Rechtbank Noord-Holland, 24-11-2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10562, 5154298
Rechtbank Noord-Holland, 24-11-2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10562, 5154298
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 24 november 2016
- Datum publicatie
- 20 december 2016
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2016:10562
- Zaaknummer
- 5154298
Inhoudsindicatie
Verhuurder vordert beëindiging van de huurovereenkomst betreffende woonruimte wegens voorgenomen verkoop van het gehuurde. Kan de huurovereenkomst door verhuurder worden opgezegd of ontbonden. Geen tekortkoming in huurbetaling omdat mondelinge afspraak gaat boven beding in huurovereenkomst. Het gaat in dit geval ook niet om tijdelijk gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW. Er is ook geen sprake van dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Beroep van verhuurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (6:248 lid 2 BW) slaagt wel. Het is onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat huurder zich op huurbescherming beroept. Bedoeling ten tijde van aangaan huurovereenkomst was een huurovereenkomst voor beperkte tijd tegen lage huur. Verhuur van de woning aan huurder onder de huidige condities structureel verlieslatend. Huurder moet bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beseft dat Van Rooijen niet onder deze voorwaarden tot in lengte van jaren zou willen blijven verhuren. Naar analogie met artikel 7:272 BW wordt de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde niet uitvoerbaar bij voorraad gemaakt. Er is geen aanleiding om aan huurder een financiële compensatie/schadeloosstelling toe te kennen.
Uitspraak
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 5154298 \ CV EXPL 16-3410
Uitspraakdatum: 24 november 2016
Vonnis in de zaak van:
[naam eiser]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [X]
gemachtigde: mr. E.D. van Tellingen
tegen
[naam gedaagde]
wonende te [Woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [Y]
gemachtigde: mr. J.L. Roosen
1 Het procesverloop
[X] heeft bij dagvaarding van 31 mei 2016 een vordering tegen [Y] ingesteld. [Y] heeft schriftelijk geantwoord.
Op 13 oktober 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [X] bij brief van 4 oktober 2016 nog stukken toegezonden.
2 De feiten
[X] is eigenaresse van de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] (de woning).
Met ingang van 1 mei 2012 is [X] met [Y] een huurovereenkomst voor de woning aangegaan. Dit omdat [Y] in verband met een echtscheiding dringend op zoek was naar een eigen woonruimte voor haar en haar twee kinderen.
Partijen hebben in de schriftelijke huurovereenkomst d.d. 17 februari 2012 vastgelegd dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 mei 2012 tot 1 mei 2013 en dat de huurder het gehuurde na afloop van die termijn ontruimt. In de huurovereenkomst staat verder vermeld dat de reden voor “tijdelijke huur” is dat de verhuurder de door hemzelf bewoonde woning tijdelijk in verband met verblijf elders verhuurt “om de woning na terugkeer weer zelf te gaan bewonen”. Als huurprijs vermeldt de huurovereenkomst een bedrag van € 650,- per maand.
De huurovereenkomst is na 1 mei 2013 voortgezet. Huurbetaling heeft altijd plaatsgevonden op de volgende wijze. [Y] voldeed maandelijks aan [X] een bedrag van € 650,- waarna [X] een bedrag van € 100,- aan [Y] retourneerde.
Bij brief d.d. 3 november 2015 heeft [X] aan [Y] meegedeeld dat zij te weinig huur betaalde en daardoor niet meer in staat was om gebreken aan de woning te herstellen of reparaties aan/in de woning te doen.
Bij brief d.d. 3 november 2015 heeft [X] aan [Y] meegedeeld dat zij voornemens is de woning te gaan verkopen. Dit omdat [X] met haar huidige partner een grotere woning wil gaan kopen en de eigendom van de aan [Y] verhuurde woning een beletsel is voor de financiering. Bovendien zijn de kosten aan de woning hoger dan de inkomsten die [X] daaruit ontvangt.
Bij brief d.d. 11 februari 2016 heeft [X] de huurovereenkomst met [Y] opgezegd tegen 1 september 2016
3 Het geschil
[X] vordert, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [Y] tot;
- ontruiming van de woning;
- betaling van een bedrag van € 1.900,- wegens huurachterstand tot en met 1 juni 2016;
- betaling van de huur vanaf 1 juni 2016 tot en met de datum dat de huurovereenkomst is beëindigd of ontbonden,
- betaling van de proceskosten.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [Y] in verzuim is met de huurbetaling doordat zij sinds november 2014 steeds € 100,- te weinig aan huur betaalt. Per 1 mei 2016 is de huurachterstand € 1.900,-. Primair dient wegens dit verzuim de huurovereenkomst te worden ontbonden. Subsidiair is grond voor ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst dat deze is afgesloten voor tijdelijk gebruik als bedoeld in artikel 7:724 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW). Meer subsidiair dient de huurovereenkomst te worden ontbonden/beëindigd wegens dringend eigen gebruik van de woning door [X] . Nog meer subsidiair voert [X] aan dat er sprake is van onvoorziene en/of bijzondere omstandigheden op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden beëindigd.
[Y] betwist de vordering. Op haar verweer zal hierna worden teruggekomen.