Rechtbank Midden-Nederland, 05-04-2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1805, 5362216 UC EXPL 16-13176 JW/1350

III Beoordeling

Overeengekomen huurprijs

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2015 tegen een huurprijs van € 850,00 per maand.

Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Puntenaantal

De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 97 punten. De huurder heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.

Verhuurder heeft ter zitting uitvoerig naar voren gebracht het niet eens te zijn met een WOZ waarde van € 40.000,00. Verhuurder heeft daarbij aangegeven gestraft te worden vanwege een wijziging van de wet waar hij helemaal niets aan kan doen. Verder heeft verhuurder aangegeven de WOZ waarde te kunnen herberekenen naar de gehuurde woonruimte. Volgens verhuurder bedraagt de WOZ waarde voor het gehele pand € 923.000,00. Uitgaande van een oppervlak van 60 m2 van de gehuurde woonruimte en een totaal oppervlak van 358 m2 voor gehele woonruimte, zou bij toepassing van de voorbeeldberekening de WOZ waarde uitkomen op 41 punten. Een puntenaantal van 41 geeft meer recht aan de situatie dan de waardering van 11 punten zoals toegepast door de rapporteur.

De commissie heeft begrip voor het verweer van verhuurder maar de commissie dient zich in dit geval te beperken tot hetgeen in de wet is bepaald.

Ten aanzien van de WOZ waarde merkt de commissie op dat in de Wet waardering onroerende zaken, artikel 16 het volgende is bepaald:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtigen in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;

f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.

Zoals, vermeld in het rapport van voorbereidend onderzoek heeft de onderhavige woonruimte geen eigen WOZ waarde. In een dergelijk geval dient uit te worden gegaan van een minimumwaarde van € 40.000,00. De rapporteur is van deze minimumwaarde uitgegaan.”