Rechtbank Midden-Nederland, 31-07-2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:5200, UTR 22/4185

2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de “pinpointbrief” en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.¹

3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 12 december 2023 en op 5 maart 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

4. De onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] is een winkelruimte met opslag. Het object heeft als bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 117 m2.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin

7. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 129.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.

9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 15.652,- per jaar (huurwaarde per m2: € 134,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in Utrecht rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met vier vergelijkbare huurtransacties.

10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,1. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie in Utrecht en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten.

12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties niet mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar om de kapitalisatiefactor te onderbouwen gebruik geeft gemaakt van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden². De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten, te weten de ingezonden huurcijfers van de referentieobjecten. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarde. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentieobjecten onterecht niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat de referentieobjecten dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht en daarom niet zijn geïndexeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiseres heeft hier verder niets tegen aangevoerd. De beroepsgrond slaagt niet.

15. Eiseres trekt de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten in twijfel. Dit heeft eiseres in zeer algemene bewoordingen voorafgaand aan de zitting op schrift aangevoerd. De onderbouwing hiervan op de zitting was echter zo uitgebreid en specifiek dat het onmogelijk was voor de heffingsambtenaar om hier adequaat op te reageren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat wat eiseres heeft aangevoerd met betrekking tot de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten buiten beschouwing gelaten dient te worden omdat dit in strijd is met de goede procesorde.