Rechtbank Midden-Nederland, 22-08-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350, C/16/541950 / KL ZA 22-153
Rechtbank Midden-Nederland, 22-08-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350, C/16/541950 / KL ZA 22-153
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 22 augustus 2022
- Datum publicatie
- 22 augustus 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2022:3350
- Zaaknummer
- C/16/541950 / KL ZA 22-153
Inhoudsindicatie
Kort geding. Toepassing Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778) bij één-op-één verkoop van grond door een gemeente aan een woningcorporatie.
Uitspraak
vonnis
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/541950 / KL ZA 22-153
Vonnis in kort geding van 22 augustus 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FLEVOLAND INVEST B.V.,
gevestigd te Lelystad,
eiseres,
advocaat mr. R. van der Hulle te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMERE,
zetelend te Almere,
gedaagde,
advocaten mr. S.G. Tichelaar en mr. P. Heijnsbroek te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Flevoland Invest en de Gemeente genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding, met producties, van 15 juli 2022;
- -
-
de akte van de Gemeente met producties;
- -
-
de akte van de Gemeente met aanvullende producties;
- -
-
de spreekaantekeningen van Flevoland Invest;
- -
-
de spreekaantekeningen van de Gemeente.
De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2022. Op deze zitting is namens Flevoland Invest verschenen [A] , [functie 1] bij Flevoland Invest, bijgestaan door mr. Van der Hulle. Namens de Gemeente zijn verschenen, [B] , [C] en [D] , respectievelijk [functie 2] , [functie 3] en [functie 4] bij de Gemeente, bijgestaan door mr. Tichelaar. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Flevoland Invest is eigenaar van de [winkel 1] -supermarkt aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] . In het pand zijn ook een [winkel 2] en [winkel 3] gevestigd.
De Gemeente is eigenaar van een perceel grond aan de [straat 1] te [plaats] , gelegen tussen voornoemde supermarkt en de openbare weg de [straat 2] , kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 2] (gedeeltelijk) met een grootte van circa. 3.017 m2 (hierna: het Perceel).
Stichting Ymere (hierna: Ymere) is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet (een woningcorporatie) die onder meer actief is in de gemeente Almere.
Op 17 mei 2019 hebben de Gemeente en Ymere een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer opgenomen dat Ymere het recht verkrijgt om circa 100 extra sociale huurwoningen in Almere te bouwen, bovenop de vastgelegde prestatieafspraak uit 2019 ter zake de bouw c.q. het behoud van sociale huurwoningen in Almere .
Bij besluit van 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad van Gemeente ingestemd met het realiseren van extra sociale huurwoningen, onder meer ter plaatse van het Perceel.
Op 2 september 2021 hebben de Gemeente en Ymere een reserveringsovereenkomst gesloten. Daarin is – kort gezegd – opgenomen dat de Gemeente het Perceel voor Ymere reserveert en dat Ymere binnen een bepaalde termijn dient aan te geven of zij voor de verkoop in aanmerking wenst te komen, in welk geval partijen een koopovereenkomst zullen sluiten.
De Gemeente en Ymere hebben voor de ontwikkeling van het Perceel een plan opgesteld, bestaande uit de realisatie door Ymere van circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 aan ondergeschikte commerciële ruimte in de [locatie] . De voorgenomen bebouwing bestaat uit twee torens met daartussen een lager middengedeelte.
Bij brief van 8 februari 2022 heeft Flevoland Invest zich bij de Gemeente gemeld als gegadigde voor de verwerving van het Perceel en geschreven dat er op grond van het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop van het Perceel.
Bij brief van 4 april 2022 heeft de Gemeente aan Flevoland Invest geschreven dat de gemeenteraad het Perceel op 30 januari 2020 heeft aangewezen voor sociale woningbouw en dat het Perceel daarmee alleen beschikbaar is voor toegelaten instellingen onder de Woningwet, zoals Ymere. Ook schrijft de Gemeente dat Ymere op basis van eerder verworven rechten, recht had op één of meerdere locaties ten behoeve van de realisatie van sociale woningbouw. Ten slotte schrijft de Gemeente dat er aldus naar haar mening voldoende objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn om vast te stellen dat Ymere als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het Perceel.
Op 11 mei 2022 heeft Ymere aan de Gemeente medegedeeld voor de koop van het Perceel in aanmerking te willen komen.
Op 17 juni 2022 heeft de Gemeente het volgende bericht op haar website geplaatst:
‘ Uitgifte in koop perceel grond [straat 1] voor realisatie en exploitatie circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 BVO commerciële ruimte
17-06-2022
Datum: 17 juni 2022
Nummer: [nummeraanduiding 3]
Project: [wijk 1] , kavel [kavelaanduiding]
Objectinformatie
Adres: [straat 1] / [straat 2] te [stadsdeel 1]
Kadastraal perceel: Gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 2] (gedeeltelijk)
Perceelgrootte: ca. 3.017 m2
Mededeling voornemen tot het aangaan van een koopovereenkomst met Stichting Ymere
De gemeente Almere is voornemens om een koopovereenkomst te sluiten met Stichting Ymere (hierna te noemen: ‘de Gegadigde’) voor de uitgifte van een perceel grond aan de [straat 1] te [stadsdeel 1] ten behoeve van de realisatie en langjarige exploitatie van circa 120 sociale huurwoningen en de realisatie van circa 245 m2 BVO aan ondergeschikte commerciële ruimte in de [locatie] .
De gemeente Almere wil middels haar woonbeleid actief voorzien in de bestaande behoefte aan sociale en betaalbare woningbouw. De Gemeente wenst het perceel grond in dat kader te verkopen aan een woningcorporatie, vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet waaraan een woningcorporatie als toegelaten instelling is gebonden. Tussen de Gemeente en Ymere geldt uit hoofde van eerder gemaakte afspraken een aanbiedingsverplichting. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft het perceel grond op 27 november 2020 in dat kader aan de Stichting Ymere aangeboden om daar sociale huurwoningen te ontwikkelen en exploiteren. De gemeente Almere en Gegadigde hebben vervolgens op 2 september 2021 een reserveringsovereenkomst voor de grond gesloten. De beoogde ontwikkeling is onderdeel van de totale prognose voor alle woningcorporaties tot en met 2025 van nieuw te bouwen sociale huurwoningen.
De gemeente Almere en de Gegadigde geven met bovengenoemd voornemen tot verkoop ten behoeve van de realisatie en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen tevens uitvoering aan het woonbeleid van de gemeente.
Gelet op het voorgaande, is de gemeente Almere van oordeel dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde, te weten de Gegadigde, in aanmerking komt voor het aangaan van de koopovereenkomst voor dit perceel grond.
Vervaltermijn
De gemeente Almere zal na verloop van 30 dagen na de datum van publicatie van dit voornemen de beoogde koopovereenkomst ondertekenen en aansluitend via notariële akte overgaan tot levering van het betreffende perceel ten behoeve van Stichting Ymere, tenzij voordien, dat wil zeggen uiterlijk op 17 juli 2022 voor 12.00 uur, een kort geding tegen dit voornemen aanhangig wordt gemaakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland.
Bij gebreke van het tijdig aanhangig maken van een kort geding binnen voornoemde termijn, vervalt het recht om in rechte op te komen tegen de voorgenomen uitgifte en/of daarop enige vordering tot schadevergoeding of welke andere aanspraak dan ook te baseren, althans heeft u uw rechten daarop verwerkt. De gemeente Almere en Stichting Ymere zouden immers onredelijk worden benadeeld indien pas na deze (duidelijk kenbaar gemaakte) termijn alsnog tegen het voornemen respectievelijk het aangaan van de koopovereenkomst zou (kunnen) worden opgekomen.
Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). (...).’
Bij e-mail van 4 juli 2022 heeft woningcorporatie De Alliantie het volgende aan de advocaat van Flevoland Invest geschreven:
‘Bij inderdaad "een blanco casus" en de instemming van onze beide collega corporaties (in het kader van Didam stemmen wij het af en geven de andere waar mogelijk een verklaring van geen bezwaar) zouden we in de plek geïnteresseerd zijn geweest.’
Bij e-mail van 21 juli 2022 heeft woningcorporatie De Alliantie het volgende aan Ymere geschreven:
‘De Alliantie is er mee bekend dat Ymere de beoogde partij is voor de locatie-ontwikkeling aan de
[straat 1] . Dit is conform de werkafspraken tussen gemeente, Goede stede, Alliantie en Ymere,
e.e.a. zoals onder meer vastgelegd in de mail d.d. 25 april 2022 en bijbehorend overzicht. De Alliantie ziet zich derhalve niet als gegadigde voor de locatie aan de [straat 1] . Wij wensen Ymere veel succes met deze ontwikkeling.’
Bij e-mail van 21 juli 2022 heeft woningcorporatie GoedeStede een e-mail met dezelfde tekst als in de hierboven geciteerde e-mail aan Ymere verzonden.
Bij e-mail van 4 augustus 2022 heeft woningcorporatie De Alliantie het volgende aan de Gemeente en haar advocaat geschreven:
‘Naar aanleiding van ons eerdere contact zou ik graag nog het volgende willen toevoegen aan de eerdere verklaring van mijn collega [E] . [voorzieningenrechter: de onder 2.13 genoemde e-mail van 21 juli 2022].
Een vertegenwoordiger van Flevoland Invest heeft mij benaderd voor een mogelijke acquisitie in
[stadsdeel 1] . Aangezien we hebben samengewerkt in de [wijk 2] in [stadsdeel 2] , dacht hij aan ons. Ik
heb in dat gesprek — in algemene zin — aangegeven dat wij geïnteresseerd zijn in [stadsdeel 1] , maar aangezien ik de (precieze) plek niet kende, heb aangegeven dat we bij de invulling van de
acquisitie/ambitie rekening houden met posities van andere corporaties. Als in de belending
bijvoorbeeld veel bezit staat van GS [voorzieningenrechter: GoedeStede] of Ymere of er liggen al afspraken tussen één van de corporaties en de gemeente, dan ligt bij hen het primaat.
In de dagvaarding van Flevoland Invest wordt nu de suggestie gewekt dat De Alliantie geïnteresseerd
zou zijn in de locatie als het "proces van voren af aan zou zijn begonnen". Dat is onjuist. Die woorden worden mij en De Alliantie ten onrechte in de mond gelegd. Toen duidelijk werd dat de locatie aan Ymere werd uitgegeven, ben ik uiteraard afgehaakt. Gezien de positie van de corporaties in deze buurt, is het logisch dat Ymere de meest voor de hand liggende partner is. Als Ymere de ontwikkeling oppakt, zijn wij geen gegadigde voor de locatie.
Tot slot heb ik ook nog contact gehad met de advocaat van Flevoland Invest. Hij wilde dat ik een
"Didam" bezwaar zou tekenen en indienen om hun casus sterker te maken maar dat heb ik
geweigerd. De Alliantie is immers, zoals gezegd, niet geïnteresseerd in de locatie als Ymere de
ontwikkeling oppakt. De Alliantie zou hooguit geïnteresseerd zijn als Ymere van de ontwikkeling af
zou zien.’
3 Het geschil
Flevoland Invest vordert – samengevat – bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad en op alle dagen en uren:
-
de Gemeente te verbieden om het Perceel te verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria waaruit een koper kan worden geselecteerd;
-
voor het geval toch met Ymere een koopovereenkomst voor het Perceel zou worden gesloten, de Gemeente te verbieden daaraan uitvoering te geven dan wel te gebieden daaraan geen uitvoering te geven totdat een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria is doorlopen en Ymere in het kader van die openbare selectieprocedure als koper kan worden geselecteerd;
-
althans dat de voorzieningenrechter een zodanige (andere) voorziening treft als zij in goede justitie zal vermenen te behoren, zodanig dat ten behoeve van de gerechtvaardigde belangen van Flevoland Invest als gegadigde voor het Perceel wordt verzekerd dat de Gemeente (alsnog) zal voldoen aan de eisen ten aanzien van het bieden van mededingingsruimte in een procedure waarin een passende mate van openbaarheid wordt betracht, zoals deze voortvloeien uit het gelijkheidsbeginsel zoals dat in het Didam-arrest wordt vooropgesteld;
-
de Gemeente de veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Flevoland Invest – samengevat – het volgende. Flevoland Invest heeft zich bij de Gemeente als gegadigde voor het Perceel gemeld. Zij maakt zich zorgen over de negatieve gevolgen die het plan van Ymere voor het functioneren van haar supermarkt zal hebben. Met het zelf ter hand nemen van de ontwikkeling van het Perceel kan zij de exploitatie en aantrekkingskracht van haar supermarkt beschermen en optimaliseren. De vereisten uit het Didam-arrest zijn op de voorgenomen gronduitgifte van toepassing en aan die vereisten is door de Gemeente niet voldaan. Aan het oordeel dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de grond en dus geen selectieprocedure hoeft te worden doorlopen, moeten objectieve, toetsbare en redelijke criteria ten grondslag liggen. De Gemeente moet in de publicatie van het voornemen tot gronduitgifte gedegen motiveren waarom op basis van deze criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De Gemeente heeft dit onvoldoende gedaan. Uit de publicatie valt af te leiden dat aan het aanmerken van Ymere als enige serieuze kandidaat twee criteria ten grondslag zijn gelegd, namelijk: 1) het zijn van een woningcorporatie als toegelaten instelling onder de Woningwet, en 2) het bestaan van een aanbiedingsverplichting (bouwclaim) uit hoofde van eerder gemaakte afspraken. Ter zake het eerste criterium geldt dat er in de gemeente Almere twee andere woningcorporaties actief zijn, te weten De Alliantie en GoedeStede. Op basis van dit criterium komt Ymere dus niet als enige serieuze gegadigde uit de bus. Bovendien valt niet in te zien waarom sociale huurwoningen zonder meer door een woningcorporatie moeten worden gerealiseerd en niet door een private partij. Ter zake het tweede criterium is niet extern toetsbaar of er op grond van eerder gemaakte afspraken inderdaad een aanbiedingsverplichting voor de Gemeente geldt. Bovendien bevestigt dit criterium juist dat de Gemeente zich vóór het Didam-arrest contractueel al had verplicht tot verkoop van het Perceel aan Ymere, zodat dit criterium specifiek is toegeschreven naar Ymere, en dus niet objectief en redelijk is. Ook is in de publicatie niet toegelicht in hoeverre de andere twee woningcorporaties geen afspraken met de Gemeente hebben ter zake het aanbieden van gronden, zodat het tweede criterium ook onvoldoende is gemotiveerd.
De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Flevoland Invest in de proceskosten inclusief nakosten.
De Gemeente baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Ten eerste is Flevoland Invest geen serieuze gegadigde, zodat zij onvoldoende belang heeft bij de toewijzing van haar vorderingen. Het Perceel is bestemd voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen en ondergeschikte commerciële ruimte, terwijl Flevoland Invest zich richt op de exploitatie van [winkel 1] -supermarkten. Uit meerdere feiten en omstandigheden volgt dat Flevoland Invest niet daadwerkelijk geïnteresseerd is in het Perceel maar met dit kort geding een ander doel wil bereiken, namelijk het uitoefenen van invloed op de ontwikkeling van het Perceel zodat haar supermarkt daarvan zo min mogelijk nadeel ondervindt. Ten tweede is Ymere de enige, serieuze gegadigde op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat de Gemeente het Perceel één-op-één aan Ymere mag verkopen. Zij heeft, met inachtneming van de aan haar toekomende beleidsruimte, drie objectieve, toetsbare en redelijke criteria vastgesteld. Die criteria zijn: i) de Gemeente wenst het Perceel, gelet op de krapte op de woningmarkt en de behoefte aan sociale huurwoningen, te verkopen ten behoeve van de ontwikkeling van sociale woningen en ondergeschikte commerciële ruimte; ii) de Gemeente wenst het Perceel daartoe te verkopen aan een toegelaten instelling (woningcorporatie), gelet op de specifieke wettelijke taken van een woningcorporatie op het gebied van volkshuisvesting en de daartoe met de Gemeente gemaakte prestatieafspraken; en iii) de Gemeente wenst het Perceel te verkopen aan Ymere, omdat zij een toegelaten instelling is én de Gemeente daarmee als betrouwbare overheid de historische afspraken (een bouwclaim) met Ymere nakomt. Die afspraken heeft de Gemeente vóór het Didam-arrest te goeder trouw gemaakt en die afspraken hebben inmiddels hun beslag gekregen in de uitwerking van de prestatieafspraken. Van gelijkheid tussen Ymere en de overige woningbouwcorporaties is door de bouwclaim geen sprake.