Rechtbank Midden-Nederland, 22-11-2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6206, UTR 22/2715

1. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning die in 1904 is gebouwd. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 121 m2. De woning ligt op een perceel van 70 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze niet hoger zijn dan € 670.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 745.000,-. Het beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4. Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van de woning op 1 januari 2021 en moet worden gekeken naar de staat waarin de woning verkeert op deze datum.

5. De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning met vier andere woningen gelegen in het centrum van [plaats] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentiewoningen op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor de woning van € 745.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. De beoordeling van de zaak

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 745.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.Eigen verkoopcijfer

7. Eiser voert in zijn aanvullende gronden van 30 december 2022 aan dat het pand in augustus 2022 op de top van de markt is verkocht voor € 736.000,-.

8. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat kort voor of na de waardepeildatum is overeengekomen¹. In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat eiser heeft aangegeven dat hij de woning in augustus 2022 heeft verkocht. Augustus 2022 is meer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum. De woningmarkt was in 2022 volop in beweging. Hierdoor is het eigen verkoopcijfer in dit geval geen geschikt uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Dit brengt de rechtbank terug bij de onderbouwing van de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen

9. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning naast een studentenwoning. Eiser heeft hierbij duidelijk gemaakt dat het niet gaat om eventuele overlast, maar om de waardevermindering. Potentiële kopers bieden minder voor een huis naast een studentenhuis. Geen van de referentiewoningen is gelegen naast een studentenwoning, waardoor de referentiewoningen volgens eiser niet geschikt zijn als vergelijking.

10. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum 1 januari 2021 is. Eiser heeft aangegeven dat in 2021 een studentenwoning is ontstaan naast de woning. De rechtbank overweegt dat in de taxatiematrix staat dat de woning aan de Groenstraat 7 op 26 februari 2021 is verkocht en op 29 maart 2021 is geleverd. De rechtbank concludeert dat de woning op de waardepeildatum dus nog niet naast een studentenwoning lag. De heffingsambtenaar had hier volgens de rechtbank dan ook geen rekening mee hoeven houden. De rechtbank oordeelt daarom dat de referentiewoningen om die reden niet ongeschikt zijn voor deze waardepeildatum.

11. Eiser voert verder aan dat de prijs die is betaald voor [adres 2] wellicht bovenmatig is vanwege de te verwachten verhuur waardoor de woning niet geschikt is als referentiewoning.

12. De rechtbank overweegt dat eiser zonder onderbouwing stelt dat de prijs van [adres 2] wellicht bovenmatig is. Het had op de weg van eiser gelegen om zijn standpunt concreet te maken en te onderbouwen. Nu eiser dit niet heeft gedaan, gaat de rechtbank ervan uit dat de prijs van [adres 2] marktconform is, zodat de heffingsambtenaar de woning als referentiewoning mocht gebruiken.

13. De rechtbank stelt verder vast dat de woning en referentiewoningen allemaal tussenwoningen zijn en liggen in het centrum van Utrecht. De referentiewoningen zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woningen zijn gebouwd in 1904 en wat uitstraling betreft zijn de referentiewoningen ook voldoende vergelijkbaar met de woning. De woning en referentiewoningen hebben bovendien allemaal een voldoende bouwkwaliteit, goede staat van onderhoud en moderne/luxe voorzieningen. De rechtbank overweegt daarom dat de referentiewoningen goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De woningwaarde per m2 van de woning is lager dan de verkoopprijzen per m2 van de referentiewoningen. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Conclusie en gevolgen

14. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.