Rechtbank Midden-Nederland, 26-06-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:3901, 565133

De rechtsvoorganger van de stichting heeft in 2016 een woning verkocht voor de helft van de taxatiewaarde aan de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. In de koopovereenkomst is een anti-speculatiebeding opgenomen dat 10 jaar geldt. [gedaagde sub 1] c.s. hebben na het overlijden van hun ouders in 2023 de woning verkocht en de stichting vordert daarom – onder andere – een boetebedrag van € 221.000,00 van [gedaagde sub 1] c.s. De stichting krijgt gelijk. Dat oordeel wordt hieronder uitgelegd.

Het anti-speculatiebeding houdt in dat de kopers of hun kinderen 10 jaar na de datum van levering in de woning moeten blijven wonen. Als ze dat niet doen, zijn ze een boete verschuldigd. De boete is volgens artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst niet verschuldigd als:

[gedaagde sub 1] c.s. lezen hierin dat zij geen boete verschuldigd zijn omdat door het overlijden van hun ouders sprake is van verdeling van de eigendom. Dit staat er inderdaad, maar na het onderstreepte woord “mits” staat ook een voorwaarde. Deze voorwaarde is dat de langstlevende partner de termijn van 10 jaar volmaakt. [gedaagde sub 1] c.s. hebben gelijk dat bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst niet alleen de taalkundige betekenis, maar ook de bedoeling van partijen van belang is, zoals in het Haviltex arrest is bepaald. Er moeten dan wel aanknopingspunten zijn waaruit deze andere bedoeling blijkt.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. hebben hun ouders en ook zij altijd gedacht dat het beding niet zou gelden na het overlijden van de ouders. Maar alleen daarmee staat nog niet vast dat het bij het sluiten van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen was dat het beding niet zou gelden. Daarvoor is ook op zijn minst nodig dat de stichting wist (of had moeten weten) dat de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. uitgingen van het buiten werking blijven van het beding na hun overlijden. Dat blijkt nergens uit. Integendeel, de stichting ging er juist vanuit dat het beding wel van toepassing was. Dat wisten [gedaagde sub 1] c.s. voordat zij het huis verkochten. Zij hebben immers in juli 2023 contact opgenomen met de stichting, omdat zij wilden weten of het anti-speculatiebeding van toepassing was.

De notaris heeft volgens [gedaagde sub 1] c.s. tijdens het transport van de woning niets gezegd over het anti-speculatiebeding. Ook dit is geen aanknopingspunt voor een andere bedoeling van partijen. Het kan namelijk heel goed zijn dat [gedaagde sub 1] c.s. de notaris al had laten weten zich niets van het beding te zullen aantrekken. Dit hebben ze tenslotte ook aan de stichting laten weten.

Een gevolg van het anti-speculatiebeding kan zijn dat kinderen, zoals [gedaagde sub 1] c.s., na het overlijden van hun ouders zelf in de woning moeten gaan wonen. Dit is ook niet voldoende om aan te nemen dat de bedoeling van partijen een andere was dan in artikel 14 van de koopovereenkomst staat. Het is misschien een onwenselijk gevolg maar niet onredelijk.

De rechtbank is dus van oordeel dat er geen aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd zoals [gedaagde sub 1] c.s. dit doet. Dit betekent dat de boete alleen dan niet verschuldigd is als de langstlevende partner de termijn van 10 jaar vol maakt. Dit is niet gebeurd en daarom is deze uitzondering niet van toepassing.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben nog een beroep gedaan op de zogenoemde contra proferentem regel. Deze regel houdt in dat een bepaling in een overeenkomst in het nadeel van de opsteller wordt uitgelegd als deze bepaling onduidelijk is. Dat is niet zo, zoals blijkt uit de vorige overwegingen.

Een rechter kan bepalen dat een bepaling uit een overeenkomst niet van toepassing is als dit naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leidt. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dit staat in artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het woord “onaanvaardbaar” brengt mee dat de rechter terughoudend moet zijn met toepassing van dit artikel.

De rechtsvoorganger van) de stichting heeft de woning aan de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. verkocht voor de helft van de taxatiewaarde. Daarom was zij op grond van de toepasselijke regelgeving¹ verplicht om in de koopovereenkomst een anti-speculatiebeding op te nemen. Dit beding moest minimaal 10 jaar lang blijven gelden. De stichting had dus geen keuze.

Ondanks dat de stichting geen keuze had, kan het nog steeds onaanvaardbaar zijn om [gedaagde sub 1] c.s. aan het anti-speculatiebeding te houden. Dan moeten [gedaagde sub 1] c.s. wel aangeven waarom dat in hun specifieke situatie zo is. De omstandigheden die [gedaagde sub 1] c.s. hebben genoemd zijn niet voldoende.

[gedaagde sub 1] c.s. vinden als eerste dat het anti-speculatiebeding hen ten onrechte beperkt om vrij over hun eigendom te beschikken. De rechtbank gaat hier niet in mee. [gedaagde sub 1] c.s. mochten de woning immers verkopen. Zij moesten alleen wel afrekenen met de stichting. Dit is ook redelijk, omdat de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. de woning in 2016 hebben kunnen kopen voor de helft van de taxatiewaarde.

De in het beding opgenomen termijn van minimaal 10 jaar is lang. Zeker wanneer de kopers in de leeftijd van de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. zijn. Maar gelet op het doel van het beding is deze termijn niet onaanvaardbaar lang. Dat er overeenkomsten zijn met een staffel maakt dit niet anders. De stichting gebruikt deze overeenkomsten niet.

Zoals de rechtbank in 2.6. heeft overwogen is de bewoningsverplichting voor [gedaagde sub 1] c.s. misschien wel onwenselijk, maar niet zonder meer onredelijk en al helemaal niet onaanvaardbaar.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. ontvangt de stichting 63,4% van de overwaarde van de woning als de rechtbank de vordering van de stichting toewijst. Dit vinden zij onaanvaardbaar, omdat de stichting geen schade lijdt door de verkoop van de woning. Om de vordering van de stichting toe te wijzen is helemaal niet nodig dat zij schade lijdt. Ze vordert immers geen schadevergoeding, maar nakoming van de koopovereenkomst die met de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. is gesloten. Bovendien betekent toewijzing van de vordering van de stichting niet dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt benadeeld: het voordeel dat zij krijgen door de verkoop van de woning wordt alleen minder.

Als de rechtbank toch een bedrag aan de stichting toewijst dat vinden [gedaagde sub 1] c.s. dat daarvan een bedrag van € 6.000,00 moet worden afgetrokken. Dat is de waarde van de verbeteringen die de ouders van [gedaagde sub 1] c.s. aan de woning hebben aangebracht. [gedaagde sub 1] c.s. hebben hierover geen stukken overgelegd, zodat niet kan worden vastgesteld dat verbeteringen zijn aangebracht en wat die hebben gekost. De rechtbank gaat hier dan ook aan voorbij.

De stichting vordert de wettelijke rente vanaf 3 augustus 2023 omdat op die dag de woning door [gedaagde sub 1] c.s. is overgedragen. Door de overdracht moesten [gedaagde sub 1] c.s. de boete betalen. [gedaagde sub 1] c.s. hebben de verschuldigdheid van de wettelijke rente en de ingangsdatum niet betwist, zodat de rechtbank dit zal toewijzen.

De stichting vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is op of na 1 juli 2012 ingetreden. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde sub 1] c.s. consumenten zijn (natuurlijke personen die niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). De stichting heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 2.880,00 toegewezen.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

[gedaagde sub 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de stichting worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.