Rechtbank Midden-Nederland, 15-12-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:5402, C/16/546251 / KG ZA 22-503

Gegevens

Instantie: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 15 december 2022

Datum publicatie: 4 januari 2023

ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2022:5402

Zaaknummer: C/16/546251 / KG ZA 22-503

Inhoudsindicatie

Kort geding. Didam-zaak. Tijdelijke verhuur van gemeentegrond aan Aldi-supermarkt. Niet aannemelijk dat Aldi enige serieuze gegadigde is.

Gemeente moet alsnog openbare selectieprocedure voor de tijdelijke verhuur van de gemeentegrond volgen en mag vooralsnog geen uitvoering geven aan huurovereenkomst met Aldi.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/546251 / KG ZA 22-503

Vonnis in kort geding van 15 december 2022

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOOGZANDVELD B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

B.V. NETTORAMA VERBUIRKERSMARTKEN,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Oosterhout,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DETAILCONSULT SUPERMARKTEN B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Alphen aan den Rijn,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLUS RETAIL B.V.,

Gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 5] B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

eiseressen,

hierna samen te noemen: de supermarkten

advocaten mrs. T. van Wijk en M. Jonkers te Arnhem,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE NIEUWEGEIN,

zetelend te Nieuwegein,

gedaagde,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaten mrs. R.P.M. de Laat en L. Knol te Utrecht.

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-: de op 14 oktober 2022 aan de gemeente betekende dagvaarding met daarbij de producties 1 tot en met 21,
-: de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5,
-: de nagezonden productie 6 van de gemeente,
-: de akte wijziging eis,
-: de mondelinge behandeling van 1 december 2022, waarbij partijen mede aan de hand van spreekaantekeningen hun standpunten nader hebben toegelicht.

1.2.

Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat er op 15 december 2022 vonnis wordt gewezen. 2. Waar gaat dit kort geding over?

2.1.

Het gaat in dit kort geding om de tijdelijke verhuur van gemeentegrond. De gemeente heeft deze gemeentegrond verhuurd aan een supermarktonderneming (Aldi Vastgoed B.V.). De gemeente heeft dat gedaan, omdat zij van mening is dat deze supermarktonderneming de enige serieuze kandidaat is die in aanmerking komt voor de tijdelijke verhuur van de gemeentegrond. Aldi Vastgoed gaat op de gemeentegrond een tijdelijke supermarkt bouwen, exploiteren en na afloop van de huurovereenkomst afbreken.

2.2.

De supermarkten vinden dat de gemeente een competitieve procedure (een openbare selectieprocedure) had moeten organiseren waarin zij hadden kunnen meedingen naar de tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot de gemeentegrond. De supermarkten beroepen zich daarbij op het Didam arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).

2.3.

De supermarkten willen met dit kort geding (vooral) bereiken dat de gemeente wordt:- verboden om (verdere) uitvoering te geven aan de met Aldi Vastgoed gesloten huurovereenkomst,- geboden om alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor het verhuren van de gemeentegrond, tenminste als de gemeente de gemeentegrond nog wil verhuren.

2.4.

Geoordeeld wordt dat de gemeente onrechtmatig tegenover de supermarkten heeft gehandeld door in strijd te handelen met het gelijkheidsbeginsel zoals dat in het Didam arrest is uitgewerkt. Dit brengt in dit geval mee dat de gemeente vooralsnog geen verdere uitvoering mag geven aan de tijdelijke huurovereenkomst met Aldi Vastgoed en dat de gemeente alsnog een openbare selectieprocedure moet organiseren, tenminste als zij de gemeentegrond nog tijdelijk wil verhuren. Hierna wordt onder “De beoordeling” uitgelegd hoe de voorzieningenrechter tot dit oordeel is gekomen. Eerst zal echter worden ingegaan op de feiten die voor deze beoordeling van belang zijn.3. De feiten

3.1.

De gemeente is eigenaar van een stuk grond te Nieuwegein, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer] gedeeltelijk en [nummer] gedeeltelijk (hierna te noemen: de gemeentegrond). De gemeentegrond is onbebouwd en is voornamelijk voorzien van stelcon platen.

3.2.

Omstreeks 13 juni 2022 heeft de gemeente met Aldi Vastgoed B.V. (hierna: Aldi Vastgoed) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met betrekking tot de gemeentegrond gesloten (hierna in navolging van partijen en vooral van de gemeente: de tijdelijke huurovereenkomst). In artikel 1 lid 1 van deze tijdelijke huurovereenkomst is het volgende over de duur van deze huurovereenkomst vermeld:

“ De huur en verhuur is voor een tijdelijke periode, ingaande op 1 september 2022, of zoveel eerder als mogelijk is op grond van de vereiste vergunningen, en eindigt van rechtswege zodra de huurder naar de nieuwe Aldi locatie is verhuisd doch uiterlijk 1 september 2027.”.

3.3.

In het gemeenteblad van 26 september 2022 (nr. 428561) is onder andere het volgende vermeld:

“Voorgenomen gestanddoening tijdelijke huurovereenkomstOmschrijvingDe gemeente Nieuwegein (‘de gemeente’) geeft hierbij kennis van haar voornemen om een tijdelijke huurovereenkomst met een supermarktonderneming (hierna: ‘huurder’) waarbij het perceel gelegen in het gebied ‘ [gebied] ’ te Nieuwegein, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer] gedeeltelijk en [nummer] gedeeltelijk, is verhuurd, gestand te doen. Naar het oordeel van de gemeente is de huurder de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor deze tijdelijke verhuur. (...)”

Tijdens de mondelinge behandeling is door de gemeente bevestigd dat Aldi Vastgoed de supermarktonderneming is waarover in deze publicatie (hierna: de aankondiging) wordt gesproken.

De gemeente legt in deze aankondiging onder het kopje “Motivering” uit waarom zij vindt dat Aldi Vastgoed de enige serieuze gegadigde is voor de verhuur van de gemeentegrond.

De aankondiging sluit onder het kopje “Vervaltermijn” af met de mededeling dat er een vervaltermijn geldt waarbinnen tegen de voorgenomen gestanddoening van de tijdelijke huurovereenkomst kan worden opgekomen. Er moet uiterlijk binnen 20 dagen een kort geding procedure bij de voorzieningenrechter te Utrecht aanhangig worden gemaakt door degene die zich niet met het voornemen van de gemeente kan verenigen.

3.4.

De gemeente heeft in het hiervoor genoemde gemeenteblad ook nog aangekondigd dat zij het voornemen heeft tot verkoop van (andere) gemeentegrond in plandeel [locatie] aan de beoogde ontwikkelaars, dit ten behoeve van de voorgenomen integrale herontwikkeling van dit plandeel door deze ontwikkelaars.

3.5.

De gemeentegrond waarop de tijdelijke huurovereenkomst ziet, ligt tegenover/ grenst aan dit nog te ontwikkelen plandeel [locatie] .

3.6.

De supermarkten komen in dit kort geding, na wijziging van eis, alleen op tegen het voornemen van de gemeente tot gestanddoening van de tijdelijke huur-overeenkomst met Aldi Vastgoed.

3.7.

De supermarkten vorderen dat de gemeente wordt:a. geboden de publicatie in het gemeenteblad van 26 september 2022 over de voorgenomen gestanddoening van de huurovereenkomst in te trekken, b. wordt verboden verdere uitvoering te geven aan de tijdelijke huurovereenkomst, c. wordt verboden aan Aldi (andere) percelen binnen de gemeente te verhuren, te verkopen of ter beschikking te stellen, d. wordt veroordeeld om alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren, voor zover zij wenst over te gaan tot de verhuur, verkoop dan wel het anderszins ter beschikking stellen van de gemeentegrond.

De supermarkten willen dat al deze vorderingen worden versterkt met een dwangsom.

3.8.

De supermarkten baseren deze vorderingen op een onrechtmatige daad van de gemeente. De gemeente heeft volgens de supermarkten onrechtmatig tegenover de supermarkten gehandeld, omdat de gemeente in het kader van het sluiten van de tijdelijke huurovereenkomst met Aldi Vastgoed heeft gehandeld in strijd met de wet. Meer in het bijzonder heeft de gemeente volgens de supermarkten in strijd gehandeld met:1. het gelijkheidsbeginsel/het Didam arrest (artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW)),2. het staatssteunrecht, 3. artikel 25i Mededingingswet (Mw).

3.9.

De supermarkten hebben ook nog een vordering in incident ingesteld. Die vordering strekt ertoe dat de gemeente wordt geboden om een ongecensureerde versie van de tijdelijke huurovereenkomst met de daarbij horende bijlagen en overeenkomst waarnaar wordt verwezen in het geding te brengen. De supermarkten willen deze ongecensureerde versie hebben, om zo nog meer handen en voeten te kunnen geven aan hun stelling dat sprake is van strijd met het staatssteunrecht en/of artikel 25i Mw.3.10. De gemeente voert verweer. Dit verweer wordt hierna voor zover van belang bij de beoordeling besproken.4. De beoordeling

Verweer gemeente: de supermarkten zijn niet ontvankelijk in hun vorderingen omdat zij daarbij geen voldoende belang hebben (artikel 3:303 BW) 4.1. De gemeente voert aan dat de supermarkten op grond van artikel 3:303 BW niet ontvankelijk in hun vorderingen moeten worden verklaard, omdat zij daarbij geen voldoende belang hebben. Volgens de gemeente willen de supermarkten alleen maar bewerkstelligen dat er geen concurrentie van Aldi in de omgeving komt en willen zij de gemeentegrond niet daadwerkelijk zelf huren. Dat dat het geval is, volgt volgens de gemeente uit het feit dat de supermarkten:- bezwaar hebben gemaakt tegen de vergunningverlening aan Aldi om op de door haar gehuurde gemeentegrond een tijdelijke supermarkt te bouwen en te exploiteren en zich daarbij op het standpunt hebben gesteld dat het op grond van planologische argumenten niet is toegestaan om op de gemeentegrond een (tijdelijke) supermarkt te bouwen en te exploiteren, - pas in deze procedure hun belangstelling hebben getoond om de gemeentegrond te huren en daarop een tijdelijke supermarkt te bouwen en te exploiteren.

4.2.

Dit verweer gaat niet op. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is. 4.3. Vooropgesteld wordt dat in artikel 3:303 BW is bepaald dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt.

4.4.

De supermarkten hebben benadrukt dat zij, als zij in de bestuursrechtelijke procedure in het ongelijk worden gesteld, ook een gelijke kans willen hebben om op de gemeentegrond een tijdelijke supermarkt te realiseren. Zij willen, zo hebben zij meerdere keren ter zitting verklaard, in dat geval wel degelijk de gemeentegrond daadwerkelijk huren, omdat het financieel lucratief is om op die gemeentegrond een tijdelijke supermarkt te bouwen en te exploiteren, ook al zal die na afloop van de huur weer moeten worden afgebroken. De supermarkten hebben dit ook voldoende aannemelijk gemaakt. Zij hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat er met de exploitatie van de tijdelijke supermarkt op de gemeentegrond “1 miljoen tot een paar miljoen euro” kan worden verdiend. Zelfs nu het gaat om tijdelijke huur en nu de supermarkten eerst zelf de tijdelijke supermarkt moeten bouwen en weer verwijderen. De voorzieningenrechter heeft in het kader van dit geding geen aanwijzingen gekregen dat dit onjuist zou zijn. Dat maakt al dat de supermarkten een voldoende belang hebben bij hun vorderingen. Daarbij komt dat de supermarkten aannemelijk hebben gemaakt dat het exploiteren van een tijdelijke supermarkt op de gemeentegrond ook een positief effect kan hebben op hun klantenbestand en daarmee weer op de financiële opbrengsten. Niet of onvoldoende bestreden is de toelichting van de supermarkten dat er klanten zullen zijn die na opheffing van de tijdelijke supermarkt de supermarkt trouw blijven door voortaan in een andere bestaande (en aan de tijdelijke supermarkt gelieerde) supermarkt in de omgeving te gaan winkelen. Dat de supermarkten hun interesse voor het tijdelijk huren van de gemeentegrond niet uit zichzelf en/of eerder aan de gemeente hebben getoond, doet aan dit voorlopig oordeel niet af. Het gaat er om of het voldoende aannemelijk is dat de supermarkten die interesse hebben en dat is het geval. Overigens heeft de advocaat van de supermarkten in een brief van 18 juli 2022 (productie 3 bij dagvaarding) aan de gemeente laten weten dat de supermarkten belangstelling hebben voor de tijdelijke huur van de gemeentegrond.

4.5.

De conclusie is dat de supermarkten voldoende belang hebben bij het instellen van hun vorderingen.

Verweer gemeente: de supermarkten zijn niet ontvankelijk in hun vorderingen omdat sprake is van rechtsverwerking 4.6. Dan voert de gemeente als verweer aan dat de supermarkten niet ontvankelijk in hun vorderingen zijn omdat sprake is van rechtsverwerking. De supermarkten waren er volgens de gemeente vanaf december 2021 mee bekend dat de gemeente van plan was om de gemeentegrond tijdelijk aan Aldi te verhuren en hadden daarom volgens de gemeente eerder aan de bel moeten trekken.

4.7.

Dit verweer slaagt niet, reeds omdat er wel tijdig door de supermarkten aan de bel is getrokken. In deze procedure komen de supermarkten op tegen het voornemen van de gemeente tot gestanddoening van de tijdelijke huurovereenkomst met Aldi Vastgoed. De gemeente heeft dit voornemen pas op 26 september 2022 aangekondigd en in die aankondiging de mogelijkheid geboden om dit voornemen door de rechter in kort geding te laten toetsen. Daarbij heeft de gemeente een vervaltermijn opgelegd. De supermarkten hebben binnen deze vervaltermijn dit kort geding gestart en hebben daarmee dus tijdig aan de bel getrokken.

Overigens hebben de supermarkten de gemeente al ruim voor de aankondiging van 26 september 2022 laten weten dat zij zich op het standpunt stelden dat de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel handelt als zij zonder enige selectieprocedure de gemeentegrond aan Aldi verhuurt dan wel anderszins ter beschikking stelt. De advocaat van de supermarkten heeft dit in zijn hiervoor al genoemde brief van 18 juli 2022 aan de gemeente gemeld.

Privaatrechtelijke overeenkomst4.9.Het gaat in deze zaak om een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij de gemeente (een overheidslichaam) een aan haar toebehorende zaak (grond) voor bepaalde tijd verhuurt. Partijen zijn het daarover ook eens.

Uitgangspunt: contractsvrijheid4.10.Bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten staat het beginsel van contractsvrijheid voorop. Dit houdt onder andere in dat de eigenaar van een zaak vrij is om te bepalen:-of hij een overeenkomst met betrekking tot de aan hem toebehorende zaak wil sluiten,- met wie hij die overeenkomst dan wil sluiten, -onder welke voorwaarden hij die overeenkomst wil sluiten, en- tegen welke prijs hij de overeenkomst wil aangaan.

Artikel 3:14 BW: beperking van de contractsvrijheid4.12.Deze vrijheid wordt echter beperkt doordat de gemeente op grond van artikel 3:14 BW bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht moet nemen; de gemeente mag daarmee niet in strijd handelen. Tot die ongeschreven regels van het publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

Het Didam arrest4.13.In het Didam-arrest ging het om de privaatrechtelijke overeenkomst tot verkoop van een aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak. De Hoge Raad heeft in dit arrest geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel – in de context van het bieden van gelijke kansen – voortvloeit dat het overheidslichaam een openbare selectieprocedure moet organiseren, als vaststaat of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn. Daarbij moeten de selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Uitgangspunt: gemeente had openbare selectieprocedure moeten organiseren4.21.Op grond van het Didam arrest geldt als uitgangspunt dat de gemeente mededingingsruimte door middel van een openbare selectieprocedure had moet bieden. Vaststaat dat de gemeente dit niet heeft gedaan.

Conclusie: de gemeente heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel4.28.De conclusie is dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel (zoals uiteengezet in het Didam arrest). De gemeente had de tijdelijke huurovereenkomst met Aldi Vastgoed niet mogen sluiten zonder eerst een openbare selectieprocedure te organiseren.

Bespreking incidentele vordering4.37.De incidentele vordering tot, kort gezegd, het verstrekken van een ongecensureerde versie van de tijdelijke huurovereenkomst met Aldi Vastgoed, wordt afgewezen, omdat daarbij geen voldoende belang (meer) bestaat. Deze vordering was alleen ingesteld om de stelling dat de tijdelijke huurovereenkomst in strijd is met het staatssteunrecht en/of artikel 25i Mw beter te onderbouwen. Aan de beoordeling van die stelling wordt zoals hierboven is toegelicht niet toegekomen.