Rechtbank Limburg, 10-07-2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:4182, C/03/331382 / KG ZA 24-194
Rechtbank Limburg, 10-07-2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:4182, C/03/331382 / KG ZA 24-194
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Limburg
- Datum uitspraak
- 10 juli 2024
- Datum publicatie
- 30 september 2024
- ECLI
- ECLI:NL:RBLIM:2024:4182
- Zaaknummer
- C/03/331382 / KG ZA 24-194
Inhoudsindicatie
Kort geding. Toepassing Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778) bij één-op-één uitgifte van gemeentegrond in erfpacht aan een woningcorporatie.
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/331382 / KG ZA 24-194
Vonnis in kort geding van 10 juli 2024
in de zaak van
1 FLEXHOTELS B.V.,
te Haelen,2. [bedrijfsnaam] B.V.,
te Haelen,
eisende partijen,
hierna te noemen: FlexHotels en [eiser sub 2] ,
advocaat: mr. R.J. Wevers,
tegen
GEMEENTE LEUDAL,
te Heythuysen, gemeente Leudal,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M.G.G. van Nisselroij.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de mondelinge behandeling van 3 juli 2024.
2 De feiten
[eiser sub 2] exploiteert Groepshotel Landgoed Leudal en houdt zich bezig met de verhuur van vakantiehuisjes en appartementen. FlexHotels is een onderneming die zich eveneens richt op verhuur van vakantiehuisjes en appartementen alsmede op het exploiteren van een recreatiebedrijf. FlexHotels maakt deel uit van hetzelfde concern waartoe ook [eiser sub 2] behoort.
In Groepshotel Landgoed Leudal werden in de periode van 15 mei 2022 tot 15 mei 2024 circa 80 vluchtelingen uit Oekraïne gehuisvest in 20 recreatiewoningen. De samenwerkingsovereenkomst die ten grondslag lag aan deze opvang is door de gemeente bij brief van 9 april 2024 opgezegd tegen 15 mei 2024.
In de gemeente Leudal is ook het zogenaamde [terrein-/projectnaam] gelegen, zijnde de gronden gelegen aan [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] (het Perceel).
De gemeente heeft het voornemen kenbaar gemaakt om (een deel van) het Perceel in eigendom te verwerven en vervolgens in erfpacht uit te geven aan een woningcorporatie (in combinatie met een opstalrecht), die daarop 20 woningen zal realiseren ten behoeve van de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen voor de duur van twee jaren en nadien ten behoeve van de sociale huisvesting zal inzetten.
Binnen de gemeente Leudal zijn drie woningcorporaties actief, die kwalificeren als instellingen als bedoeld in artikel 19 Woningwet. Wonen Zuid is er daar één van, [eiser sub 2] en FlexHotels BV zijn dat niet.
Op 13 mei 2024 heeft de gemeente de bekendmaking van haar voornemen gepubliceerd. De gemeente is tot de conclusie gekomen dat Wonen Zuid de enige serieuze gegadigde is omdat de andere in de gemeente actieve woningcorporaties van de ontwikkeling hebben afgezien. In haar publicatie heeft de gemeente onder meer het volgende opgenomen:
“ De objectieve, toetsbare en redelijke criteria:
- -
-
de onroerende zaak dient te worden aangewend voor de realisatie van het woonbeleid van Leudal, door tijdelijk voor de duur van 15 jaar te voorzien in sociale huurwoningen, dit wil zeggen woningen met een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens, bedoeld voor de verhuur aan woningzoekenden; en
- -
-
deze woningen dienen de eerste twee Jaar te worden aangewend voor de opvang van vluchtelingen ter uitvoering door Leudal van een wettelijke taak; en
- -
-
voor de verhuur wenst de gemeente uitsluitend een ingevolge artikel 19 van de Woningwet toegelaten instelling (woningcorporatie) te betrekken, gezien de bijzondere wettelijke taak die woningcorporaties hebben ingevolge de artikelen 19 en 45 e.v. van de Woningwet, hun rol en expertise op het gebied van de volkshuisvesting in Leudal en dat de uitvoering van de taken door een toegelaten instelling (woningcorporatie) uit hoofde van de Woningwet met waarborgen is omkleed.
- -
-
de toegelaten instelling dient al binnen de gemeente actief te zijn en er dienen reeds prestatieafspraken mee gemaakt te zijn;
- -
-
de woningen dienen vervolgens, ter verwezenlijking van de prestatieafspraken, door de toegelaten instelling als sociale huurwoningen geëxploiteerd te worden. Voorts is relevant dat in het kader van de gemaakte Prestatieafspraken tussen de in Leudal toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, Stichting Wonen Zuid zich tot de realisatie van voornoemde ontwikkeling bereid heeft verklaard. De andere toegelaten instellingen zien van deze ontwikkeling af.
Vervaltermijn
Bent u het oneens met de voorgenomen uitgifte, dan dient u binnen 20 kalenderdagen na publicatie van deze voorgenomen uitgifte, een kort geding aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg. (...)
Start u binnen 20 kalenderdagen na publicatie geen kort geding, dan vervalt het recht tegen het voornemen in rechte op te komen en/of daarop enige vordering tot schadevergoeding of welke andere aanspraak dan ook te baseren, althans heeft u uw rechten daarop verwerkt.”
3. Het geschil
FlexHotels en [eiser sub 2] vorderen – samengevat – dat de voorzieningenrechter voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de gemeente Leudal zal veroordelen om binnen twee werkdagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis op grond van artikel 843a Rv afschrift over te leggen van dan wel inzage te geven in van het geheel van de navolgende bij de gemeente aanwezige bescheiden: de door de gemeente met Wonen Zuid gemaakte contractuele afspraken inzake de voorwaarden waaronder de gronduitgifte in erfpacht plaatsvindt zoals die afspraken in de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde mail van 30 november 2023 in hoofdlijnen reeds zijn verwoord en in het bijzonder de overeengekomen (hoogte van de) erfpachtcanon en de huurgaranties middels jaarlijkse bijdragen van de gemeente in het verschil tussen de maximale en realistische huur per woonunit alsmede de door de gemeente met Wonen Zuid gesloten samenwerkings- / huurovereenkomst ten behoeve van het door Wonen Zuid ter beschikking stellen van de woonunits aan de gemeente voor de opvang van de vluchtelingen alsmede de financiële condities voor de sociale verhuur nadien voor een periode van in totaal 15 jaar;
II. de gemeente Leudal zal verbieden om het perceel kadastraal bekend: [kadastrale aanduiding 1] althans het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 2] en nadat het perceel in eigendom door de gemeente is verkregen, door inschrijving in de openbare registers van een notariële akte van vestiging, in erfpacht uit te geven althans te verhuren, in combinatie met een recht van opstal, zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria waaruit een gegadigde voor het recht van erfpacht in combinatie met een opstalrecht, kan worden geselecteerd;
III. een zodanige (andere) voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, zodanig dat ten behoeve van de gerechtvaardigde belangen van [bedrijfsnaam] BV en FlexHotels BV als gegadigde voor het recht van erfpacht althans huur, in combinat ie met het recht van opstal op het perceel kadastraal bekend: [kadastrale aanduiding 1] althans het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 2] , wordt verzekerd dat zodra de gemeente Leudal de eigendom verwerft van voornoemd perceel, de gemeente Leudal (alsnog) zal voldoen aan de eisen ten aanzien van het bieden van mededingingsruimte in een procedure waarin een passende mate van openbaarheid wordt betracht, zoals deze voortvloeien uit het gelijkheidsbeginsel zoals dat in het Didam-arrest wordt vooropgesteld;
IV. zal bepalen dat de gemeente Leudal, indien de voorzieningenrechter één of meer van de hiervoor geformuleerde vorderingen toewijst, bij niet nakoming van ieder afzonderlijk door de voorzieningenrechter opgelegd verbod, gebod, veroordeling of anderszins een dwangsom verbeurt van € 500.000,00 ineens, te vermeerderen met een bedrag van € 25.000,00 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat de overtreding voortduurt, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
V. de gemeente Leudal zal veroordelen in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van FlexHotels BV en [bedrijfsnaam] BV, met bepaling dat de verschuldigde proceskosten dienen te worden voldaan binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken en dat bij gebreke daarvan over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd is ingaande de vijftiende dag nadat het vonnis is uitgesproken;
VI. de gemeente Leudal zal veroordelen in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot € 178,00 aan salaris advocaat en te vermeerderen met € 92,00 en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van het vonnis plaatsvindt alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de vijftiende dag nadat het vonnis is uitgesproken tot de dag van volledige betaling.
FlexHotels en [eiser sub 2] stellen dat de gemeente jegens hen onrechtmatig handelt. Het aanwijzen van Wonen Zuid is in strijd met het gelijkheidsbeginsel zodat de gemeente haar privaatrechtelijke bevoegdheden uitoefent in strijd met (on)geschreven regels van publiekrecht hetgeen op grond van het bepaalde in artikel 3:14 BW niet is toegestaan. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest bepaald in welke gevallen het maken van een uitzondering op het gelijkheidsbeginsel is toegestaan maar aan die vereisten is in dit geval niet voldaan. FlexHotels en [eiser sub 2] vorderen inzage in de door de gemeente met Wonen Zuid gemaakte contractuele afspraken ex artikel 843a Rv en een verbod tot gronduitgifte in erfpacht zonder voorafgaande openbare selectieprocedure waaraan ook FlexHotels en [bedrijfsnaam] deel kunnen nemen.
De gemeente voert verweer. Met het project [terrein-/projectnaam] beoogt de gemeente capaciteit te realiseren voor opvang van vluchtelingen (korte termijn) en sociale huisvesting (lange termijn). De gemeente wijst uit erop dat de opvang van de genoemde vluchtelingen op Landgoed Leudal over een periode van twee jaar ruim € 2.4 miljoen heeft gekost. Door realisatie van het [terrein-/projectnaam] -project met een woningcorporatie kan – als gevolg van de dan geldende huurprijsmaximering – eenzelfde opvangcapaciteit worden geboden tegen een kostprijs van € 176.500,- per jaar. Die wooncapaciteit kan in de toekomst bovendien worden ingezet om de tekorten in de sociale huursector op te vangen. Dit is een kerntaak van woningcorporaties, waarbij geldt dat de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk is vastgelegd, zij prestatieafspraken maken met gemeenten, die moeten bijdragen aan een door de gemeenten binnen hun werkgebied verplicht vast te stellen woonvisie(s) en onder toezicht staan van de Autoriteit woningcorporaties. Deze waarborgen rechtvaardigen de uitzondering op het gelijkheidsbeginsel door uitsluitend woningcoporaties te betrekken.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.