Rechtbank Midden-Nederland, 02-12-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5229, UTR 19/5054

1.De woning is een in 1900 gebouwd appartement. Verweerder gaat uit van een oppervlakte van ongeveer 60 m2, eiser van 65 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, door voor de woning een onder het gemiddelde van de referentiewoningen gelegen prijs per m2 te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] het meest geschikt zijn om de waarde van de woning te bepalen. Deze referentiewoningen zijn echter niet op of rond de waardepeildatum verkocht. Eiser maakt daarom een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarden. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van een naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Eiser wijst ook op het verschil in stijgingspercentage van de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van deze referentiewoningen. Maar ook de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Nu deze door eiser aangevoerde referentiewoningen, omdat ze niet zijn verkocht, niet geschikt zijn om de waarde van de woning uit af te leiden, zal de rechtbank wat eiser verder aanvoert over de vergelijking met deze referentiewoningen hierna buiten beschouwing laten. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Daarnaast voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 4] groter is, een tuin heeft en een maand na de peildatum is verkocht voor een lagere prijs dan de nieuwe WOZ-waarde. De rechtbank overweegt allereerst dat verweerder in de taxatiematrix is uitgegaan van de koopprijs van de referentiewoning. Met de aanwezigheid van de tuin heeft verweerder rekening gehouden door hieraan, evenals aan de aanwezige kelder, een waarde toe te kennen en deze van de geïndexeerde koopprijs af te trekken, waarna de prijs voor de “kale opstal” resteert. De beroepsgrond slaagt niet.

9.Ook voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 5] aan een minder drukke doorgaande route is gelegen en is gelegen in een pand met een lift. Uit de verkoopprijs van deze woning leidt verweerder een prijs per m2 af van € 4.655,-. Voor de berekening van de waarde van de woning is € 4367,- gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.

10.Verder voert eiser aan dat het verschil in gebruiksoppervlakte de referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] ongeschikt maakt om de waarde van de woning uit af te leiden. De woning heeft volgens eiser een oppervlakte van 65 m2, de referentiewoningen van respectievelijk 48, 53 en 52 m2. Dat verschil is niet zodanig dat het de referentiewoningen ongeschikt maakt, mits verweerder voldoende rekening houdt met deze verschillen. Dat heeft verweerder gedaan door de geïndexeerde verkoopprijzen terug te rekenen naar een prijs per m2 van de opstallen. Deze prijzen heeft hij vervolgens als uitgangspunt genomen bij de berekening van de waarde van de woning. Daarbij is hij in het voordeel van eiser uitgegaan van een kleinere oppervlakte van de woning dan eiser aangeeft, namelijk 60 m2. De beroepsgrond slaagt niet.

11.Eiser voert voorts aan dat verweerder de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] niet heeft gebruikt in het taxatieverslag bij de beschikking. Het staat verweerder vrij om in de beroepsfase die referentiewoningen te gebruiken die naar zijn oordeel de vastgestelde waarde van de woning het beste onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.