Rechtbank Limburg, 12-04-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:3213, C/03/223959 / HA ZA 16-447
Rechtbank Limburg, 12-04-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:3213, C/03/223959 / HA ZA 16-447
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Limburg
- Datum uitspraak
- 12 april 2017
- Datum publicatie
- 13 april 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBLIM:2017:3213
- Zaaknummer
- C/03/223959 / HA ZA 16-447
- Relevante informatie
- Burgerlijk Wetboek Boek 3 [Tekst geldig vanaf 08-11-2024 tot 01-07-2025], Burgerlijk Wetboek Boek 3 [Tekst geldig vanaf 08-11-2024 tot 01-07-2025] art. 37, Burgerlijk Wetboek Boek 3 [Tekst geldig vanaf 08-11-2024 tot 01-07-2025] art. 39, Burgerlijk Wetboek Boek 3 [Tekst geldig vanaf 08-11-2024 tot 01-07-2025] art. 61, Burgerlijk Wetboek Boek 3 [Tekst geldig vanaf 08-11-2024 tot 01-07-2025] art. 66, Burgerlijk Wetboek Boek 7 [Tekst geldig vanaf 12-02-2025 tot 01-07-2025], Burgerlijk Wetboek Boek 7 [Tekst geldig vanaf 12-02-2025 tot 01-07-2025] art. 1, Burgerlijk Wetboek Boek 7 [Tekst geldig vanaf 12-02-2025 tot 01-07-2025] art. 2
Inhoudsindicatie
Tussenvonnis. Bewijsopdracht. Kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag of tussen hen een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen is met betrekking tot twee percelen. Naast een betwisting daarvan stelt gedaagde zich op het standpunt dat, als er een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen is, deze nietig is uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 BW. De rechtbank oordeelt dat niet aan het vereiste is voldaan dat de koper ‘een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. Dit leidt ertoe het beroep op nietigheid niet slaagt. Eiser stelt dat de makelaar van gedaagde hem heeft medegedeeld dat zijn bod op de percelen aanvaard was, waardoor een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank overweegt dat uit de jurisprudentie volgt dat een makelaar in principe als bode optreedt en dus niet als gevolmachtigde. Eiser heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat (hij redelijkerwijs mocht aannemen dat) gedaagde aan haar makelaar een volmacht verstrekt had. Wel heeft eiser aanvullende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de instemming van gedaagde zelf met de verkoop blijkt. Dit biedt steun voor het standpunt dat de makelaar als bode de wil om te verkopen van gedaagde heeft overgebracht. Eiser wordt toegelaten tot het leveren van bewijs.
Uitspraak
vonnis
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/223959 / HA ZA 16-447
Vonnis van 12 april 2017 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
advocaat mr. P.J.W.M. Theunissen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
advocaat mr. B. van Meurs.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
de stukken zijdens [eiser] ten behoeve van de comparitie van 21 maart 2017;
het proces-verbaal van comparitie van 21 maart 2017.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
[eiser] heeft een eenmanszaak. Daarmee handelt hij in vee en in landbouwmachines en -voertuigen.
[gedaagde] is eigenaresse van de navolgende onroerende zaken:
het perceel, kadastraal bekend als gemeente Kessel, sectie F, nummer 513, groot 0.62.80 ha, met opstallen (loodsen) en (bedrijfs)woning (hierna: ‘F513’);
het perceel, kadastraal bekend als gemeente Kessel, sectie F, nummer 45, groot 0.28.17 ha, agrarische grond (hierna: ‘F45’).
[gedaagde] heeft F513 al enige jaren te koop staan. [gedaagde] werd in dat kader bijgestaan door haar makelaar de heer [makelaar gedaagde] (hierna: ‘ [makelaar gedaagde] ’).
Op 8 juli 2015 heeft [gedaagde] aan [eiser] een drietal percelen verkocht (kadastraal bekend als gemeente Kessel, sectie F, nummers 514, 468 en kadastraal bekend als gemeente Maasbree, sectie N, nummer 239). In het kader van deze verkoop werd [gedaagde] eveneens bijgestaan door haar makelaar [makelaar gedaagde] . De percelen zijn op
12 oktober 2015 aan [eiser] geleverd.
In februari 2016 heeft [eiser] zijn interesse in de eventuele aankoop van F513 kenbaar gemaakt. Op 7 maart 2016 vond een gesprek plaats in de woning van [gedaagde] , waarbij behalve partijen ook [makelaar gedaagde] en de heer [neef gedaagde] (hierna:’ [neef gedaagde] ’) aanwezig waren. [neef gedaagde] is een neef van [gedaagde] en haar belangenbehartiger. Tijdens dit gesprek heeft [eiser] op F513 een bod gedaan van € 295.000,00 k.k., onder de ontbindende voorwaarde van een nog uit te voeren bodemonderzoek en te verkrijgen financiering alsmede een volledige inpandige inspectie. [gedaagde] aanvaardde dit bod niet.
Een dag later heeft [makelaar gedaagde] telefonisch aan [eiser] medegedeeld dat [gedaagde] bereid was te zakken naar € 325.000,00 k.k..
In de middag van 12 maart 2016 heeft [eiser] tezamen met zijn makelaar de heer [makelaar eiser] (hierna: ‘ [makelaar eiser] ’) F513 bezocht. [eiser] heeft toen nogmaals een bod gedaan van € 295.000,00 k.k. met de hierboven genoemde ontbindende voorwaarde.
In de avond van 12 maart 2016 heeft [eiser] aan [makelaar gedaagde] een e-mail verzonden met de volgende inhoud (productie 2 bij dagvaarding):
“Hierbij wil ik u, als verkopend makelaar van Mevr. [gedaagde] , woonachtig te [adres gedaagde] [woonplaats gedaagde] , mijn aankoop bevestigen van de woning met ondergrond, erf en vrijstaande loods/schuur te [adres aankoopwoning] . Kadastraal bekend als; gemeente Kessel sectie F, nr. 513, groot 0.62.80 ha. Overeengekomen is een koopsom van €295.000,- k.k., dit onder de volgende voorbehouden/bedingen;
Voorbehoud van financiering
Voorbehoud van bodemonderzoek/schoongrondverklaring, deze in opdracht van mij door een extern bureau op mijn kosten wordt uitgevoerd.
één volledige inpandige bezichtiging van de totale locatie alvorens de akte passeert
Het object maakt geen deel uit van een beschermd dorpsgezicht of monumentenzorg/rijksmonument
vrij van huur/pacht of enig ander gebruik door derden, dit geldt voor de totale locatie
schoon en leeg opgeleverd
De kopende partij bepaald de notaris. De akte kan passeren binnen 6 Weken nadat de financiering van koper bij de hypotheekverstrekker rond is en het bodemonderzoek bevestigd dat er geen verontreinigingen aanwezig zijn. Daarnaast dient er tevens voldaan te zijn aan de overige voormelde bedingen.
De gemaakte afspraken zullen zsm worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Graag ontvang ik hiervan één concept koopovereenkomst. Vooruitlopend daarop ontvang ik graag per omgaande van u een bevestiging dat bovenstaande een juiste weergave is van hetgeen vanmiddag is overeengekomen.”
[makelaar gedaagde] heeft daarop dezelfde avond nog gereageerd met een e-mail met de volgende inhoud (productie 3 bij dagvaarding):
“Hierbij bevestig ik dat uw e mail een juiste weergave is van wat wij vanmiddag hebben besproken.
Ik zal notaris Mobers en Dings te Panningen vragen zo spoedig mogelijk een voorlopige koopakte op te stellen en ter controlle aan u op te sturen. Ik wens u een mooie vakantie.”
Op 1 en 2 april 2016 heeft [eiser] een inpandige inspectie verricht van de opstallen op F513. Daaropvolgend heeft hij [gedaagde] op 2 april 2016 bezocht bij haar thuis. Daarbij is gesproken over het nog uitvoeren van een bodemonderzoek en een financieringstaxatie. [gedaagde] heeft [eiser] de sleutel van de locatie overhandigd en een rapport van een bodemonderzoek uit 2012.
Op 4 april 2016 vond wederom een gesprek plaats bij [gedaagde] thuis waarbij, behalve partijen, ook [makelaar gedaagde] en [neef gedaagde] aanwezig waren. Tijdens dit gesprek is gesproken over de bodemverontreiniging die volgt uit het rapport van het bodemonderzoek van 2012.
[eiser] heeft vervolgens een prijsopgave opgevraagd bij Hendrickx-Horn voor het uitvoeren van een bodemsanering. Op 5 april 2016 heeft [eiser] daarover overleg gevoerd met [makelaar gedaagde] . Voorgesteld is toen om de kosten van de sanering tussen partijen te delen. Op 12 april 2016 heeft [neef gedaagde] [eiser] telefonisch laten weten dat [gedaagde] akkoord ging met het delen van de saneringskosten. Een dag later, op 13 april 2016, vernam [eiser] van [makelaar gedaagde] dat [gedaagde] daarop terug kwam. [eiser] heeft vervolgens aan [makelaar gedaagde] aangegeven de gemaakte voorbehouden bij de koopovereenkomst niet in te zullen roepen en zelf de volledige saneringskosten te zullen dragen.
Bij brief van 26 april 2016 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen tien dagen de schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen (productie 5 bij dagvaarding) Op 28 juni 2016 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de koopovereenkomst na te komen (productie 8 bij dagvaarding).
3 Het geschil
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde] als verkoper en [eiser] als koper een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [gedaagde] aan [eiser] heeft verkocht de onroerende zaken F513 en F45;
2. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van voormelde mondelinge koopovereenkomst door binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis mee te werken aan de overdracht en levering van de onroerende zaken, zijnde F 513 en F45, door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering met daarin de gebruikelijke bepalingen, onder gelijktijdige betaling door [eiser] van de overeengekomen koopprijs ad € 296.500,00 (zegge: tweehonderdzesennegentigduizendvijfhonderd euro) k.k., een en ander op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met de nakoming van dit vonnis in gebreke is;
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten inclusief de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het in dezen te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten, forfaitair begroot op € 131,00, verhoogd met € 68,00 betekeningskosten.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat door aanbod en aanvaarding tussen hem en [gedaagde] op 12 maart 2016 een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de overdracht van F513 tegen een koopprijs van € 295.000,00 k.k.. Op 21 maart 2015 is deze koopovereenkomst aangevuld met de verkoop van F45 tegen een verhoging van de koopprijs tot € 296.500,00 k.k.. Bij die koopovereenkomst heeft [eiser] twee ontbindende voorwaarden bedongen, die door hem definitief niet zijn ingeroepen.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] betwist dat zij met [eiser] een koopovereenkomst is aangegaan en stelt nooit een bod te hebben geaccepteerd. Ook betwist zij dat haar makelaar [makelaar gedaagde] namens haar de koopovereenkomst is aangegaan, aangezien hij daartoe niet gevolmachtigd was. [gedaagde] doet ten verweer een beroep op de nietigheid van de koopovereenkomst op grond van artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’). Tot slot maakt [gedaagde] bezwaar tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis en verzoekt om een eventueel tussenvonnis met betrekking tot de toepassing van artikel 7:2 BW, direct appellabel te maken.