Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:1319, UTR 23/996
Rechtbank Midden-Nederland, 14-02-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:1319, UTR 23/996
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 14 februari 2024
- Datum publicatie
- 27 maart 2024
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2024:1319
- Zaaknummer
- UTR 23/996
Inhoudsindicatie
WOZ. Woning. Artikel 40 van de Wet WOZ. Inzichtelijkheid eenheidsprijs water. Afwijkende metrages. Grondstaffel andere gemeente. Staat van onderhoud. Doelmatigheid tuin. Beroep ongegrond.
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/996
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats 1] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 826.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 januari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1966. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 260 m2. De woning beschikt over een berging van 35 m2. De woning ligt op een perceel van 1100 m2.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 756.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 826.000,-.
Beoordeling van het procedurele geschil
3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.Beroep op artikel 40 Wet WOZ
4. Eiser voert aan dat in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
De rechtbank overweegt het volgende. In een eerdere uitspraak heeft deze rechtbank zich uitgesproken over een zaak waarin door de gemachtigde van eiser dezelfde beroepsgronden zijn aangevoerd over de verstrekking van stukken en het beroep op artikel 40 Wet WOZ.1 De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in die zaak de gevraagde stukken op exact dezelfde werkwijze aan de gemachtigde van eiser heeft verstrekt als in deze zaak. Net als in die uitspraak heeft eiser het ‘Taxatieverslag woningen’ ontvangen met daarop de woningen die aan de primaire beschikking ten grondslag lagen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar dezelfde aangetekende brief van 28 oktober 2022 aan de gemachtigde van eiser toegestuurd met daarin een uitleg over de modelmatige waardebepaling die aan het taxatieverslag ten grondslag ligt met daarin een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren en de waarde van de verschillende objectonderdelen. In de e-mail van 16 mei 2022 is vervolgens aan de gemachtigde van eiser het gehanteerde indexeringspercentage gestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix, waarbij de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. De rechtbank heeft in die zaak geoordeeld dat er geen sprake is van strijd met artikel 40 Wet WOZ. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid
5. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt met welke eenheidsprijs het water is gewaardeerd. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt er een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. Om die reden zal de rechtbank deze grond buiten beschouwing laten.
Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
6. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- -
-
[straat 1] [nummeraanduiding 2] te [plaats 1] , verkocht op 15 januari 2020 voor € 665.000,-;
- -
-
[straat 2] [nummeraanduiding 2] te [plaats 2] , verkocht op 2 november 2020 voor € 750.000,-;
- -
-
[straat 3] [nummeraanduiding 3] te [plaats 2] , verkocht op 14 december 2020 voor € 830.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. Referentie 1: [straat 1] [nummeraanduiding 2]
8. Eiser stelt door de referentie aan de [straat 1] te gebruiken, onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen. Volgens eiser is deze referentie weliswaar 40 m2 kleiner maar heeft het object wel een zwembad en 25 m2 meer grond. Hierdoor, stelt eiser, is de waarde te hoog vastgesteld.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentie aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2] een goede onderbouwing betreft. Het feit dat deze woning over een zwembad beschikt of dat het perceel 1140 m2 in plaats van 1165 m2 groot is, doet daar niet aan af. De heffingsambtenaar stelt dat voor het overige de objecten erg goed vergelijkbaar zijn.
De rechtbank acht, met inachtneming van de uitleg van de heffingsambtenaar, de referentie aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2] voldoende vergelijkbaar. Daarbij neemt zij in acht dat de objecten voor wat betreft de meest in het oog springende kenmerken zoals uitstraling/type en het bouwjaar van de woning, goed vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Afwijkende metrages
9. Eiser heeft op de zitting gewezen op de discrepanties in metrage voor alle referentieobjecten. Er staat in de iWOZ database een andere gebruiksoppervlakte dan waarmee wordt gerekend in de taxatiematrix. De taxatiematrix is daarom geen goede weergave van de verschillende waardes van de referentieobjecten en kan niet als onderbouwing dienen om vast te stellen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van de gebruikte metrages heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat deze verschillen het gevolg zijn van het meetellen van garages, bergingen en dergelijke. De rechtbank kan dit volgen en ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gebruikte metrages. De beroepsgrond slaagt niet.
Grondstaffel
10. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser er op gewezen dat er door de heffingsambtenaar is gerekend met een staffel die voor [plaats 1] geldt. Daarbij is de vraag opgeworpen of voor de gemeente [gemeente] dezelfde staffel geldt.
De taxateur heeft op de zitting uitleg gegeven over de gebruikte grondstaffels en daarbij toegelicht dat de woningen niet ver uit elkaar liggen en dat beide gemeentes een kleine kern hebben. Volgens de taxateur blijkt daar uit dat er geen noemenswaardig verschil zit in grondwaarde. De rechtbank kan deze toelichting van de taxateur volgen en ziet daarin voldoende reden om aan te nemen dat de grondstaffel voor beide kernen hetzelfde is. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning.
Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat en waarom is uit gegaan van de kwalificatie ‘eenvoudig’. Op basis van de foto’s kan de taxateur niet concluderen dat het onderhoud slechter is dan waar nu van uit is gegaan en ziet hij geen reden om een kwalificatie van minder dan ‘voldoende’ aan te nemen. De rechtbank kan deze uitleg goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Doelmatigheid van de tuin
12. Eiser stelt dat het de woning gelegen is op een perceel waarbij het perceel niet optimaal bruikbaar is. Het perceel is ondoelmatig te noemen omdat de woning bijna geen achtertuin heeft en de voortuin vijf maal zo groot is als de achtertuin. Volgens eiser is door de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee gehouden in de waardebepaling.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er bij ten minste twee van de referentieobjecten ook sprake van is van een verminderde doelmatigheid. Voor onderbouwing 1, aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2] , geldt exact dezelfde situatie. Voor onderbouwing 3, aan de [straat 3] [nummeraanduiding 3] , geldt dat de achtertuin direct aan een weg gelegen is. De taxateur noemt dit ook minder doelmatig.
Gelet op de toelichting van de taxateur op zitting oordeelt de rechtbank dat er van uit kan worden gegaan dat er voldoende rekening is gehouden met de doelmatigheid van de tuin. De beroepsgrond slaagt niet.