Rechtbank Midden-Nederland, 24-01-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:149, 10679629
Rechtbank Midden-Nederland, 24-01-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:149, 10679629
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 24 januari 2024
- Datum publicatie
- 25 januari 2024
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2024:149
- Zaaknummer
- 10679629
Inhoudsindicatie
Aankoop perceel grond met een agrarische bestemming. Koper stelt in de veronderstelling te zijn geweest dat het ging om bouwgrond. Speculatieve grondhandel. Vernietiging koopovereenkomst wegens oneerlijke handelspraktijken.
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 10679629 \ MC EXPL 23-4971
Vonnis van 24 januari 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. K.G.K. Wanders,
tegen
[gedaagde] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.C.J. Heinz van Stichting Achmea Rechtsbijstand.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 16 augustus 2023; - de conclusie van antwoord met producties; - de brief van 26 oktober 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [eiseres] met aanvullende producties;
- de mondelinge behandeling van 11 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
[eiseres] houdt zich (onder meer) bezig met de aan- en verkoop van gronden met een agrarische bestemming.
In 2022 heeft [eiseres] stukken grond te koop aangeboden in Amsterdam-Noord, ten noordoosten van de A10.
Op 4 respectievelijk 5 juli 2022 hebben [gedaagde] en zijn zoon [A] zich bij [eiseres] ingeschreven voor ‘ CPO -projecten in de metropoolregio Amsterdam’.
Bij e-mail van 11 juli 2022 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde] geschreven:
‘U bent ingeloot voor een kavel op ons project Metropool Regio Amsterdam, Amsterdam-
Noord 2022. Hierdoor heeft u de mogelijkheid een keuze te maken uit één van de 10 kavels van 350 m2.
In de brochure is te zien om welke locatie het gaat. Bekijk hier de brochure . Dichtbij de ringweg A1 in de nabijheid van de afrit Durgerdam. Volgens een nieuw ‘stadsrandplan’ is rond de Ring ruimte voor 10.000 woningen, een wijk zo groot als IJburq. Het door ons aangeboden project maakt onderdeel uit van een gebied dat ruimte bied voor zo'n 3.000 woningen.
Wees er snel bij, want we werken op basis van het principe "wie het eerst komt wie het eerst maalt" bij het verdelen van de verschillende kavels. Hierdoor heeft iedereen een gelijke kans bij het bemachtigen van een kavel.
U heeft 7 werkdagen de tijd om in te gaan op het aanbod, hierna zal het aanbod komen te vervallen.
Een van onze medewerkers zal telefonisch contact opnemen om een afspraak in te plannen op kantoor voor een uitleg over het project, u wordt op de hoogte gesteld van de plannen en hierbij heeft u uiteraard ook de mogelijkheid om vragen te stellen. Heeft u een voorkeur qua dag en/of tijdstip dan kunt u dat ook aangeven door op de mail te reageren.
Op de afspraak krijgt u een toelichting op het project, inzage in de werkwijze en wordt er uitgelegd wat de vervolgstappen zijn, om tot deelname over te gaan. (…)’
Voornoemde e-mail verwijst naar een brochure. Deze brochure is hieronder integraal opgenomen:
(* ivm anonimiseren is de bijlage verwijderd)
Op 16 juli 2022 heeft [gedaagde] het kantoor van [eiseres] bezocht om de verkoop van een kavel te bespreken.
Tijdens het bezoek op 16 juli 2022 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst ondertekend. Als kopende partijen zijn daarin opgenomen [gedaagde] en zijn zoon [B] . [B] was niet bij de ondertekening aanwezig en heeft de koopovereenkomst ook daarna niet ondertekend. [eiseres] heeft de overeenkomst op 18 juli 2022 ondertekend.
In de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] van [eiseres] koopt een perceel grond kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 1] , groot 350 m2. De koopprijs bedraagt € 64.750,00 en dient uiterlijk in september 2022 op de derdenrekening van de notaris te zijn bijgeschreven. Verder is in de koopovereenkomst het volgende bepaald:
’13. Indien koper twee of meer (rechts)personen zijn, geldt het volgende: a. de (rechts)personen die koper zijn, kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, respectievelijk de voor hen uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomen; en b. de (rechts)personen die koper zijn, zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
(…) 15. Indien partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van twintig procent 20% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
19. Koper verklaart - voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft -:
a. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan; en
b. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het verkochte;
C. ermee bekend te zijn dat (I) het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven dan wel nog te verwerven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten/zullen zitten, (II) het verkochte geen jaarlijks rendement oplevert en er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door een bestemmingsplanwijziging) en/of bestemmingswijziging, en (III) de aard van deze transactie een speculatief karakter heeft, en (IV) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden gebruikt en beheerd.
d. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.
20. Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze overeenkomst hebben ondertekend. Tenzij anders bepaald in deze overeenkomst, doen partijen afstand van het recht om deze overeenkomst (partieel) te (doen) ontbinden, vernietigen, wijzigen ter opheffing van nadeel, met name van het inroepen van het bepaalde in artikel 6:265 e.v. en 6:228 e.v. BW.’
Bij e-mail van 2 december 2022 aan [gedaagde] heeft [eiseres] de handgeschreven onderdelen uit de koopovereenkomst uitgetypt, waaronder de persoons- en adresgegevens van [gedaagde] , de kadastrale gegevens en de grootte van het perceel en de koopprijs. In deze e-mail schrijft [eiseres] verder dat de koopsom uiterlijk op 31 december 2022 op de derdenrekening van de notaris moet zijn bijgeschreven.
Bij e-mail van 5 december 2022 heeft [gedaagde] op voornoemde e-mail gereageerd met ‘ik ben mee akkoord’.
Bij e-mail van 24 januari 2023 schrijft de notaris waarbij de levering van het perceel op dat moment in behandeling is het volgende aan [gedaagde] :
‘Met betrekking tot deze koop en levering wil ik u nog nadrukkelijk op het volgende wijzen. U heeft gekocht een perceel grond, waarvan de huidige bestemming is agrarisch met waarden (veenweidegebied). De waarde van agrarische grond ligt doorgaans, in onze omgeving althans (Veluwe), grofweg ergens tussen de € 6,00 en € 10,00 per vierkante meter. U betaald thans een koopsom van € 185,00 per vierkante meter.
In de koopovereenkomst is al benoemd dat dit betreft een speculatieve aankoop. Deze transactie heeft derhalve inderdaad, gelet op het vorenstaande, een zeer speculatief karakter. Het verkochte en omliggende percelen zijn de afgelopen tijd diverse malen onderdeel geweest van aan- en doorverkopen, waarbij veelal aanzienlijke prijsstijgingen aan de orde zijn geweest. Van een toezegging van een wijziging van de huidige bestemming is, volgens mijn gegevens, niet gebleken.
In het meeste "duistere" scenario, namelijk wanneer er nooit een bestemmingsplanwijziging volgt en de grond altijd de bestemming agrarisch blijft houden, heeft het door u aangekochte perceel een waarde die ergens in de richting zal liggen van een bedrag gelegen tussen de € 6,00 en € 10,00 per vierkante meter.
Ik wil derhalve, conform het verzoek, mijn medewerking aan deze transactie verlenen, waarbij u zich nadrukkelijk dient te realiseren dat er een aanzienlijk risico in deze transactie is gelegen, namelijk wanneer het nooit tot een bestemmingsplanwijziging komt.’ 2.12. Bij WhatsAppbericht van 3 februari 2023 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven niet meer mee te willen werken aan de verkoop.
Bij brief van 14 maart 2023 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om de koopprijs binnen acht dagen over te maken naar de notaris. [gedaagde] is hiertoe niet overgegaan.
Bij brief van 17 mei 2023 schrijft [eiseres] aan [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en maakt zij aanspraak op betaling van een contractuele boete van € 12.950,00.
[gedaagde] heeft de contractuele boete niet betaald.