Rechtbank Noord-Holland, 06-10-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865, C/15/331277 / KG ZA 22-440
Rechtbank Noord-Holland, 06-10-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865, C/15/331277 / KG ZA 22-440
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 6 oktober 2022
- Datum publicatie
- 11 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2022:8865
- Zaaknummer
- C/15/331277 / KG ZA 22-440
Inhoudsindicatie
Kort geding. Verkoop gemeentegrond. Strijd met Didam-arrest? Openbare selectieprocedure? o.g.v. objectieve, toetsbare en redelijke criteria mocht de gemeente aannemen dat er één serieuze gegadigde was voor aankoop van de grond. Afwijzing vorderingen.
Uitspraak
vonnis
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/331277 / KG ZA 22-440
Vonnis in kort geding van 6 oktober 2022
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KENNEMERLAND BEHEER B.V.,
gevestigd te Haarlem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AANNEMINGSBEDRIJF BADHOEVE B.V.,
gevestigd te Badhoevedorp,
eiseressen,
advocaat mr. D.J. Posthuma te Amsterdam,
tegen
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelend te Hoofddorp,
advocaat mr. S.J.M. Bouwman te Haarlem,
2. de stichting
STICHTING YMERE,
zetelend te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. M.A. Grapperhaus te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Kennemerland Beheer c.s. en de gemeente c.s. genoemd worden. Afzonderlijk zullen partijen aangeduid worden als Kennemerland Beheer, Badhoeve, de gemeente en Ymere.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding met producties 1 t/m 17
- -
-
de conclusie antwoord met producties 1 t/m 9 van de zijde van de gemeente
- -
-
de aanvullende producties 18 en 19 van de zijde van Kennemerland Beheer c.s.
- -
-
de mondelinge behandeling van 22 september 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
- -
-
de pleitaantekeningen van mr. Posthuma namens Kennemerland Beheer c.s.
- -
-
de pleitnota van mr. Bouwman namens de gemeente
- -
-
de pleitaantekeningen van mr. Grapperhaus namens Ymere.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
- -
-
namens Kennemerland Beheer: [betrokkene 1] en [betrokkene 2], bijgestaan door mr. Posthuma voornoemd
- -
-
namens Badhoeve: [betrokkene 3], bijgestaan door mr. Posthuma voornoemd
- -
-
namens de gemeente: [betrokkene 4] en [betrokkene 5], bijgestaan door mr. Bouwman voornoemd
- -
-
namens Ymere: [betrokkene 6], bijgestaan door mr. Grapperhaus voornoemd.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De zaak in het kort
De gemeente heeft gemeentegrond verkocht aan woningcorporatie Ymere zonder eerst een openbare selectieprocedure te volgen. Kennemerland Beheer c.s. menen dat deze handelswijze van de gemeente in strijd is met het zgn. Didam-arrest. De gemeente beroept zich op de uitzondering van de hoofdregel uit het Didam-arrest en stelt dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor het realiseren van 43 sociale huurwoningen. Dit woningbouwplan is volgens Kennemerland Beheer c.s. in strijd met het eigen Woonbeleidsprogramma van de gemeente.
De voorzieningenrechter overweegt dat de vordering beoordeeld moet worden uitgaande van het plan tot de bouw van sociale huurwoningen. Of het woningbouwplan in strijd is met het Woonbeleidsprogramma ligt ter beoordeling voor aan de bestuursrechter. De gemeente mocht op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria aannemen dat Ymere als woningcorporatie de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van het perceel. De vorderingen worden afgewezen.
3 Feiten
Bij brief van 6 juli 2015 heeft de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), als gemachtigde van Kennemerland Beheer, aan de gemeente kenbaar gemaakt dat Kennemerland Beheer wenst te komen tot de aankoop en ontwikkeling van een perceel grond, gelegen tussen de Veldbloemstraat, de Dotterbloemstraat en de Madeliefstraat te Nieuw Vennep, gemeente Haarlemmermeer, kadastraal bekend Haarlemmermeer N 4198 ter grootte van circa 4.391 vierkante meter (hierna: het perceel).
Bij brief van 4 december 2015 heeft de gemeente op de brief van Kennemerland Beheer afwijzend gereageerd vanwege de behoefte aan een integrale ruimtelijke beleidstoetsing die vervolgens zou worden opgesteld.
Bij brief van 14 januari 2016 heeft Kennemerland Beheer een verzoek tot bestuurlijk overleg gedaan en aangeboden een goede ruimtelijke onderbouwing te geven onder overlegging van een inrichtingsschets.
Op 14 april 2016 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen Kennemerland Beheer en de gemeente. Namens de gemeente waren de verantwoordelijke wethouder de heer [betrokkene 7] en de heer [betrokkene 8] (hierna: [betrokkene 8]) van de beleidsafdeling Ruimte, Economie en Duurzaamheid aanwezig. Van deze bespreking is twee jaar later door Kennemerland Beheer een gespreksverslag opgesteld en aan de gemeente gezonden. Daarin is onder meer vermeld dat de locatie zich leent voor woningbouw, dat de gemeente een inventarisatie maakt van inbreidingsplannen met woningbouwdifferentiatie en dat vervolgens afstemming met Kennemerland Beheer plaatsvindt. De gemeente herkent zich niet in dit verslag, voor zover daarin wordt gesuggereerd dat meer is afgesproken dan dat de gemeente Kennemerland Beheer op de hoogte houdt.
In juli 2016 hebben [betrokkene 2] en [betrokkene 8] gebeld over de stand van zaken. Tijdens dit gesprek heeft [betrokkene 8] aangegeven dat sociale woningbouw door de gemeente een optie is en dat [betrokkene 2] over het vervolg zou worden geïnformeerd.
In 2017 zijn de gemeente en Ymere in gesprek gegaan over het perceel toen zij in het kader van een samenwerkingsovereenkomst bezig waren met drie locaties voor de realisatie van sociale huurwoningen (deels voor huisvesting van statushouders) en één van die locaties afviel. Het perceel kwam in beeld als mogelijke vervangende locatie.
Op 17 april 2018 meldde [betrokkene 2], die ook omwonende is, zich namens Kennemerland Beheer opnieuw bij de gemeente met een verzoek om een gesprek. Op 24 mei 2018 heeft dit gesprek plaatsgevonden met [betrokkene 8] namens de gemeente. Afgesproken is dat de gemeente [betrokkene 2] op de hoogte zal houden.
Op 16 januari 2020 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer op voorstel van burgemeester en wethouders het Woonbeleidsprogramma 2019-2025 vastgesteld, welk beleid op 3 februari 2020 bekend is gemaakt (hierna: het Woonbeleidsprogramma). Het Woonbeleidsprogramma heeft als uitgangspunt dat bij bouwplannen van meer dan 30 woningen de helft in het betaalbare segment (sociale huur en middenhuur (laag)) moet worden ontwikkeld. Bij bouwplannen tot maximaal 30 woningen geldt geen restrictie ten aanzien van de woningdifferentiatie.
Op 24 maart 2020 hebben de gemeente en Ymere inzake de woningbouwontwikkeling van het perceel een overeenkomst gesloten die er toe strekt te komen tot de ontwikkeling van een plan dat voorziet in de bouw van 43 sociale huurwoningen.
Eén dag later heeft de heer [betrokkene 9], beleidsmanager bij de gemeente, telefonisch contact opgenomen met [betrokkene 2] en hem van deze ontwikkeling op de hoogte gesteld.
Bij brief van 31 maart 2020 heeft Kennemerland Beheer de gemeente verzocht om bestuurlijk overleg en toezending van de intentieovereenkomst. In reactie hierop heeft op 16 april 2020 een conference call plaatsgevonden met [betrokkene 9], de heren [betrokkene 5] en [betrokkene 8] van de gemeente en [betrokkene 2]. Een verslag van dit gesprek is één dag later per
e-mail verstuurd en een aangepast versie op 20 april 2020 na verwerking van enkele aanvullingen van [betrokkene 2].
Op 23 april 2020 heeft [betrokkene 9] aan [betrokkene 2] gemaild dat de gemeente ervan uitgaat dat de verzoeken van 31 maart 2020 hiermee zijn afgerond. De gemeente heeft hierna (tot aan de ontvangst van de dagvaarding voor dit kort geding) niets meer vernomen van Kennemerland Beheer.
Op 22 juni 2021 heeft de gemeente besloten tot het aangaan van een koopovereenkomst voor het perceel met Ymere. De koopovereenkomst is op 1 juli 2021 ondertekend. De levering van het perceel staat gepland voor eind 2022.
In de koopovereenkomst is bepaald dat Ymere alleen zal afnemen indien het door de gemeente en Ymere beoogde plan voor de bouw van 43 sociale huurwoningen doorgang vindt.
Op 13 augustus 2021 is het ontwerpbestemmingsplan voor de betrokken locatie gepubliceerd. In het kader van een procedure over dit bestemmingsplan heeft Kennemerland Beheer op 23 augustus 2021 een Wob-verzoek gedaan om onder meer te bezien welke concrete afspraken tussen de gemeente en Ymere zijn gemaakt over de uitvoering en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Daarbij zijn onder meer de koopovereenkomst, de ontwikkelovereenkomst en de relevante grondexploitatie opgevraagd.
Bij brief van 27 oktober 2021 hebben burgemeester en wethouders een
besluit genomen tot niet openbaarmaking van de bij Wob-verzoek verzochte stukken omdat daarop geheimhouding is gelegd door burgemeester en wethouders. Tegen deze opgelegde geheimhouding en daarmee samenhangende afwijzingen van de opheffing van de geheimhouding is beroep ingesteld en een voorlopige voorziening gevraagd bij deze rechtbank. Deze procedures lopen nog.
Op 10 februari 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. Tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan heeft [betrokkene 2] beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) en tevens de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
Bij beschikking van 25 juli 2022 heeft de voorzieningenrechter van de ABRvS geoordeeld dat in het door verzoeker en anderen aangevoerde over woningbouw en het woonbeleidsprogramma geen aanleiding wordt gezien om een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak staat, voor zover van belang:
‘6.3. (...) Gelet op de beleidsruimte van de raad en de behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen, heeft de raad in het plan uit mogen gaan van 43 woningen voor jongeren en starters. De Afdeling zal pas in de bodemprocedure een definitief oordeel kunnen geven over de vraag of het feit dat het project uitsluitend sociale huurwoningen omvat, in overeenstemming is met het woonbeleidsprogramma. De voorzieningenrechter sluit op voorhand echter niet uit dat dit programma, ondanks de letterlijke formulering daarvan, naar zijn strekking aldus moet worden opgevat dat een bouwplan voor minstens 50% dient te voorzien in betaalbare woningen, waarbij het voor een substantieel deel moet gaan om sociale huurwoningen. Als het woonbeleidsprogramma op die manier wordt uitgelegd, mag een nieuwe ontwikkeling ook volledig uit dergelijke woningen bestaan en is het bestemmingsplan niet met het programma in strijd. (...)’
Op 7 september 2022 is aan Ymere een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 43 appartementen. Diezelfde dag heeft de gemeente haar voornemen tot levering van het perceel aan Ymere gepubliceerd. In deze publicatie staat onder meer:
‘(...) De gemeente Haarlemmermeer wil middels haar woonbeleid actief voorzien in de bestaande behoefte aan sociale en betaalbare woningbouw. De gemeente wil vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet deze woningen uitgeven aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Tussen de gemeente Haarlemmermeer en Stichting Ymere gelden prestatieafspraken op basis waarvan de binnen de gemeentegrenzen actieve corporaties in aanmerking komen voor de realisatie van sociale huurwoningen op (onder meer) het hiervoor vermelde perceel grond. De gemeente merkt Stichting Ymere aan als de enige geschikte kandidaat die in staat en bereid is om deze huisvesting voor deze doelgroep op korte termijn te realiseren, gelet op de vergevorderde staat van haar plannen inclusief een vastgesteld bestemmingsplan en aangevraagde omgevingsvergunning. Andere corporaties hebben geen interesse getoond in de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie. De gemeente en Stichting Ymere geven met bovengenoemd voornemen tot levering ten behoeve van de realisatie en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen tevens uitvoering aan het woonbeleid van de gemeente. (...)’
Op 29 september 2022 zal de ABRvS het ingediende beroep tegen het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan behandelen. Het daarmee samenhangend (tweede) verzoek om een voorlopige voorziening is door de voorzieningenrechter van de ABRvS eveneens afgewezen.