Rechtbank Midden-Nederland, 19-05-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4928, UTR 20/249
Rechtbank Midden-Nederland, 19-05-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4928, UTR 20/249
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 19 mei 2021
- Datum publicatie
- 15 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2021:4928
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2023:10568, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- UTR 20/249
Inhoudsindicatie
WOZ.
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummer: UTR 20/249
(gemachtigde: J. van Herk)
en
(vertegenwoordigd door M. Dens en [taxateur] )
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 796.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 796.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2019 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning op waardepeildatum nader vastgesteld op
€ 742.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en aan eiser een vergoeding van in bezwaar gemaakte kosten van rechtsbijstand van € 515 toegekend.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 9 maart 2021.
Vaststaande feiten
2.. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1997 met een vloeroppervlak van 280 m2. Bij de woning behoort een bijgebouw (sanitaire ruimte) met een vloeroppervlak van 36 m2 en een perceel grond met een oppervlak van
9.725 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de door verweerder bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde te hoog is. De waarde dient te worden verminderd tot € 575.000. Ter onderbouwing van deze standpunten heeft eiser het volgende aangevoerd.
In de bezwaarfase heeft eiser verweerder gevraagd om de taxatie inzichtelijk en controleerbaar te maken. Dat heeft verweerder niet gedaan.
Eiser heeft verweerder gevraagd om hem vóór de hoorzitting een grondstaffel en een taxatiekaart te verstrekken. De taxatiekaart dient de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning te bevatten. Verweerder heeft de KOUDV-en liggingsfactoren niet verstrekt. Eiser heeft wel een grondstaffel ontvangen. In de grondstaffel is echter geen waarde per m2 opgenomen. Eiser heeft de KOUDV- en liggingsfactoren en de waarde per m2 grond nodig om de onderbouwing van de vastgestelde waarde te controleren en zo nodig te kunnen betwisten.
Reeds omdat verweerder heeft nagelaten te zorgen voor inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gegevens waarop de waardebepaling berust, dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning. Badkamer, keuken en sanitair moeten worden gemoderniseerd. Dit heeft een negatieve invloed op de prijs die een potentiële koper bereid is om voor de woning te betalen.
Ook heeft verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de constructie van de woning. Het betreft een houtskeletwoning. Houtskeletwoningen zijn niet bij iedereen in trek. Ook dat heeft een negatieve invloed op de prijs die een potentiële koper bereid is om voor de woning te betalen.
De woning is omgebouwd voor de verhuur. Om de woning weer geschikt te maken voor bewoning door één huishouden is een renovatie nodig. De daaraan verbonden kosten hebben eveneens een negatieve invloed op de prijs die een potentiële koper bereid is om voor de woning te betalen.
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere drie betrekking hebben op woningen in [woonplaats] die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het taxatieoverzicht is opgesteld door [taxateur] , taxateur, en is gedateerd 31 juli 2020. De bedragen en aantallen m2 waarmee de taxateur heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, zijn hieronder opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder (in het taxatieoverzicht dan wel ter zitting) naast de bedragen en aantallen m2 heeft verstrekt, alsook een door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerking.
Matrix
|
woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
WOZ-waarde (€) |
742.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Koopsom (€) |
-- |
690.000 |
775.000 |
700.000 |
|
Getaxeerde waarde |
-- |
746.000 |
775.000 |
660.000 |
|
Oppervlak sanitaire ruimte (m2) |
36 |
-- |
-- |
-- |
|
Rekenprijs per m2 (€) |
765 |
-- |
-- |
-- |
|
Deelwaarde sanitaire ruimte (€) |
27.540 |
-- |
-- |
-- |
|
Deelwaarde tuinhuis (€) |
-- |
-- |
1.166 |
-- |
|
Deelwaarde tuinhuis (€) |
-- |
-- |
1.166 |
-- |
|
Deelwaarde ligplaats (€) |
-- |
-- |
11.682 |
11.682 |
|
Oppervlak grond (m2) |
9.725 |
1.087 |
1.694 |
1.193 |
|
Rekenprijs per m2 grond (€) |
98 |
149 |
139 |
147 |
|
Rekenprijs per m2 grond voor zover meer dan 2.500 m2 (€) |
8 |
-- |
-- |
-- |
|
Deelwaarde grond (€) |
302.800 |
161.963 |
235.466 |
175.731 |
|
Deelwaarde hoofdgebouw (€) |
412.440 |
584.445 |
526.290 |
473.110 |
|
Oppervlak hoofdgebouw (m2) |
280 |
235 |
265 |
230 |
|
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€) |
1.473 |
2.487 |
1.986 |
2.057 |
Aanvullende informatie verweerder
|
woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Datum verkoopovereenkomst |
-- |
16-06-2017 |
07-10-2017 |
01-08-2018 |
|
Type woning |
vrijstaand |
vrijstaand |
vrijstaand |
vrijstaand |
|
ligging |
slecht (2) |
voldoende (3) |
voldoende (3) |
voldoende (3) |
|
kwaliteit |
matig (2) |
goed (4) |
voldoende (3) |
voldoende (3) |
|
onderhoud (hoofdgebouw) |
matig (2) |
goed (4) |
voldoende (3) |
voldoende (3) |
|
bouwjaar |
1997 |
2003 |
2002 |
2002 |
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 575.000 en veroordeling van verweerder in proceskosten van eiser.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.