Rechtbank Noord-Holland, 24-06-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:5136, C-14-158063 - HA ZA 14-358
Rechtbank Noord-Holland, 24-06-2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:5136, C-14-158063 - HA ZA 14-358
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 24 juni 2015
- Datum publicatie
- 15 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2015:5136
- Zaaknummer
- C-14-158063 - HA ZA 14-358
Inhoudsindicatie
Geschil tussen gemeente Hoorn en projectontwikkelaars over uitleg Raamovereenkomst Bangert & Oosterpolder. Taalkundige uitleg niet doorslaggevend.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel en Insolventie
Zittingsplaats Alkmaar
JG/ST
zaaknummer / rolnummer: C/14/158063 / HA ZA 14-358
Vonnis van 24 juni 2015
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HOORN,
gevestigd te Hoorn,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. D.A.W. van Dijk te Amsterdam,
tegen
1 de commanditaire vennootschap DE BANGERT C.V.,
gevestigd te Hoorn,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ HOORN B.V.,
gevestigd te Hoorn,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem.
Partijen zullen hierna ook de gemeente en OMH genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding van 24 oktober 2014
- -
-
de akte overlegging producties van de gemeente
- -
-
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- -
-
het tussenvonnis van 31 december 2014
- -
-
de conclusie van antwoord in reconventie
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van 17 april 2015 met de daarin genoemde stukken.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
OMH is een vennootschap waarin diverse partijen (projectontwikkelaars) participeren. Ten behoeve van de ontwikkeling van het in de gemeente Hoorn gelegen projectgebied Bangert en Oosterpolder (het Projectgebied) zijn twee commanditaire vennootschappen opgericht, Bangert c.v. (partij in deze procedure) en Oosterpolder c.v. OMH is beherend vennoot van de beide c.v.’s. De gemeente is met Bangert c.v. en Oosterpolder c.v. een overeenkomst aangegaan betreffende de ontwikkeling van Projectgebied Bangert en Oosterpolder (het Projectgebied). Oosterpolder c.v. is eind 2014 uit de overeenkomst met de gemeente getreden en zij heeft haar rechten en plichten overgedragen aan Bangert c.v. Waar hierna wordt gesproken over OMH, wordt daar steeds mede bedoeld Bangert c.v.
De gemeente en OMH hebben hun samenwerking voor de ontwikkeling van het Projectgebied vastgelegd in een door partijen op 25 augustus 2004 ondertekende “Raamovereenkomst Hoorn Bangert en Oosterpolder” (hierna: Raamovereenkomst 2004). Met de Raamovereenkomst 2004 heeft OMH het recht verkregen om gronden in het Projectgebied te ontwikkelen onder de daarbij overeengekomen afspraken en voorwaarden. Het Projectgebied heeft een capaciteit van circa 3.400 wooneenheden. Voorafgaand aan het sluiten van de Raamovereenkomst 2004 heeft OMH (dan wel hebben haar participanten) binnen het Projectgebied gronden en opstallen verworven, die vervolgens werden doorverkocht aan de gemeente. De praktijk was dat OMH naar rato van de door haar aan de gemeente verkochte gronden een ontwikkelrecht verkreeg. Met de Raamovereenkomst 2004 is geformaliseerd dat OMH haar gronden binnen het Projectgebied zou overgedragen aan de gemeente, met daarbij de afspraak dat aan haar de eigendom van kavels uitgeefbare grond met de bestemming woondoeleinden zou worden teruggeleverd. Daarnaast zou ook de gemeente grond in het Projectgebied verwerven. De gemeente is verantwoordelijk voor het woon- en bouwrijp maken van de grond in het Projectgebied. Zodra dit is gebeurd, levert de gemeente aan OMH de grond waarop OMH een bouwclaim heeft. Deze grond wordt door OMH ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. De gemeente is verantwoordelijk voor het ontwikkelen en realiseren van alle openbare voorzieningen.
De Raamovereenkomst voorziet in een gefaseerde ontwikkeling. In 2004 zijn in Fase 1 de eerste bouwrijpe gronden aan OMH geleverd en is OMH begonnen met bouwen. De eerste woningen zijn in 2005 opgeleverd. Fase 1, met circa 600 woningen, is afgerond in 2007. Vervolgens is OMH in 2007 gestart met de bouw van woningen van Fase 2. Fase 2, eveneens van circa 600 woningen, is afgerond in 2009. Fase 3 betreft het door de gemeente te realiseren centrumgebied waarin geen woningbouw door OMH heeft plaatsgevonden of plaats zal vinden. In 2010 heeft OMH een begin gemaakt met de bouw van woningen van Fase 4A. Het op grond van de Raamovereenkomst vereiste uitwerkingsplan, verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan voor Fase 4 zijn vastgesteld. Met de ontwikkeling van Fase 5 dient nog een begin te worden gemaakt.
In de Raamovereenkomst 2004 is over de grond binnen het Projectgebied bepaald:
“ Artikel 9: Gronden
Gemeentelijke gronden
De gemeente bezit de gronden in eigendom zoals aangegeven op de kaart van bijlage 1.
Verwerving gronden door gemeente van derden
De gemeente zal zich inspannen, voor zover mogelijk en nodig, de nieuwe bestemmingen te realiseren en de overige gronden in het projectgebied te verwerven. Hiervan zijn uitgezonderd de gronden van zelfrealisatoren. De gemeente verleent aan de OMH op de verworven gronden een bouwclaim
zoals in artikel 8 omschreven.
Staat van de geleverde en nog te leveren gronden
Ter zake van de door de gemeente te leveren en de nog door de gemeente te verwerven gronden waarop een bouwclaim rust van de OMH zullen de kosten van het slopen van te verwijderen opstallen en het verwijderen van bodemverontreinigingen, in de verhouding 50/50 tussen partijen worden verdeeld.
De uitvoering van bedoelde sloop- en saneringswerkzaamheden berust bij de gemeente. De gemeente zal ter zake nauw overleg voeren met de OMH.
De gemeente zal de bouwkavels in bouwrijpe staat, zoals gedefinieerd in artikel 1, aan de betreffende participant in de OMH leveren.
Over de aanvang en voltooiing van bouw- en woonrijp maken van de afzonderlijke (deel)fasen zullen partijen bij het sluiten van de ontwikkelingsovereenkomsten en realisatieovereenkomsten nadere uitvoeringsafspraken maken.
(...)”
In 2006 is er een voor dit geschil niet van belang zijnde aanpassing van de Raamovereenkomst 2004 overeengekomen (de Aanvullende Overeenkomst).
In 2010 is onduidelijkheid ontstaan over de verenigbaarheid van de Raamovereenkomst 2004 en de Aanvullende Overeenkomst met het Europees aanbestedingsrecht. Om onzekerheid daarover weg te nemen zijn partijen een nieuwe raamovereenkomst aangegaan (de Raamovereenkomst 2010). Deze bepaalt, onder meer;
“(...)
Artikel 12; Staat van de geleverde en nog te leveren gronden
Ter zake van de door de Gemeente te leveren en de nog door de Gemeente te verwerven gronden waarop een bouwclaim rust van de OMH zullen de kosten van het slopen van te verwijderen opstallen en het verwijderen van bodemverontreinigingen, in de verhouding 50/50 tussen Partijen worden verdeeld.
De uitvoering van bedoelde sloop- en saneringswerkzaamheden berust bij de Gemeente, maar behoeft voorafgaande instemming van de OMH.
De Gemeente zal de bouwkavels in bouwrijpe staat aan de betreffende participant in de OMH leveren.
(...)”
In maart 2012 is er tussen partijen een geschil ontstaan over de vraag welke sloop- en saneringskosten (mede) voor rekening van OMH zouden moeten komen. Volgens de gemeente dient OMH te dragen de helft van alle sloop- en saneringskosten die de gemeente heeft gemaakt. Volgens OMH dient zij slechts te dragen in de sloop- en saneringskosten van de gronden waarop OMH zelf een bouwclaim heeft verkregen.