Rechtbank Midden-Nederland, 01-07-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4937, UTR 21/19
Rechtbank Midden-Nederland, 01-07-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4937, UTR 21/19
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 1 juli 2021
- Datum publicatie
- 15 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2021:4937
- Zaaknummer
- UTR 21/19
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Beroep gegrond. Rechtbank bepaalt schattenderwijs de waarde.
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummer: UTR 21/19
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadshap Utrecht, verweerder,
(vertegenwoordigd door P.E. Boersma, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur)
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 739.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 739.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
Bij uitspraak van 1 december 2020 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. . Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 22 juni 2021. Eiser was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en de taxateur.
Vaststaande feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 2008, met een gebruiksoppervlak van 162 m2. Bij de woning behoort een perceel met een oppervlakte van 448 m2, een overkapping, een berging met een oppervlakte van 16 m2, een kelder met een oppervlakte van 15 m2 en een garage met een oppervlakte van 21 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij het volgende aangevoerd.
Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de woning een (veel) slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Verder wijst eiser erop dat de voor de woning vastgestelde waarde hoger is dan de vastgestelde waarden van de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , terwijl deze panden op grotere kavels staan dan de woning en ook gunstiger zijn gelegen.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens. Eén daarvan heeft betrekking op de woning en de andere drie zijn woningen in [woonplaats] die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het taxatieoverzicht is opgesteld door [taxateur 2] , taxateur, en dateert van 12 april 2021. De daarin vermelde WOZ-waarde, (gecorrigeerde) koopsommen, deelwaarden van de apart benoemde gebouwde delen en de hoofdgebouwen alsmede de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen zijn opgenomen in de onderstaande matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder (in het taxatieoverzicht danwel ter zitting) naast en ter adstructie van de gegevens in de matrix heeft verstrekt.
Matrix
|
woning |
[adres 7] |
[adres 2] |
[adres 4] |
|
|
WOZ-waarde (€) |
739.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Koopsom (€) |
-- |
774.000 |
790.000 |
730.000 |
|
Gecorrigeerde koopsom (€) |
-- |
803.000 |
796.000 |
750.000 |
|
Deelwaarde grond (€) |
247.425 |
291.350 |
283.825 |
210.000 |
|
Deelwaarde overkapping (€) |
1.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Deelwaarde berging (€) |
8.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Deelwaarde kelder (€) |
9.000 |
9.000 |
-- |
-- |
|
Deelwaarde garage (€) |
21.000 |
20.000 |
23.000 |
36.000 |
|
Deelwaarde tuinhuis/blokhut (€) |
-- |
-- |
1.000 |
-- |
|
Deelwaarde hoofdgebouw (€) |
412.440 |
482.650 |
488.175 |
504.000 |
|
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€) |
2.794 |
2.925 |
2.959 |
2.754 |
Aanvullende informatie in het taxatieoverzicht
|
woning |
[adres 3] |
[adres 2] |
[adres 4] |
|
|
datum verkoopovereenkomst |
-- |
06-04-2018 |
30-10-2018 |
31-06-2018 |
|
datum levering |
-- |
30-07-2018 |
15-02-2019 |
31-08-2018 |
|
type woning |
vrijstaand |
vrijstaand |
vrijstaand |
vrijstaand |
|
ligging |
in woonwijk |
in woonwijk |
in woonwijk |
in woonwijk |
|
uitstraling/type |
jaren-30 |
jaren-30 |
jaren-30 |
jaren-30 |
|
bouwkundige kwaliteit |
voldoende |
voldoende |
voldoende |
voldoende |
|
staat onderhoud |
voldoende |
voldoende |
voldoende |
voldoende |
|
voorzieningen |
voldoende |
voldoende |
voldoende |
voldoende |
|
kaveloppervlakte (m2) |
448 |
597 |
554 |
350 |
|
oppervlakte hoofdgebouw (m2) |
162 |
165 |
165 |
183 |
|
bouwjaar |
2008 |
2008 |
2008 |
2011 |
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 600.000,-.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.