Rechtbank Midden-Nederland, 28-02-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1192, UTR 22/1048
Rechtbank Midden-Nederland, 28-02-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:1192, UTR 22/1048
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 28 februari 2023
- Datum publicatie
- 17 april 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2023:1192
- Zaaknummer
- UTR 22/1048
Inhoudsindicatie
Beroep op bezwaar. WOZ woning. Ongegrond.
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1048
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 868.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (de aanslag). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 868.000.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-een-kapwoning die is gebouwd in 1917.
Geschil en standpunten van partijen
2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 868.000 te hoog is.
3. Eiser stelt zich op het standpunt
1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;
2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 777.000;
3e. dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.
Eiser heeft ter onderbouwing van zijn eerste standpunt het volgende aangevoerd.
- De grond bij de woning en de daarop gelegen schuur maken deel uit van een mandeligheid 1. De mandeligheid brengt mee dat er geen sprake is van “vrij gebruik”. Dit heeft een waardedrukkend effect. Daarmee heeft verweerder bij de waardebepaling geen rekening gehouden, dus is de vastgestelde waarde van de woning te hoog.
- -
-
De in het Taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] onderbouwen de vastgestelde waarde niet. De oppervlakte van de ‘grond behorende bij eengezinswoning’ van deze objecten is aanzienlijk groter dan de ‘grond behorende bij eengezinswoning’ van de woning. Op de grond van deze vergelijkingsobjecten rusten geen rechten; de grond is “vrij bruikbaar”. Hiermee rekening houdend, onderbouwen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten een lagere waarde van de woning.
- -
-
Een goed met de woning vergelijkbaar object is het pand [adres 8] . Dit object is op 30 maart 2021 verkocht voor € 890.000. De datum van verkoop ligt te ver na de waardepeildatum; toch is die verkoopprijs een goede indicatie van de waarde van de woning.
Eiser heeft in het beroepschrift het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger dan € 777.000 is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een op 1 juli 2021 is door [C] en [D] , taxateurs, opgemaakt taxatierapport ingebracht.
“Opstallen (...)
Standaardwoning 150 m2 € 625.848
Onderhavige woning 221 m2 € 802.212
Correcte bouwjaar - € 144.398 € 657.814
Correctie staat object € 657.814
Waarde opstallen € 657.814