Rechtbank Midden-Nederland, 12-04-2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3226, 5529611 / MC EXPL 16-13312
Rechtbank Midden-Nederland, 12-04-2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3226, 5529611 / MC EXPL 16-13312
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 12 april 2017
- Datum publicatie
- 30 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2017:3226
- Zaaknummer
- 5529611 / MC EXPL 16-13312
Inhoudsindicatie
Huurgeschil. Curator vordert na faillissement van verhuurder betaling van achterstallige huurpenningen. Huurder beroept zich op een gebrek, huurprijsvermindering en opschorting en verrekening. In de algemene voorwaarden zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot een beroep op opschorting en verrekening, waarbij dat beroep is uitgesloten. In het vonnis wordt aangegeven in hoeverre een beroep op uitsluiting dient te worden gehonoreerd en wat dit voor gevolgen heeft na faillissement.(artikel 53 FW).
Uitspraak
vonnis
Civiel rechtkantonrechter
locatie Almere
Vonnis in verzet van 12 april 2017
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 5529611 / MC EXPL 16-13312 van
MARCO JOHAN GUIT Q.Q.,in hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten venootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijfsnaam 1] B.V.,wonende te Amsterdam,eiser in conventie,verweerder in reconventie,gedaagde in het verzet, hierna ook te noemen: Guit,gemachtigde mr. T.J. van Vugt,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,gedaagde in conventie,eiseres in reconventie,eiseres in het verzet, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,gemachtigde mr. M. Mos.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het verstekvonnis van 26 oktober 2016
- de verzetdagvaarding
- -
-
het tussenvonnis van 21 december 2016
- -
-
de akte houdende producties aan de zijde van [gedaagde]
- -
-
de conclusie van antwoord in reconventie
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van 8 maart 2017
- -
-
de brief van 10 maart 2017 aan de zijde van Guit
- -
-
de brief van 15 maart 2017 aan de zijde van [gedaagde]
- -
-
de brief van 22 maart 2017 aan de zijde van Guit.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
[gedaagde] huurt sinds 1 juni 2015 bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] van [bedrijfsnaam 1] B.V. De huurprijs bedraagt € 12.826,00 per maand. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW zijn op de huurovereenkomst van toepassing verklaard.
In de Algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
Schade
Huurder zal Verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit
dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft Verhuurder daarbij een gelet
op de aard van het gebrek- redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek. Huurder zal Verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.
Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde en aan het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
Indien de (dreigende) schade niet aan Huurder is toe te rekenen en de kosten voor passende maatregelen
aantoonbaar en redelijk zijn zal Verhuurder deze kosten op eerste verzoek van Huurder aan Huurder
vergoeden.
Aansprakelijkheid
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van
een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid
tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;
- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
-indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;
- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel
dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;
-indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
Betalingen
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel — zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. Het staat Verhuurder Vrij door middel van schriftelijke opgave aan Huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de huurovereenkomst een door hem van Huurder ontvangen betaling in mindering komt.
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt
op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de
vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De
hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde
vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en
Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd
[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een sportschool. In oktober 2015 is de warmtepompinstallatie uitgevallen, die voorziet in de verwarming van het pand. [bedrijfsnaam 1] B.V. heeft de [bedrijfsnaam 2] begin november 2015 opdracht gegeven onderzoek te doen naar de defecte waterpomp. De waterpomp bleek defect en niet reparabel. De kosten van vervanging zouden een bedrag van € 20.000,00 bedragen. [bedrijfsnaam 1] B.V. beschikte over onvoldoende financiële middelen om de vervanging van de waterpomp te realiseren.
Vanaf november 2015 heeft [gedaagde] geen huurbetalingen verricht. Bij e-mail van 19 november 2015 van [gedaagde] aan [bedrijfsnaam 1] B.V. wordt medegedeeld:
“Zoals telefonisch besproken, zijn wij nu aantal weken verder en nog steeds geen oplossing voor het probleem mbt verwarming. Je gaf aan dat je geen datum/tijd kon aangeven wanneer eea opgelost kan worden. Aangezien de verwarming ivm kou noodzakelijk is, zien we geen andere uitweg dan de huur in te houden en hiermee de tijdelijke oplossing te bekostigen. Indien je vandaag nog kan aangeven wanneer de verwarming opgelost kan worden en als wij daadwerkelijk de garantie ook kunnen krijgen, zullen we de huur uiteraard betalen.(..)”
Bij e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 13 januari 2016 aan [bedrijfsnaam 1] B.V. wordt [bedrijfsnaam 1] B.V. gesommeerd alsnog zorg te dragen dat de storing in de verwarming binnen 7 dagen wordt opgelost onder ingebrekestelling van [bedrijfsnaam 1] B.V. en aansprakelijkheidstelling voor de geleden en nog te lijden schade als gevolg van de wanprestatie van [bedrijfsnaam 1] B.V.. De opschorting van de huurbetalingsverplichting wordt herhaald en [gedaagde] behoudt zich haar recht voor de schade met de huurpenningen te verrekenen.
[bedrijfsnaam 1] B.V. is op 16 februari 2016 failliet verklaard met benoeming van mr M.J. Guit tot curator.
Bij brief van 16 maart 2016 maakt Guit, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van [bedrijfsnaam 1] B.V., aanspraak op betaling van de huurpenningen.
Bij brief van 4 juli 2016 van Guit aan [gedaagde] , die door [gedaagde] op 7 juli 2016 voor akkoord is ondertekend, wordt, met het oog op de voorgenomen verkoop van het gehuurde aan [bedrijfsnaam 3] B.V., het volgende verklaard:
Door ondertekening van deze brief verklaart u dat de door u gestelde schade voor het niet werken van de warmtepomp en de gestelde schade als gevolg van lekkage niet verder oploopt na levering van het pand op15 juli a.s. ongeacht of de gestelde gebreken wel of niet door de nieuwe eigenaar worden hersteld.
Het gehuurde wordt in juli 2016 verkocht aan [bedrijfsnaam 3] B.V. en geleverd op 15 juli 2016. In de koopovereenkomst is opgenomen:
“Partijen bevestigen dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over gaan op Koper. De overgang betreft alleen na levering opeisbaar wordende rechten en verplichtingen. Dáárvoor opeisbare rechten (waaronder begrepen de huurachterstand per 1 juli 2016, zijnde ca € 115.000,-, welke vordering door [gedaagde] wordt betwist) blijven uitdrukkelijk bij de Curator en de Curator zal tot incassering daarvan overgaan.”
[bedrijfsnaam 4] heeft op 13 juli 2016 een offerte verstrekt aan [naam] voor het vervangen van de defecte waterpomp. Op 11 augustus 2016 heeft [gedaagde] een betaling verricht aan [bedrijfsnaam 4] van € 20.570,00, op 26 september 2016 een betaling van € 12.342,00 en op 9 november 2016 een betaling van € 8.228,00, totaal een bedrag van € 41.140,00.
3 Het geschil
Guit heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 85.527,48,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, tot betaling van de contractuele boete van 1% per kalendermaand en tot betaling van € 1.684,67 aan buitengerechtelijke incassokosten met veroordeling in de proceskosten.
Bij het verstekvonnis zijn de vorderingen van Guit integraal toegewezen en is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Guit tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 1.153,54.
Ter onderbouwing van die vordering stelt Guit dat [gedaagde] jegens [bedrijfsnaam 1] B.V. en/of Guit toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door de verschuldigde huurpenningen vanaf november 2015, ondanks sommaties, onbetaald te laten.
Guit maakt aanspraak op de wettelijke handelsrente, de contractuele boete en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk Guit de vordering uit handen heeft moeten geven. Opschorting en verrekening is in de algemene bepalingen onder artikel 23.1 uitgesloten.
[gedaagde] vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van Guit alsnog worden afgewezen. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering.
[gedaagde] baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. In oktober 2015 is de warmtepompinstallatie kapot gegaan, waardoor de verwarming in het pand het niet doet. [gedaagde] heeft haar betalingsverplichting opgeschort bij e-mail van 19 november 2015 tot het moment dat het gebrek door [bedrijfsnaam 1] B.V. zou zijn verholpen. [gedaagde] heeft [bedrijfsnaam 1] B.V. aansprakelijk gesteld en in gebreke gesteld. Na het faillissement van [bedrijfsnaam 1] B.V. heeft Guit het gebrek evenmin verholpen. Onder die omstandigheden kan niet van [gedaagde] worden verlangd de huurpenningen te voldoen. Het is [bedrijfsnaam 1] B.V. en vervolgens Guit die toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door het gebrek niet te verhelpen. Als gevolg van het gebrek heeft [gedaagde] schade geleden. De schade bestaat uit gemaakte beredderingskosten van € 5.504,00, reparatiekosten warmtepomp € 41.140,00 en omzetschade als gevolg van teruglopende ledenaantallen begroot op € 358.598,00. [gedaagde] verwijst daarvoor naar een schade rapport van 14 april 2016 opgesteld door drs. [A] [...] . [gedaagde] beroept zich op verrekening van haar schade met de verschuldigde huurpenningen op basis van artikel 53 Fw. De contractuele uitsluitingsbepaling in de algemene bepalingen staan daaraan niet in de weg. Voor zover dat wel het geval zou zijn is onder de omstandigheden van het geval sprake van een onredelijk beding die voor vernietiging in aanmerking komt. De schade kan gelet op het faillissement van [bedrijfsnaam 1] B.V. niet in reconventie worden gevorderd, omdat die vordering slechts ter verificatie bij de curator kan worden ingediend. [gedaagde] kan zich in deze procedure dus uitsluitend beroepen op verrekening. [gedaagde] maakt tevens aanspraak op huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW. Tot slot verzoekt [gedaagde] een veroordelend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
[gedaagde] vordert samengevat – vermindering van de huurprijs vanaf 10 oktober 2015 van 60%, althans tot een in goede justitie te bepalen percentage tot het moment dat de eigendom van het gehuurde door de curator is overgedragen met veroordeling van Guit in de proceskosten.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] dat [bedrijfsnaam 1] B.V. en/of Guit jegens [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door het gebrek aan de warmtepomp niet te verhelpen. De ruimte is door de kou en het gebrek aan warm water niet geschikt om personen te ontvangen en zeker niet geschikt om personen te laten sporten. Het gebrek is te kwalificeren als een ernstig gebrek zodat een huurprijsvermindering van 60% in de rede ligt. Verder verwijst [gedaagde] naar hetgeen in conventie is gesteld.
Guit voert verweer. Guit stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Guit betwist dat zich ten aanzien van het binnenklimaat van het gehuurde een onhoudbare, substantieel genotsbeperkende situatie heeft voorgedaan. Er zijn bovendien geen concrete afspraken gemaakt over de temperatuur en klimaatbeheersing van de sportschool. [gedaagde] had haar schade kunnen beperken door de warmtepomp zelf te vervangen en vervolgens in mindering te brengen op de huurprijs. Een beroep op huurprijsvermindering is verder uitgesloten in artikel 10.3 van de algemene bepalingen.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.