Rechtbank Midden-Nederland, 07-06-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:4346, UTR 22/3413
Rechtbank Midden-Nederland, 07-06-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:4346, UTR 22/3413
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 7 juni 2024
- Datum publicatie
- 20 augustus 2024
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2024:4346
- Zaaknummer
- UTR 22/3413
Inhoudsindicatie
WOZ. Niet-woning. Eigen aankoopcijfer. Toestandsdatum? Beroep is ongegrond. Verzoek immateriele schadevergoeding vanwege overschrijden redelijke termijn afgewezen.
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3413
[eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. J. Koopmans).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 2] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 april 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 107.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 april 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 maart 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiseres is eigenaar van het object, een bedrijfsruimte met inpandig kantoor uit 1962. Het object heeft een totale oppervlakte van 218 m2. Het object beschikt over een werkplaats van 200 m2 en een kantoor van 18 m2.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 107.000,-.
Procedeergedrag
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. Voor zover op de zitting gronden zijn aangevoerd, zal de rechtbank die bespreken zolang dat niet in strijd komt met de goede procesorde. Daarbij benadrukt de rechtbank dat deze werkwijze van de gemachtigde door te kiezen voor een algemeen geformuleerd beroepschrift dat pas op de zitting nader wordt geconcretiseerd bovendien een bewijsrisico met zich brengt. Immers, indien pas op zitting ingenomen stellingen nadere (bron)gegevens van de heffingsambtenaar zouden vragen, komt dit vanwege de werkwijze van de gemachtigde voor rekening en risico van de belanghebbende.1
Beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is.2 Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, maar als een de staat van de woning tussen de waardepeildatum (hier: 1 januari 2020) en het begin van het belastingjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, dan wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (hier: aan het begin van 2021) waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum).3
Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van het object in samenhang met de onderbouwing van de door hem gehanteerde referentieobjecten dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.