Rechtbank Midden-Nederland, 08-11-2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:5232, UTR 19/726

1. De woning is een villa in [woonplaats] uit 1904 met een woninginhoud van 1886 m3. De woning staat op een perceel van 3365 m2. In geschil is de waarde van de woning. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 2.555.000,--. Eiser staat een lagere waarde van € 2.200.000,-- voor.

2. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd. Hierin heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vier andere villa’s in [woonplaats] (vergelijkingsobjecten) die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht.

3. Eiser betoogt dat de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt onvoldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Hij wijst op een andere villa aan de [adres 2] in [woonplaats] die volgens eiser wél als referentie kan dienen, omdat die villa een beter vergelijkbare ligging en een soortgelijke perceeloppervlakte heeft als eisers woning. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. De villa aan de [adres 2] is op 15 september 2018 verkocht voor € 1.750.000,--. Deze verkoopdatum ligt te ver (meer dan anderhalf jaar) verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2017. De verkoopprijs van deze villa kan daarom niet als uitgangspunt dienen voor de waardering van eisers woning per waardepeildatum. Verweerder heeft de villa aan de [adres 2] dan ook terecht niet betrokken in de vergelijking. Ook ziet de rechtbank niet dat de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt onvoldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Verweerder heeft de woning vergeleken met vier andere villa’s in [woonplaats] die rond dezelfde bouwperiode zijn gebouwd als eisers woning en waarvan het merendeel in dezelfde wijk ligt. Met de taxatiematrix heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, wat betreft onder meer voorzieningen, ligging, onderhoud en woninginhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van eisers woning. De beroepsgrond slaagt niet.

4. Eiser wijst verder op het waardedrukkende effect van de wildgroei en oude fundering in de tuin bij zijn woning. Volgens eiser heeft verweerder daar bij de waardevaststelling geen rekening mee gehouden. Ook dit betoog kan de rechtbank niet volgen. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder hier wel rekening mee heeft gehouden door € 75.000,-- ‘locatiewaarde’ in mindering te brengen op de waarde van eisers woning. Eiser heeft de hoogte van dit bedrag niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.

5. Eiser wijst er tot slot op dat de stijging van de waarde van zijn woning niet in lijn is met voorgaande jaren. Hiertoe overweegt de rechtbank dat de Woz-waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van vergelijkingsobjecten op of rond de waardepeildatum. De waarde die voor een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend is daarbij niet van belang. Dit volgt uit artikel 18 van de Wet Woz. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.

6. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.