Rechtbank Midden-Nederland, 29-06-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3100, UTR 20/1568
Rechtbank Midden-Nederland, 29-06-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3100, UTR 20/1568
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 29 juni 2021
- Datum publicatie
- 4 mei 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2021:3100
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2023:7917, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- UTR 20/1568
Inhoudsindicatie
Woonzorgvilla, feitelijke situatie, terecht als niet-woning aangemerkt. Hoogte woz-waarde, pkv.
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1568
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 4.794.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting eigenarenheffing (OZBE) voor het jaar 2019 opgelegd naar het tarief van niet-woning en de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Bij deze aanslagen is de WOZ-waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 maart 2020 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2021, waarbij een rechter heeft deelgenomen via een Skype-verbinding. Eiseres is vertegenwoordigd door N. van der Schoor, een kantoorgenoot van haar gemachtigde, vergezeld van [taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur 2] en
[taxateur 3] , beiden taxateur.
De onroerende zaak
1. De onroerende zaak betreft een Rijksmonument, gebouwd rond 1855 en gerenoveerd en verbouwd rond 2005 naar een woonzorgvilla. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 1.775 m2. De kadastrale oppervlakte is 7.420 m2. De villa biedt woonzorgruimte aan ouderen. Er zijn 16 appartementen, zorgstudio’s, verdeeld over vier woonlagen. De villa biedt naast de zorgstudio’s voor vaste bewoning ook de mogelijkheid tot tijdelijk verblijf (Zorghotel). De zorgstudio’s bestaan uit een woon-/slaapkamer en een eigen badkamer met sanitaire voorzieningen. De zorgstudio’s variëren in grootte van 40 tot 60 m2.
2. Op 12 december 2018 heeft de vorige eigenaar de onroerende zaak in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000,-. Op de dag daarna is de onroerende zaak doorverkocht voor
€ 4.973.357,- aan eiseres.
3. Op 17 september 2019 heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de staatssecretaris van Financiën in een aanleunrangschikking bepaald dat de onroerende zaak is aan te merken als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928 (NSW) ingaande op 12 december 2018.
Het geschil
In geschil is of de onroerende zaak moet worden aangemerkt als een onroerende zaak dat in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220, aanhef en onder a, en artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Verweerder vindt van niet en eiseres vindt van wel.
Ook is in geschil de waarde van de onroerende zaak. Verweerder handhaaft niet langer de vastgestelde waarde van € 4.794.000,- en bepleit in beroep een waarde van € 4.331.000,-. Eiseres bepleit onder verwijzing naar een taxatierapport van taxateur [taxateur 1] van 16 april 2020 een waarde van € 2.443.000,-.