Rechtbank Midden-Nederland, 29-05-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1972, UTR 19/4812

1.De woning is een in 1932 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 330 m3 en ligt op een kavel van 139 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 245.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrix vergelijkt verweerder de woning met drie referentiewoningen die alle in dezelfde wijk zijn gelegen, uit dezelfde bouwperiode stammen en qua kavelgrootte en inhoud redelijk overeenkomen: [adres 2] , verkocht op 15 oktober 2017 voor € 358.750,-, [adres 3] ( hoekwoning), verkocht in januari 2018 voor € 362.500,- en [adres 4] , verkocht op 18 oktober 2017 voor € 403.495,-. Uit de taxatiematrix blijkt dat uit de verkoopprijzen van de eerste twee referentiewoningen, na indexatie van de verkoopprijs en correctie voor het verschil in voorzieningen, een lagere prijs per m3 wordt afgeleid dan voor de woning is gehanteerd, namelijk respectievelijk € 757,- en € 754,- tegenover € 781,- voor de woning. Deze referentiewoningen onderbouwen dus een lagere waarde. Alleen de derde referentiewoning onderbouwt een hogere waarde met een prijs per m3 van € 841,-. Uit de verkoopprijzen leidt verweerder een gemiddelde woningwaarde per m3 af van € 784,-. Voor de woning is € 781,- gebruikt. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrijstaat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij referentiewoningen waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd (zie Gerechtshof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163). Naar het oordeel van de rechtbank dient verweerder in een situatie als deze, waar het om slechts drie referentiewoningen gaat en één sterk afwijkende verkoopprijs de gemiddelde woningwaarde per m3 sterk beïnvloedt, een verklaring of toelichting te geven waarom hij bij dit gemiddelde aansluit. Zeker als hij in de uitspraak op bezwaar nog specifiek de eerste referentiewoning ( [adres 2] ) aanvoert om de waarde van de woning te onderbouwen.

6.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

7.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 245.000,- heeft eiser in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd. Dat taxatierapport bevat echter geen onderbouwing van de daarin genoemde waarde. Het taxatierapport heeft daarom onvoldoende bewijskracht om de bepleite waarde aannemelijk te maken.

8.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 340.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.

9.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

10.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.047,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde van € 525,-).

11.De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26.