Rechtbank Midden-Nederland, 17-09-2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:4928, 11631002 \ AC EXPL 25-857
Rechtbank Midden-Nederland, 17-09-2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:4928, 11631002 \ AC EXPL 25-857
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 17 september 2025
- Datum publicatie
- 17 september 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2025:4928
- Zaaknummer
- 11631002 \ AC EXPL 25-857
Inhoudsindicatie
Didam. Eiseres exploiteert een brasserie en huurt daarvoor van gedaagde bedrijfsruimte. Eiseres wenst het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf over te dragen aan een derde. Gedaagde kan hiermee niet instemmen. Zij meent dat zij op grond van de regels van het ‘Didam I-arrest’ ruimte moet bieden aan andere (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de positie van huurder en dat daarvoor een selectieprocedure moet worden doorlopen. De kantonrechter oordeelt dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn. Zij wijst de gevorderde indeplaatsstelling toe.
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11631002 \ AC EXPL 25-857
Vonnis van 17 september 2025
in de zaak van
[eiseres] V.O.F.,
te [woonplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. E.E. van der Kamp,
tegen
GEMEENTE SOEST,
te Soest,
gedaagde,
hierna te noemen: De Gemeente,
advocaten: mrs. B.T. Tonino en R.J. Idema.
1 De procedure
Het dossier bevat de volgende stukken:
- -
-
de dagvaarding van 28 maart 2025, met 27 producties;
- -
-
de conclusie van antwoord, met 12 producties;
- -
-
de brief van 25 augustus 2025 van [eiseres] , waarmee producties 28 en 29 zijn ingediend; en
- -
-
de akte overlegging nadere producties van De Gemeente, waarmee producties 13 en 14 zijn ingediend.
De mondelinge behandeling heeft op 5 september 2025 plaatsgevonden in Utrecht. Bij deze behandeling waren namens [eiseres] aanwezig de heer [vennoot 1] en mevrouw [vennoot 2] (vennoten). Zij werden bijgestaan door de advocaat. Namens De Gemeente waren aanwezig mevrouw [A] (jurist Vastgoed) en mevrouw [B] (jurist Grondzaken). Zij werden bijgestaan door de advocaten. Verder waren belangstellenden aanwezig. Namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter.
De Gemeente heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verzocht nog een productie in het geding te mogen brengen. Dat verzoek is afgewezen, omdat de kantonrechter noch de wederpartij binnen tien kalenderdagen voor de mondelinge behandeling een afschrift van het in te dienen processtuk heeft ontvangen (artikel 5.7 van het ‘Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken handel en kanton’, versie 1 juli 2025) en het desbetreffende stuk eerder in het geding had kunnen worden gebracht.
De uitspraak is bepaald op vandaag.
2 De kern van de zaak
[eiseres] exploiteert een brasserie en huurt daarvoor van De Gemeente bedrijfsruimte. [eiseres] wenst het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf over te dragen aan [horecabedrijf] B.V.; een derde (hierna: [horecabedrijf] ). De Gemeente kan hiermee niet instemmen. Zij meent dat zij op grond van de regels van het ‘Didam I-arrest’ ruimte moet bieden aan andere (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de positie van huurder en dat daarvoor een selectieprocedure moet worden doorlopen. De kantonrechter oordeelt dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn. Zij wijst de gevorderde indeplaatsstelling toe.
3 De achtergrond van het geschil
De Gemeente heeft op 25 augustus 2020 met [eiseres] een huurovereenkomst gesloten betreffende de horecagelegenheid met terras, die is gelegen nabij de [straat] in Soest (hierna ook: het gehuurde). De horecagelegenheid kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
Deze huurovereenkomst volgt op een eerdere overeenkomst en is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2020 en eindigend op 1 maart 2025. De huurovereenkomst wordt, behoudens beëindiging door opzegging, voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Aangezien de huurovereenkomst niet door opzegging is beëindigd, duurt deze voort tot 1 maart 2030. Daarna loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Bij brief van 29 februari 2024 heeft De Gemeente evenwel aan [eiseres] bericht dat zij de huurovereenkomst na 1 maart 2030 niet zal voortzetten en dus tegen die tijd zal opzeggen.
Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen).
De vennoten in [eiseres] , de heer [vennoot 1] ( [1964] ) en mevrouw [vennoot 2] ( [1965] ), wensen de onderneming te verkopen om in hun oudedag te voorzien. Eerder, op 2 of 3 oktober 2023, hebben partijen gesproken over een toekomstige uitkoop van [eiseres] door De Gemeente. In dat gesprek heeft De Gemeente aangegeven dat als wordt besloten tot “uitgifte” van het gehuurde, conform het Didam I-arrest1een selectieprocedure moet worden gehouden zodat (potentiële) gegadigden kunnen meedingen naar de positie van huurder.2In reactie daarop heeft [eiseres] de mogelijkheid van indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW geopperd.
Bij de e-mail van 10 oktober 2023 heeft [eiseres] aan De Gemeente een uitkoopvoorstel gedaan. In haar reactie van 25 oktober 2023 heeft De Gemeente bericht dat het voorgestelde bedrag voor haar te hoog is en dat zij [eiseres] niet zal uitkopen. Ook heeft De Gemeente impliciet verwezen naar artikel 15 van de huurovereenkomst en heeft zij benadrukt dat het college van burgemeester & wethouders (hierna: het college van B&W) schriftelijk toestemming moet geven voor overdracht van het huurcontract. Verder heeft De Gemeente, onder verwijzing naar het Didam I-arrest, aangekondigd dat zij “de overdracht van uw huurovereenkomst openbaar in de markt gaan zetten, zodat iedereen de kans krijgt om in aanmerking te komen voor het overnemen van uw huurcontract”.3 [eiseres] heeft De Gemeente laten weten dat het Didam I-arrest volgens haar niet van toepassing is.
[eiseres] heeft vervolgens een overnamekandidaat gevonden, namelijk [horecabedrijf] . [eiseres] stelt met haar op 27 juni 2024 een mondelinge overeenkomst te hebben gesloten. Die afspraken zijn vervat in een e-mailbericht van diezelfde datum. Op 5 maart 2025 hebben [eiseres] en [horecabedrijf] een schriftelijke overnameovereenkomst gesloten, onder de voorwaarde dat [horecabedrijf] de positie van huurder kan innemen.
Bij brief van 14 augustus 2024 heeft [eiseres] een verzoek tot indeplaatsstelling gericht aan het college van B&W van De Gemeente. Bij brief van 19 september 2024 heeft het college hierop afwijzend gereageerd omdat hij, op grond van het Didam I-arrest, meent dat mededingingsruimte moet worden geboden. In reactie heeft [eiseres] bij brief van 11 november 2024 herhaald dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn. Ook heeft zij De Gemeente gesommeerd haar uiterlijk op 29 november 2024 toestemming te verlenen voor het overdragen van de huurovereenkomst aan [horecabedrijf] . [eiseres] heeft verder aangekondigd dat als geen toestemming wordt verleend, de indeplaatsstelling zal worden gevorderd bij de rechter. Op 14 januari 2025 heeft het college van B&W een besluit genomen over de gevraagde toestemming. Het genomen besluit strekt tot weigering van toestemming voor de overname van de positie als huurder door [horecabedrijf] . Nadien hebben partijen nog enkele e-mailberichten gewisseld.