Rechtbank Midden-Nederland, 20-11-2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:5466, AWB - 19 _ 1982

Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De woningen waarvan verweerder de verkoopprijzen bij de waardebepaling heeft gebruikt zijn goed vergelijkbaar met de woning, nu sprake is van woningen in dezelfde straat, dezelfde soort woningen en dezelfde ligging als de woning van eiser. Met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden.

Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser voert aan dat de voorzieningen in zijn woning gedateerd zijn. Dit geldt voor de keuken, de apparatuur en de badkamer in zijn woning. Verweerder heeft aangegeven hiermee rekening te hebben gehouden in de waardering. De rechtbank ziet dat verweerder daar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen inderdaad rekening mee heeft gehouden. Dit heeft geleid tot een aanmerkelijk lagere prijs per m2 van € 1.565,- voor de woning van eiser. De gemiddelde prijs per m2 voor de referentiewoningen bedraagt namelijk € 1.946,-. Gelet op dit verschil vindt de rechtbank het aannemelijk dat de gedateerde voorzieningen in de woning van eiser verdisconteerd zijn in de prijs per m2 voor zijn woning.

Eiser voert verder aan dat er niet voldoende gecorrigeerd is voor de onderlinge verschillen met de referentiewoningen. Eén van de referentiewoningen is uitgebouwd, de tweede heeft een jacuzzi en de derde heeft een warmtepomp. De rechtbank overweegt dat deze aspecten door verweerder zijn meegenomen. Verweerder heeft in de taxatiematrix de aanbouw van de woonruimte als los onderdeel vermeld en de jacuzzi en de warmtepomp bij het vaststellen van het voorzieningenniveau van deze referentiewoningen meegenomen.

3. Eiser voert ten slotte aan dat de roestende wapening in zijn woning ernstiger is dan door verweerder is aangenomen. Bij de waardering heeft er een correctie plaatsgevonden voor de ‘puntjes’ in zijn plafond van € 20.000,-, maar dit is volgens eiser niet voldoende. Verweerder heeft toegelicht dat doordat de wapening van de zogenaamde breedplaatvloeren aan de onderkant te dicht aan de oppervlakte zit deze op een aantal plaatsen contact maakt met de buitenlucht. Daardoor zijn ‘puntjes’ te zien in het plafond. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat dit meer een esthetisch probleem is. De rechtbank kan de correctie van verweerder met een bedrag van € 20.000,- volgen. De rechtbank overweegt dat eiser geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat de roestende wapening in zijn woning een groter probleem zou zijn.

4. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.