Rechtbank Noord-Holland, 08-05-2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409, 5860724 KG EXPL 17-44 (H.K.)
Rechtbank Noord-Holland, 08-05-2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:3409, 5860724 KG EXPL 17-44 (H.K.)
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 8 mei 2017
- Datum publicatie
- 13 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2017:3409
- Zaaknummer
- 5860724 KG EXPL 17-44 (H.K.)
Inhoudsindicatie
Verhuurder doet renovatievoorstel waarmee 70% van de huurders instemt. De protesterende huurders (gedaagden) hebben geen gebruik gemaakt van de acht weken termijn als genoemd in art. 7:220 lid 3 BW. Zij worden veroordeeld mee te werken aan de renovatie.
Uitspraak
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr/rolnr.: 5860724 KG EXPL 17-44 (H.K.)
Uitspraakdatum: 8 mei 2017
Vonnis in kort geding
De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding, heeft het volgende vonnis gewezen in de zaak van:
de Stichting Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar
eisende partij in kort geding
verder ook te noemen Woonwaard
gemachtigde: mr. M.J. Dekker, advocaat te Alkmaar
tegen
1 de heer [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats]
2. mevrouw [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats]
3. de heer [gedaagde sub 3], wonende te [woonplaats]
4. mevrouw [gedaagde sub 4], wonende te [woonplaats]
5. mevrouw [gedaagde sub 5], wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen in kort geding
verder gezamenlijk ook te noemen de bewoners, dan wel afzonderlijk:
[ged. sub 1] , [ged. sub 2] , [ged. sub 3] , [ged. sub 4] of [ged. sub 5]
gemachtigde: mr. J.J.C. Engels, advocaat te [woonplaats]
[toevoeging aangevraagd voor alle gedaagden].
1 Het procesverloop
Woonwaard heeft bij dagvaarding d.d. 13 april 2017 een voorziening gevorderd.
Voor de mondelinge behandeling hebben beide partijen nog producties in het geding gebracht.
De zaak is behandeld op de terechtzitting van 24 april 2017, alwaar zijn verschenen;
Woonwaard bij [medewerker 1] , [medewerker 2] en [medewerker 3] , en voorts alle vijf de bewoners; partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden.
Woonwaard heeft de vordering bij monde van haar gemachtigde toegelicht. De bewoners hebben tegen de vordering verweer doen voeren.
De inhoud van deze processtukken geldt als hier ingelast.
Na afloop van de behandeling is heden uitspraak bepaald.
2 De uitgangspunten
-
Tussen Woonwaard en de bewoners bestaan huurovereenkomsten met betrekking tot de panden gelegen te [woonplaats] aan respectievelijk [adressen] . De betreffende woningen maken deel uit van een complex van 83 woningen, gelegen in de Schrijverswijk te [woonplaats] aan de Bosboomstraat, Erasmussingel, R. Feithstraat, Da Costastraat, Nicolaas Beetsstraat, Jacob Catsstraat en Brederodestraat.
-
De woningen dateren uit 1969. Woonwaard heeft aan alle bewoners een renovatie aangekondigd.
-
Aan alle bewoners is in de loop van 2016 tal van informatie verstrekt via verschillende kanalen: bijeenkomsten, brieven, brochures.
-
Meer dan 70% van de bewoners van het complex van 83 woningen zijn akkoord gegaan met de voorstellen van Woonwaard. Bij het merendeel is de renovatie uitgevoerd.
-
Onderhandelingen over renovatie met de bewoners hebben niet tot een akkoord geleid.
-
Bij brief van 15 februari 2017 heeft Woonwaard, voor zover van belang, het navolgende aan elk van de bewoners bericht:
“Zoals uitgelegd en omschreven is het verduurzamen van de woningen een totaalproject. (...) Het is dus vanuit Woonwaard niet wenselijk en niet mogelijk om het project gedeeltelijk uit te voeren. Zoals bij u bekend is er met de aannemer een planning gemaakt voor de werkzaamheden. Na de woningverbetering is het wooncomfort verbeterd, is uw woning energiezuinig en maakt uw woning geen gebruik meer van fossiele brandstoffen.
Met dit schrijven doen wij u in overeenstemming met de wettelijke eisen, een schriftelijk
voorstel en vragen u (nogmaals) om instemming met de woningverbetering.
Persoonlijk voorstel woningverbetering
De werkzaamheden die nodig zijn om de woningverbetering uit te voeren worden zoveel
mogelijk van buiten af gerealiseerd. Voor de afwerking, aansluiting en een aantal andere
werkzaamheden moeten wij in de woning zijn. De werkzaamheden kunnen in bewoonde
staat worden uitgevoerd. De woningverbetering omvat de volgende concrete werkzaamheden:
• Wij plaatsen nieuwe geïsoleerde geveldelen tegen de bestaande gevels. Deze gevels
worden geplaatst tegen alle gevels die aan de buitenzijde grenzen. Wij hebben met u
afgesproken dat uw aanbouw, als u deze heeft, kan blijven staan.
• Ramen en deuren vervangen wij door extra isolerend glas (drievoudige beglazing), de deur in de woonkamer wordt vervangen door een klep kantelraam.
• U krijgt een nieuw en geïsoleerd dak, dit wordt van buitenaf geplaatst.
• Op uw dak worden 33 zonnepanelen geplaatst. Dit betekent dat u in plaats van 3
dakramen, twee grotere dakramen krijgt.
• Aan uw woning wordt een energiemodule geplaatst met hierin energiezuinige
installaties die zorgen voor warm water, verwarming en schone lucht. U woning heeft na de ingreep geen gasaansluiting meer.
• Uw woning krijgt een luchtwarmtepomp voor warm water en warmte. De cv ketel
verwijderen wij.
• U ontvangt een nieuwe elektrische kookplaat.
• Volgens de huidige planning begint de woningverbetering op 10 april 2017. De
oplevering staat (onder voorbehoud) gepland in de week van 24 mei.
• Als u akkoord gaat dan plant BAM wij vóór 21 maart een startgesprek met u om
verdere afspraken met u te maken.
• Wij hebben eerder met u besproken dat de woningverbetering leidt tot een
verhoging van de huurprijs. Daarnaast gaat u ons maandelijks een energieprestatievergoeding betalen, Niet alle verbeteringen berekenen wij door in de huurprijs door middel van een huurverhoging. De netto huurprijs wordt met € 30,00 euro verhoogd. Daarnaast betaalt u ons maandelijks een maximale Energie prestatievergoeding van € 120,00. (...)
Samen met de woningverbetering wordt er technisch onderhoud uitgevoerd. De
werkzaamheden die hier onder vallen zijn:
• Vervangen badkamer, keuken, toilet.
Als uw woning ervoor in aanmerking komt dan kunt u kiezen voor een nieuwe
keuken, badkamer en/of toilet. Het is dus niet verplicht
• Vervangen van leidingen die aan vervanging toe zijn.
Schriftelijke kennisgeving
Met deze brief stellen wij u in kennis dat meer dan 70% van de huurders van het
complex heeft ingestemd met een voorstel tot deze woningverbetering. Bij het overgrote
deel van de huurders zijn de werkzaamheden inmiddels uitgevoerd.
Zoals bij u bekend, is voor de uitvoering van de werkzaamheden uw medewerking
noodzakelijk. Deze medewerking vragen wij nu. In verband met de uitvoering en de planning
willen wij graag de bijgaande akkoordverklaring binnen één week en dus vóór 23 februari
2017 getekend retour ontvangen. Om er zeker van te zijn dat u deze brief ontvangt, wordt de
brief u zowel per aangetekende als persoonlijk gebracht.
Omdat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel tot woningverbetering, wordt het voorstel op grond van de wet vermoed redelijk te zijn en
bestaat er een gedoogplicht voor huurders. Indien u de woningverbetering niet wenst te
gedogen, dan zult u binnen 8 weken na deze kennisgeving een procedure moeten starten bij de rechter waarin u o.a. moet stellen waarom het voorstel tot woningverbetering jegens u
niet redelijk is. Als u deze termijn van 8 weken onbenut laat, dan wordt u geacht alsnog te hebben ingestemd met het aan u gedane voorstel tot woningverbetering. (...)”
7. De bewoners zijn niet akkoord gegaan met de voorstellen van Woonwaard, doch hebben nagelaten zich binnen acht weken na de brief van 15 februari 2017 tot de rechter te wenden.