Rechtbank Midden-Nederland, 24-05-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418, 541219 / HA ZA 22-367

2.1.

De kernvraag die partijen verdeeld houdt, is de vraag of er op 12 augustus 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen over een stuk grond dat feitelijk door [eisers] wordt gebruikt als onderdeel van hun tuin, maar dat (nog) niet door de Gemeente aan [eisers] is geleverd. De rechtbank beantwoordt die vraag met ja. De rechtbank zal hierna uitleggen waarom.

2.2.

Het beroep van de Gemeente op onbevoegde vertegenwoordiging door haar ambtenaar bij het aangaan van de overeenkomst wordt verworpen, zodat de Gemeente in beginsel aan de koopovereenkomst gebonden is.

2.3.

Echter, gelet op het door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest van 26 november 2021¹ is er onduidelijkheid over de rechtsgeldigheid van een dergelijke koopovereenkomst. Reden waarom de rechtbank het voornemen heeft om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De rechtbank zal dit voornemen hierna nader toelichten en een aantal conceptvragen formuleren waarover partijen zich mogen uitlaten.

2.4.

[eisers] hebben in juni 2004 een perceel grond met (monumentaal) woonhuis en schuur aan de [adres] te [woonplaats] gekocht van de Gemeente. Het perceel is (nu) kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [kadastraal nummer] en heeft een grootte van om en nabij 1500 m2. De naastgelegen grond met daarop het gemeentehuis is eigendom van de Gemeente (de percelen kadastraal genummerd [kadastraal nummer] , [kadastraal nummer] , [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ). De situatie ter plaatse blijkt uit de onderstaande afbeelding*. Het perceel [eisers] bevindt zich onderaan.

*I.v.m. de mogelijke herleidbaarheid naar personen is de afbeedling verwijderd.

2.5.

Het gaat in deze procedure om de percelen met de (huidige) nummers [kadastraal nummer] , [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ter grootte van ongeveer 462 m2. Deze percelen (hierna: de Grond) en daarnaast nog een klein deel van het huidige perceel [kadastraal nummer] hebben [eisers] om en nabij 2006 in gebruik genomen als (onderdeel van) hun tuin. Hieronder is een afbeelding opgenomen van een satellietfoto** van de situatie ter plaatse waarop de kadastrale perceelgrenzen zijn ingetekend.

**I.v.m. de mogelijke herleidbaarheid naar personen is de foto verwijderd.

2.6.

Volgens [eisers] is de ingebruikname van de Grond een uitvloeisel van destijds met de Gemeente (vertegenwoordigd door de toenmalige burgemeester [A] ) gemaakte afspraken. Directe aanleiding daarvoor was de aanwezigheid van asbest, de overlast van hangjongeren en een inbraak bij [eisers] . Het ging volgens [eisers] om ernstig verwaarloosd en met asbest en glas vervuilde gemeentegrond. Vanwege de vervuiling bestond er een wettelijke plicht om de grond te saneren en dat was kostbaar. Onderdeel van de (mondelinge) afspraken was dat [eisers] de Grond op eigen kosten zouden saneren, omheinen en een vijver zouden aanleggen en dat de Gemeente de Grond in ruil daarvoor dan aan hen zou overdragen. Volgens [eisers] hebben de daaropvolgende (sanerings- en omheinings)werkzaamheden mede vanwege het monumentale karakter van de woning steeds in nauw overleg met de Gemeente plaatsgevonden. De Gemeente betwist de door [eisers] geschetste gang van zaken en is van mening dat [eisers] de Grond zich onrechtmatig hebben toegeëigend. Vast staat dat de gestelde verkoop van de door [eisers] in gebruik genomen grond destijds niet schriftelijk is vastgelegd en dat levering via de notaris niet heeft plaatsgevonden.

2.7.

De Gemeente heeft [eisers] op 9 april 2020 aangeschreven vanwege onrechtmatig gebruik van de Grond. Naar aanleiding van deze brief zijn partijen (veelvuldig) in overleg getreden. Uiteindelijk heeft dit overleg geresulteerd in een minnelijk voorstel van de Gemeente. Dit voorstel is opgenomen in een brief van 2 februari 2021 aan [eisers] . Deze brief is ondertekend door de heer [B] (hierna: [B] ), jurist en behandelend ambtenaar bij de Gemeente, namens het college van burgemeester en wethouders. In de brief is onder meer opgenomen:

2.8.

De lijst met voorwaarden die in de brief is opgenomen, bevat geen voorwaarde van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders.

2.9.

[eisers] hebben de verantwoordelijk wethouder van de Gemeente (de wethouder grondzaken) op 19 februari 2021 rechtstreeks per e-mail (getiteld “Verzoek overleg”) over dit voorstel benaderd en de brief van 2 februari 2021 bijgevoegd. In hun e-mail schrijven zij onder meer:

2.10.

De wethouder heeft op deze e-mail richting [eisers] niet gereageerd. Wel heeft de wethouder de e-mail van [eisers] op 20 februari 2021 doorgestuurd aan [B] , met de opmerking aan [B] dat hij er niet tussen wil gaan zitten.

2.11.

Partijen hebben vervolgens in de periode maart tot en met mei 2021 nader met elkaar gesproken en gecorrespondeerd, waarbij het contact vanuit de Gemeente liep via [B] . Dit nadere overleg heeft geleid tot een tegenvoorstel van [eisers] op 7 juni 2021. Dit tegenvoorstel is door de Gemeente afgewezen, waarna de Gemeente in een brief van 29 juli 2021 een nieuw voorstel heeft gedaan. Dit voorstel houdt samengevat in dat met betrekking tot de prijs wordt vastgehouden aan € 130,- per m2, maar dat de oppervlakte wordt verlaagd naar om en nabij 540 m2 (waardoor de totaalprijs uitkomt op € 70.226,00). De brief vermeldt verder:

2.12.

[eisers] hebben dit voorstel op 12 augustus 2021 geaccepteerd. In een e-mail van die datum aan [B] schrijft mr. Langhout, de advocaat van [eisers] :

 Er zal nog een kadastrale uitmeting moeten plaatsvinden. (...)

- Verder zal er nog een uiterst beknopte koopovereenkomst moeten komen. Naar ik aanneem, stelt u een conceptkoopovereenkomst op? (...)”

2.13.

Diezelfde dag – op 12 augustus 2021 – heeft [B] bevestigd dat hij de koopovereenkomst zal opstellen. In de periode daarna heeft overleg plaatsgevonden over de kadastrale uitmeting, notariskeuze en het vastleggen van de gemaakte afspraken in een overeenkomst. De kadastrale uitmeting vond plaats op 29 september 2021 en de percelen zijn vervolgens conform de tussen partijen getroffen regeling gesplitst (zie randnr.2.4 ).

2.14.

Op 27 september 2021 heeft [B] per e-mail een conceptovereenkomst gestuurd aan mr. Langhout. Mr. Langhout heeft hierover telefonisch contact gehad met [B] . Tijdens dit telefonisch contact bleek dat [B] een (uitgebreide) modelovereenkomst had gebruikt, waarna tussen [B] en mr. Langhout is afgesproken dat mr. Langhout een verkorte versie zou opmaken. Die verkorte versie heeft mr. Langhout op 17 oktober 2021 per e-mail aan [B] gestuurd. Hierop is geen inhoudelijke reactie van [B] gekomen. In plaats daarvan, heeft [B] op 17 november 2021 per e-mail aan mr. Langhout laten weten:

2.15.

Op 18 november 2021 heeft naar aanleiding van deze e-mail een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [B] en mr. Langhout, waarin [B] heeft aangegeven dat de wethouder grondzaken niet kan instemmen met een prijs van € 130 per m2. Op 25 november 2021 heeft mr. Langhout zijn verbazing uitgesproken over deze gang van zaken en aangedrongen op nader overleg. Ondanks herhaaldelijk verzoek, is dit overleg er niet gekomen. Op 10 mei 2022 stuurt mevrouw [C] namens de Gemeente een e-mail aan mr. Langhout, waarin zij onder meer schrijft:

2.16.

Verder worden [eisers] in deze e-mail verzocht en gesommeerd om binnen zes weken de Grond (grotendeels) te ontruimen.

2.17.

In deze procedure heeft de Gemeente nader toegelicht wat zij bedoelt met de hiervoor genoemde “toekomstige ontwikkelingen”. Volgens de Gemeente gaat het hier om mogelijke ontwikkelingen als gevolg van het voornemen van de Gemeente om te verhuizen naar een andere locatie, waarna het [locatie] (waar de Gemeente momenteel is gevestigd) op de markt komt. Een andere ontwikkeling betreft de verhuizing van het [instituut] (eveneens buren van [eisers] ) omstreeks 2025, waardoor deze locatie (ook) op de markt komt en hier mogelijk een woonwijk zal worden ontwikkeld.

2.18.

[eisers] hebben conservatoir beslag gelegd op de betreffende percelen en de onderhavige procedure gestart om – kort gezegd – alsnog nakoming van de overeenkomst door de Gemeente af te dwingen.