niet anders is geworden: de erfpacht fase 1 eindigt nadat fase 1 leeg en ontruimd is opgeleverd aan Bouwinvest. Mosae gaat er vanuit dat Bouwinvest direct daarna een aanvang zal maken met de sloop-nieuwbouwwerkzaamheden.
4. ( art. 21.2.c) Mosae gaat er vanuit dat de notaris de rechtsgeldigheid van de ondertekende HOT controleert alvorens de akte tussen Bouwinvest en Mosae kan worden gepasseerd.
Bouwinvest heeft diezelfde dag nog aan Mosae teruggemaild:
Dank voor jullie reactie.
Tav de punten
-
Ok
-
Akkoord
-
Akkoord
-
Daar gaan wij ook van uit.
Ik zal zorgen voor een nieuwe versie, aangezien de nummering en de verwijzingen nu niet overal meer correct zijn.
Op 7 juli 2017 heeft [naam zelfstandig bevoegd lid RvB] de gewijzigde versie van de concept-overeenkomst ter goedkeuring naar het College Sanering Zorginstellingen verzonden.
De notaris heeft Mosae op 9 juli 2017 gemaild dat twee opmerkingen van haar kant aanleiding vormden voor aanpassing van het concept, dat zij dat concept nog op punten en komma’s laat nalopen en dat haar overige opmerkingen van ondergeschikte aard zijn en zien op notariële punten.
Mosae heeft het College sanering zorginstellingen op 14 juli 2017 een drietal - in haar ogen niet wezenlijke - wijzigingen in het aan het college verzonden concept gemeld.
Mosae heeft op 17 juli 2017 Bouwinvest meegedeeld dat het college de drie wijzigingen zal betrekken bij de behandeling van de aanvraag de dag erna, 18 juli 2017.
Bij beschikking van 18 juli 2017 heeft het College sanering zorginstellingen goedkeuring ex art. 18 van de WTZi verleend aan Mosae voor de verkoop van Sint Gerlachus aan Bouwinvest tegen een prijs van € 2.500.000 k.k.
Op 18 juli 2017 is namens Mosae het navolgende aan Bouwinvest gemaild:
Ik heb goed nieuws, maar vooral bijzonder slecht nieuws.
Het goede nieuws is dat Mosae zojuist van het College Sanering de goedkeuring heeft gekregen voor de transactie. Zodra het besluit binnen is zal ik je dit doorsturen.
Het slechte nieuws is dat de Rabobank heeft laten weten niet akkoord te gaan met de transactie onder de huidige voorwaarden. Deze goedkeuring is evenwel een voorwaarde voor de Raad van Toezicht om goedkeuring te verlenen aan de transactie.
Mosae valt, mede als gevolg van tegenvallende resultaten in 2016, onder bijzonder beheer bij de Rabobank. De Rabobank eist een hypothecaire (paraplu)hypotheek op alle onroerende zaken van Mosae. Daarbij heeft Rabobank recentelijk ook Sint Gerlachus laten taxeren. De getaxeerde waarden zouden veel hoger liggen dan de koopprijs die Bouwinvest biedt.
Ik kan er helaas op dit moment niet meer van maken dan dat het is.
Mosae heeft de Rabobank bij akte van 2 augustus 2017 het recht van hypotheek ter grootte van € 19.350.000.- verleend op al haar onroerende zaken. De hypotheekakte is in de kadastrale registratie ingeschreven op 3 augustus 2017.
Mosae heeft Sint Gerlachus niet aan Bouwinvest geleverd en Sint Gerlachus opnieuw te koop aangeboden.
Bij beschikking van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 28 augustus 2017 is aan Bouwinvest op haar verzoek verlof verleend voor het leggen van conservatoir leveringsbeslag op Sint Gerlachus, welk beslag een dag later, op 29 augustus 2017 is gelegd.
3 Het geschil in conventie en in reconventie
Mosae vordert in conventie, samengevat, dat de voorzieningenrechter primair het conservatoir leveringsbeslag opheft en subsidiair Bouwinvest veroordeelt om dat beslag op te heffen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Bouwinvest vordert, samengevat, dat de voorzieningenrechter:
primair (1) Mosae veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, en
(2) bepaalt dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de voor de levering noodzakelijke notariële akte,
subsidiair (3) Mosae veroordeelt om alles te doen wat redelijkerwijs in haar macht ligt om de opschortende voorwaarde van de Raad van Toezicht alsnog in vervulling te laten gaan, (4) Mosae tot dat moment verbiedt om de door of namens Bouwinvest gemaakte plannen en onderzoeksrapporten te gebruiken of aan derden ter beschikking te stellen zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom,
alsmede (5) - indien de rechtbank aanleiding ziet voor opheffing van het leveringsbeslag - de vordering van Bouwinvest op Mosae te begroten op € 426.564,86, en primair het leveringsbeslag te converteren in een conservatoir verhaalsbeslag en subsidiair haar verlof te verlenen voor het leggen van conservatoir verhaalsbeslag op Sint Gerlachus.
De partijen voeren over en weer gemotiveerd verweer.