Rechtbank Midden-Nederland, 18-01-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:101, 9721612 UC EXPL 22-1525
Rechtbank Midden-Nederland, 18-01-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:101, 9721612 UC EXPL 22-1525
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 18 januari 2023
- Datum publicatie
- 6 april 2023
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2023:101
- Zaaknummer
- 9721612 UC EXPL 22-1525
Inhoudsindicatie
Terugbetaling onverschuldigd betaalde huur. Geschil of sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst.
Uitspraak
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9721612 UC EXPL 22-1525 LT/44506
Vonnis van 18 januari 2023
inzake
[eiser] ,
wonend in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen:
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.T.C. Bikker.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding van 14 februari 2022;
- -
-
de conclusie van antwoord, tevens houdende incidentele vordering tot voeging, tevens houdende vordering in reconventie, tevens houdende verzoek om mondelinge behandeling;
- -
-
het vonnis in incident van 29 juni 2022, waarin deze zaak is gevoegd met de zaak met zaaknummer 9721609 UC EXPL 22-1524 en voor beide zaken een mondelinge behandeling is bepaald.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2022.
Op deze mondelinge behandeling zijn beide partijen samen met hun gemachtigde verschenen en is de zaak gevoegd behandeld met de zaak met zaaknummer 9721609 UC EXPL 22-1524. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door of namens partijen de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de mondelinge behandeling is besproken.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Tussen [eiser] als huurder en [gedaagde] als verhuurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor een kamer in de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Partijen zijn in de huurovereenkomst een huurprijs van € 212,00 per maand overeengekomen.
In de huurovereenkomst staat verder onder meer het volgende:
“(…)
Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een
minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.
Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening
gebracht.
(…)
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen
(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan
drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt
met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de
huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd
verlengd. (…)”
[eiser] heeft de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen. De huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is en heeft de huurprijs per 1 mei 2020 vastgesteld op € 105,85 per maand. De uitspraak van de huurcommissie is op 8 december 2021 naar partijen verzonden.
3 Het geschil
in conventie
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
-
€ 1.804,55 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de betaling;
-
€ 327,53 aan buitengerechtelijke incassokosten;
-
de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. [eiser] heeft de eerste zeventien maanden van de huurovereenkomst een huurprijs van € 212,00 per maand betaald, terwijl hij volgens de uitspraak van de huurcommissie van 8 december 2021 slechts € 105,85 per maand verschuldigd was. [eiser] heeft dus zeventien maanden lang € 106,15 (€ 212,00 - € 105,85) te veel aan huur betaald, zodat hij in totaal € 1.804,55 (17 x € 106,15) onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [eiser] heeft [gedaagde] twee keer per brief gesommeerd dit bedrag terug te betalen, maar [gedaagde] heeft dit tot op heden niet gedaan. Omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiser] de vordering uit handen heeft moeten geven, maakt [eiser] ook aanspraak op de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
[gedaagde] is het niet eens met de vordering. Volgens [gedaagde] is de overeengekomen aanvangshuurprijs wel degelijk redelijk, gelet op de huidige woningmarkt (in [plaats] ). De terugvordering van [eiser] is naar mening van [gedaagde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat dergelijke terugvorderingen de verhuur van woningen onvoldoende rendabel maken en er zodoende voor zorgen dat het aanbod van woningen nog minder wordt. [gedaagde] wil dan ook dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen en dat [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
[gedaagde] vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [eiser] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [gedaagde] de veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
[gedaagde] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.
Tussen partijen is een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand is gekomen. Deze overeenkomst liep van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022. [gedaagde] heeft het einde van de huurovereenkomst tijdig aangezegd, zodat [eiser] sinds 1 juni 2022 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [eiser] moet het gehuurde daarom ontruimen.
[eiser] is het niet eens met de vordering. Volgens [eiser] hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten, met een minimumduur van twaalf maanden. In dit verband heeft [eiser] ten aanzien van artikel 3.1 van de huurovereenkomst, waarin de duur van de overeenkomst is geregeld, een beroep gedaan op de contra-proferentemregel van artikel 6:238 lid 2 BW. Hiertoe heeft [eiser] gesteld dat deze bepaling in de huurovereenkomst voor meerdere redelijke uitleggen vatbaar is.
Naar mening van [eiser] is de huurovereenkomst dus nog niet geëindigd. [eiser] wil dan ook dat de vordering van [gedaagde] wordt afgewezen.
in conventie en in reconventie
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.