Rechtbank Midden-Nederland, 31-05-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2506, UTR 19/5183
Rechtbank Midden-Nederland, 31-05-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2506, UTR 19/5183
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 31 mei 2021
- Datum publicatie
- 13 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2021:2506
- Zaaknummer
- UTR 19/5183
Inhoudsindicatie
WOZ woning, beroep ongegrond
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5183
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW), verweerder.
(gemachtigde mr. A.J. van Griethuysen)
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 252.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 11 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.De woning is een in 1979 gebouwde woning met drie dakkapellen en een inpandige berging. De woning heeft een inhoud van 380 m3 en ligt op een kavel van 127 m2. De woning heeft aan de ene zijde een brede gevel en aan de andere zijde een speelse hoekligging, waardoor de kavel een soort taartpunt heeft.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 220.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen van hetzelfde type, in dezelfde straat gelegen, twee daarvan in
hetzelfde bouwblok, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verkopen van [adres 2] , verkocht op 28 juli 2017 voor € 215.000,-, [adres 3] , verkocht op
1 december 2017 voor € 212.000,- , [adres 4] , verkocht op 14 juli 2017 voor
€ 215.000,- en [adres 5] , verkocht op 1 december 2017 voor € 235.000,-. Die verkopen laten volgens eiser zien dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt dat het in eerste instantie aan verweerder is om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en aan de hand van de taxatiematrix uitgebreid gemotiveerd waarom de verkopen van juist deze drie referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] goed bruikbaar zijn voor de vergelijking en de onderbouwing dat de waarde van de woning niet te hoog is. Verweerder heeft daarbij gemotiveerd toegelicht dat de door eiser genoemde woningen op nummers [adres 3] , [adres 4] , [adres 2] en [adres 5] van een ander type zijn en daardoor minder geschikt om te vergelijken met de woning. Daarbij komt dat de woningen op nummers [adres 4] en [adres 2] bijna 100 m3 kleiner zijn dan de woning. Ook de woning met nummer [adres 5] is kleiner dan de woning van eiser. In het licht van de gemotiveerde betwisting ziet de rechtbank in de door eiser genoemde verkoopcijfers geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Eiser voert ook aan dat verweerder geen bewijzen heeft overgelegd ter onderbouwing van het standpunt dat de woning qua kwaliteit en onderhoud meer dan gemiddeld is ten opzichte van de drie door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Wanneer zijn woning ook als gemiddeld wordt beoordeeld, zou de waarde van de woning lager zijn.
De rechtbank overweegt dat eiser pas ter zitting aanvoert dat hij bewijsstukken had willen zien van de kwalificaties van kwaliteit en onderhoud. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de KOUDV-factoren met behulp van de permanente marktanalyse en opname ter plaatse worden bepaald. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij de gehanteerde factor 4 voor kwaliteit en onderhoud voor de woning niet nader kan onderbouwen met stukken zoals foto’s. De rechtbank ziet in wat eiser over kwaliteit en onderhoud aanvoert echter geen aanleiding om te oordelen dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder erop heeft gewezen dat de drie dakkapellen van € 4.000,- per stuk in de waardering niet zijn meegerekend. De gehanteerde waarde per kubieke meter is voor de woning lager dan het gemiddelde van de (gecorrigeerde) kubieke meterprijzen van de drie referentiewoningen. Verder is de waarde per vierkante meter grond bij de woning aanzienlijk lager gesteld dan bij die van de drie referentiewoningen, waarbij rekening is gehouden met de bijzondere vorm van het perceel. Dat bij elkaar maakt dat de uit de referentiewoningen herleide waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 31 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: