Rechtbank Midden-Nederland, 11-03-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:2067, UTR 23/2367

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning, een bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van circa 94 m2. Eiser is de eigenaar van de woning. Hij bepleit een lagere waarde voor de woning van € 325.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 337.000.

3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.¹

4. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Daarbij bewaakt zij de goede procesorde. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiser heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de woning van eiser vergelijkt met vier andere woningen waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen).

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank allereerst in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Eiser stelt dat dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat zij anders dan zijn woning over een dakterras of balkon beschikken, maar de rechtbank is het daar niet mee eens. Referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn om als vergelijking te kunnen dienen. Net als eisers woning zijn het in het centrum van [plaats 2] gelegen bovenwoningen of appartementen. De referentiewoningen zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft goed vergelijkbaar met de woning. Er zijn dus voldoende overeenkomstige kenmerken voor een vergelijking. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiser verder in beroep aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.

7 . Eiser wijst erop dat in de taxatiematrix alleen [adres 1] staat vermeld in plaats van [adres 1] inclusief [nummer] . Het is niet duidelijk waarvoor hij een aanslag heeft gekregen. Dit betekent volgens eiser dat hoe dan ook een lagere WOZ-waarde moet worden vastgesteld.

8. De rechtbank is het niet met eiser eens. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft verklaard heeft eiser een aanslag gehad voor de onroerende zaak [adres 1] inclusief [nummer] en dit staat ook duidelijk vermeld op het aanslagbiljet. In de taxatiematrix is daarom [adres 1] inclusief [adres 6] gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eiser betwist de juistheid van de gebruiksoppervlakte van [adres 3] , zoals genoemd in de taxatiematrix (64 m2) onder verwijzing naar BAG-gebruiksoppervlakte van 90 m2 die op de iWOZ-brochure staat vermeld.

10. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Door de heffingsambtenaar is op de zitting uitgelegd waar het verschil met de BAG-gebruiksoppervlakte door wordt verklaard en de rechtbank kan die toelichting volgen. In de BAG-gebruiksoppervlakte kunnen in de totale gebruiksoppervlaktes alle in- en uitpandige ruimtes worden betrokken. In de taxatiematrix worden deze onderdelen uitgesplitst en apart gewaardeerd. Hij licht verder toe dat de informatie uit het BAG niet nauwkeurig is. Die gegevens zijn dan ook niet leidend bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van onroerende zaken, wat op basis van de uitgangspunten van de Wet WOZ moet gebeuren. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Eiser wijst erop dat de referentiewoningen allemaal een balkon of dakterras hebben en vindt dat de heffingsambtenaar daaraan een te lage waarde toekent, waardoor de woningwaarde per m2 van de referentiewoningen nu te hoog uitvalt. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de heffingsambtenaar bij de analyse van de verkoopcijfers van de referentiewoningen terecht rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een balkon en/of dakterras. De heffingsambtenaar gaat voor een balkon, tuin en/of berging uit van een forfaitaire eenheidsprijs van € 500,- per m2. Eiser heeft niet gemotiveerd betwist dat dit te laag is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om van andere bedragen uit te gaan.

12. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

13. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 4 april 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift tot en met de uitspraak van de rechtbank zijn nog geen twee jaar verstreken. De rechtbank wijst daarom het verzoek om schadevergoeding af.