Rechtbank Midden-Nederland, 20-01-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:161, UTR 19/3621

1.De woning is een in 2009 gebouwde woning verbonden met een kantoorgebouw, met zwembad. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 250 m2 en ligt op een kavel van 2625 m2 (inclusief water).

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 710.700,- en subsidiair € 772.500,-. Verweerder handhaaft niet langer de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde en bepleit in beroep een waarde van € 831.000,-.

4.Nu verweerder de na bezwaar vastgestelde waarde niet langer handhaaft is het beroep gegrond en moeten de aanslagen dienovereenkomstig worden verlaagd.

5.De rechtbank zal hierna de door verweerder in beroep bepleite waarde toetsen. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van die waarde heeft aangevoerd meewegen.

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep bepleite waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde bepaald door indexatie met 10,8 % van de door het Hof voor het voorgaande belastingjaar vastgestelde waarde van € 750.000,-. De rechtbank overweegt dat in het algemeen geldt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ,-. De rechtbank overweegt dat in het algemeen geldt dat de waarde van de woning op grond van de voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt daarbij geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages is doorgaans immers onvoldoende nauwkeurig. Partijen zijn het er in dit geval over eens dat het zeer moeilijk is om verkopen te vinden van referentiewoningen, die voldoende vergelijkbaar zijn om uit de verkoopprijs de waarde van de woning af te leiden. Dit is een structureel probleem, dat in de afgelopen jaren tot vele procedures heeft geleid. In die situatie acht de rechtbank het gerechtvaardigd om de door het Hof over het meest recente belastingjaar vastgestelde waarde als grondslag voor de waardebepaling te nemen. Het indexatiecijfer dat verweerder heeft gebruikt om die waarde te herleiden naar de waardepeildatum 2017 heeft verweerder gebaseerd op de prijsontwikkeling van twee-onder-een-kapwoningen in de periode tussen de twee waardepeildata. Het indexatiecijfer is gebaseerd op een screening van alle verkooptransacties in [plaats] in die periode per categorie woning. Verweerder heeft het indexatiecijfer nader onderbouwd door overlegging van de woningmarktrapportage van makelaar [A] . Verweerder onderbouwt niet waarom hij specifiek aansluit bij de waardeontwikkeling van twee-onder-een-kapwoningen. De typering van de woning en met welke categorie deze kan worden vergeleken is, anders dan verweerder in zijn dupliek stelt, onderdeel van het geschil tussen partijen. Het Hof heeft zich hier niet over uitgesproken. De woning valt door de unieke situatie van koppeling met een kantoorgebouw niet duidelijk in één categorie. In de eerder bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix en in zijn dupliek typeert verweerder de woning nog als een geschakelde woning. In het door eiser overgelegde taxatierapport van de [makelaardij] voor de waardepeildatum 1 januari 2016 wordt de woning omschreven als een semi-vrijstaande woning. De prijsontwikkeling van woningen verschilt, zoals ook blijkt uit de door verweerder overgelegde gegevens, per categorie woning. Nu de typering van de woning zo nadrukkelijk ter discussie staat had verweerder zijn keuze voor de prijsontwikkeling van specifiek twee-onder-een-kapwoningen nader moeten onderbouwen. De gekozen prijsontwikkeling is immers mede bepalend voor de WOZ-waarde van de woning. Verweerder slaagt niet in zijn bewijslast.

7.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd.

8.Eiser bepleit primair een waarde van € 710.700,-. Die berekent hij door uit te gaan van de door hem in de procedure van het Hof verdedigde waarde van

€ 690.000,- te verhogen met 3%. Dat percentage onderbouwt hij door de door verweerder verdedigde waarde voor de waardepeildatum 1 januari 2016 te vergelijken met de in deze procedure door verweerder verdedigde waarde. De rechtbank stelt vast dat het door eiser als grondslag voor zijn waardebepaling genomen bedrag door het Hof niet aannemelijk is bevonden als waarde per 1 januari 2016. Bovendien geeft het door eiser toegepaste verhogingspercentage door de wijze waarop het is berekend, geen beeld van de werkelijke prijsontwikkeling tussen de waardepeildata. Eiser maakt deze waarde niet aannemelijk

9.Eiser bepleit subsidiair een waarde van € 772.500,-. Die waarde berekent hij door de door het Hof vastgestelde waarde te verhogen met 3 %. Zoals hierboven onder rechtsoverweging 8 is overwogen, geeft dit percentage echter geen beeld van de werkelijke prijsontwikkeling. Eiser maakt ook deze waarde niet aannemelijk.

10.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 800.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.

11.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12.Eiser verzoekt om een vergoeding van de reële proceskosten omdat verweerder naar zijn oordeel nodeloos procedeert en eiser dwingt tot het maken van kosten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er echter geen bijzondere omstandigheden die aanleiding geven af te wijken van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bbp). De rechtbank is niet gebleken van proceskosten die op grond van het Bbp voor vergoeding in aanmerking komen. De door eiser in het geding gebrachte taxatierapporten en adviesbrief zijn reeds in de procedure voor het Hof vergoed.