Rechtbank Noord-Nederland, 10-06-2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:2768, 97518 / HA ZA 09-536
Rechtbank Noord-Nederland, 10-06-2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:2768, 97518 / HA ZA 09-536
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 10 juni 2015
- Datum publicatie
- 10 juni 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2015:2768
- Zaaknummer
- 97518 / HA ZA 09-536
Inhoudsindicatie
Uitleg en nakoming samenwerkingsovereenkomst
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/97518 / HA ZA 09-536
Vonnis in de hoofdzaak van 10 juni 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LUDINGA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Harlingen,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat: mr. W. Sleijfer, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HARLINGEN,
zetelend te Harlingen,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
advocaat: mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna Ludinga Vastgoed en de gemeente genoemd worden.
1 De procedure
Het verdere verloop van de procedure is als volgt:
- -
-
het vonnis van 12 december 2012 van de toenmalige rechtbank Leeuwarden (sector civiel recht) in het door de gemeente opgeworpen incident ex artikel 223 Rv;
- -
-
de conclusie van repliek in conventie, tevens aanvulling van eis in conventie en de conclusie van antwoord in reconventie van Ludinga Vastgoed;
- -
-
de conclusie van dupliek in conventie en de conclusie van repliek in reconventie, tevens wijziging van eis in reconventie van de gemeente;
- -
-
de conclusie van dupliek in reconventie van Ludinga Vastgoed;
- -
-
de op 8 oktober 2014 door partijen gevoerde pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken;
- -
-
de akte uitlating na pleidooi, tevens vermindering van eis in reconventie van de gemeente;
- -
-
de antwoordakte na pleidooi van Ludinga Vastgoed.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland.
Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2 De feiten in conventie en in reconventie
Gelet op de voortzetting van het partijdebat na het wijzen van het incidenteel vonnis van 12 december 2012 zal de rechtbank de feiten in conventie en in reconventie opnieuw vaststellen.
Ludinga Vastgoed houdt zich onder meer bezig met de ontwikkeling van de woonwijk met de daarbij behorende voorzieningen, die gelegen is ten oosten van de stad Harlingen, in de gemeente Harlingen. De Pollendam, de openbare weg die vanaf de in de Achlumerdijk gelegen rotonde toegang geeft tot de woonwijk (hierna verder te noemen: woonwijk Ludinga), scheidt de woonwijk min of meer in een noordelijk deel en een zuidelijk deel. In het noordelijke deel van de woonwijk liggen de straten Boontjes, Noordmeep, Pannegat, Omdraai, Molenrak en Hanerak. In het zuidelijke deel van de woonwijk liggen de straten De Slenk, Noorderbalgen, Schuitenzand, Oostmeep en Westmeep.
Het planologische kader voor de woonwijk Ludinga wordt gevormd door het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga. Dit bestemmingsplan met bijbehorende plankaart (met code 99-19-07), dat is opgesteld door adviesbureau Buro Vijn (hierna verder te noemen: Vijn) te Oentsjerk, is op 16 juni 2004 vastgesteld door de raad van de gemeente Harlingen en op 21 december 2004 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Fryslân, behoudens enige, thans niet relevante, delen van de plankaart. Het bestemmingsplan
Harlingen-Ludinga betreft het vigerende bestemmingsplan.
Het plan inzake de realisering van de woonwijk Ludinga betreft een uitbreidingsplan, namelijk het realiseren van woonvoorzieningen (met daarbij behorende voorzieningen) op gronden waar dat voorheen niet mocht plaatsvinden als gevolg van de destijds geldende bestemming.
Vanaf omstreeks het jaar 2000 zijn Ludinga Vastgoed en de gemeente met elkaar in gesprek gegaan over een mogelijke samenwerking met betrekking tot de realisatie van een woonwijk. Voor Ludinga Vastgoed zijn bij deze besprekingen (in ieder geval) betrokken geweest [A] (hierna verder te noemen: [A]), werkzaam bij GCM Advies, en [B] (hierna verder te noemen: [B]), directeur van Ludinga Vastgoed. Voor of van de zijde van de gemeente waren bij de besprekingen (in ieder geval) betrokken toenmalige burgemeesters en wethouders van de gemeente Harlingen en de gemeenteambtenaren [C] (hierna verder te noemen: [C]) en [D] (hierna verder te noemen: [D]). Deze besprekingen hebben er toe geleid dat op
10 december 2001 een eerste concept-samenwerkingsovereenkomst is opgesteld.
In artikel 6 van de concept-samenwerkingsovereenkomst van 10 december 2001 is het volgende aangegeven:
"De gemeente zal de benodigde planologische procedure(s) voeren, en zorg dragen voor de benodigde vergunningen. Qua contingentering zal de gemeente in haar beleid aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga (de rechtbank leest: de woonwijk Ludinga), zij zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente Harlingen.
De gemeente keurt het bestek en gaat (na eventuele aanpassingen) formeel akkoord casu quo stelt het bestek vast als uitgangspunt voor de bouw- en woonrijp maakwerkzaamheden. Partijen zijn overeengekomen dat er minimaal eens in de twee jaar een gezamenlijke evaluatie plaats zal vinden. Indien uit deze evaluatie blijkt dat de woningbouwproductie in Ludinga niet voorziet in het beoogde aantal, zal de mogelijkheid van uitwisseling van contingenten naar andere locaties in beeld komen. De gemeente zal in overleg en in overeenstemming met Ludinga Vastgoed B.V. de nodige planologische besluiten nemen ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied op de onder bepaling 1 van de Considerans omschreven situatietekening en eventuele vervolgontwikkelingen in de nabijheid van het plangebied."
In een notitie van 3 september 2002 heeft ECORYS Kolpron, dat op verzoek van de gemeente het concept van 10 december 2001 heeft beoordeeld, over artikel 6 het volgende geschreven:
"In dit artikel wordt aangegeven dat de gemeente qua contingentering zal aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga en dat zij, met alle middelen die haar ter beschikking staan, zal voorkomen dat er strijdigheden c.q. markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de gemeente Harlingen. Het is voor de gemeente niet raadzaam een dergelijke vergaande afspraak te accepteren. Dat bedoelde markttechnische conflicten ontstaan is in eerste instantie voor rekening en risico van Ludinga (de rechtbank leest: Ludinga Vastgoed). Bovendien is de gemeente vaak in het geheel niet in staat om een dergelijke garantie te effectueren."
In een ambtelijk advies aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Harlingen (hierna verder te noemen: het college) van 19 februari 2003 heeft [D] het volgende aangegeven:
"Onlangs is aan de hand van een advies mijnerzijds binnen uw college gesproken over de conceptovereenkomst Ludinga en het daarover uitgebrachte advies van ECORYS Kolpron. (....). Zowel mijn advies als het advies van Kolpron is aan de heren [A]/[B] overhandigd.(....).
Artikel 6
De opmerkingen over dit artikel spreken voor zich. Zoals nader aangegeven zal dit in gezamenlijk overleg in ieder geval moeten worden afgezwakt dan wel, wat uiteraard de voorkeur heeft, geheel geschrapt moeten worden."
Op 27 maart 2003 heeft een overleg plaatsgevonden tussen toenmalig burgemeester C. Arlman (hierna verder te noemen: Arlman) en de wethouders J.T. Sijbenga (hierna verder te noemen: Sijbenga) en P. Waaijer (hierna verder te noemen: Waaijer) enerzijds, bijgestaan door [C] en [D], en [B] en [A] anderzijds. In het verslag van dit overleg (met kenmerk: 2001.04.V.20) is het volgende aangegeven:
"Artikel 6 de zin "gemeente zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q. markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente" komt in zijn geheel te vervallen.
(....).
Geconcludeerd wordt dat hiermee alle nog openstaande punten zijn afgehandeld, en partijen het eens zijn geworden. Dit wordt met een ferme handdruk tussen college en directie van Ludinga Vastgoed BV bezegeld. Ter afhandeling wordt het volgende afgesproken. B&W accorderen dit verslag. Vervolgens maakt (....) notaris E. Heeres op basis van dit en voorgaande verslag een eindconcept van de overeenkomst. Deze wordt besproken met (....) [D]. Na akkoord bevinden kan vervolgens tot ondertekening worden overgegaan."
Het verslag van het op 27 maart 2003 gehouden overleg is op 24 april 2003 voor akkoord ondertekend door Arlman, namens de gemeente, en door [B], namens Ludinga Vastgoed.
Naar aanleiding van nader overleg zijn op 12 januari 2004 en 6 mei 2004 nieuwe concepten van de samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In deze concepten is artikel 6, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.6, onverkort opgenomen.
Bij e-mail van 19 mei 2004 heeft [D] aan [A] over het concept van
6 mei 2004 het volgende meegedeeld:
"Conform afspraak heb ik de concept overeenkomst van 6 mei doorgelopen. Deze keer kwamen de bijgevoegde zaken naar boven. Ik hoor graag je reactie. De concept side-letter heb ik aan de burgemeester voorgelegd. Daar heb ik nog geen reactie van gekregen maar zodra die er is hoor je het. Voor mijn gevoel stond het laatst besprokene er wel in. Ik hoop dat we e.e.a. nu snel kunnen afronden."
Naar aanleiding van nader overleg is op 27 mei 2004 een nieuw concept van de samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In dit concept is artikel 6, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.6, onverkort opgenomen.
Bij e-mail van 27 mei 2004 heeft [D] aan [A] over het concept van
27 mei 2004 het volgende meegedeeld:
"Hierbij nog een reactie op de bijna definitieve overeenkomst. Mijn opmerkingen waren er bijna allemaal in verwerkt. Daar waar ik van mening was/ben dat er nog enige aanvulling nodig is/was heb ik dat gedaan. Tevens is er nog een juridisch oog over het stuk gegaan. Dit ook in verband met de hier ter beoordeling liggende concept-koopovereenkomst voor de eerste af te nemen kavels. Dat heeft ook nog enige reacties opgeleverd. Deze leveren niet zozeer een inhoudelijke wijziging op maar wel op de opzet van het verhaal. Ook zaten er nog enige tegenstrijdigheden in. (....)."
Bij brief van 6 september 2004 heeft de gemeente Ludinga Vastgoed het volgende meegedeeld:
"Achtergrond
In de afgelopen periode is er in nauwe samenwerking tussen Ludinga Vastgoed en onze gemeente het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga ontwikkeld en in procedure gebracht. (....).
Basis afspraken ten aanzien van aanvullende ontwikkelingen bestemmingsplan Ludinga
(....). Aanvullend op de samenwerkingsovereenkomst kwamen wij met u overeen dat burgemeester en wethouders op exclusiviteitsbasis medewerking zullen verlenen aan de verdere ontwikkeling door Ludinga Vastgoed (....) in het gebied wat is aangegeven op de met "zoekrichting" weergegeven gronden (bijlage 1 kaart: zoekrichting verwerving registergoederen), een en ander als uitwerking van hetgeen is overeengekomen onder punt 3, op blad 2 van de overeenkomst tussen de gemeente en Ludinga Vastgoed (....)".
De in de brief en de bijbehorende kaart bedoelde "zoekrichting" is, ten opzichte van de woonwijk Ludinga, oostelijk/zuidoostelijk. Deze "zoekrichting" is met pijltjes aangegeven. De kaart is gedateerd 7 mei 2004. Onder deze datum is handgeschreven vermeld
"8 oktober 2004". De kaart is ondertekend door de gemeente en door Ludinga Vastgoed.
Op 8 oktober 2004 hebben de gemeente, vertegenwoordigd door Arlman, en Ludinga Vastgoed, vertegenwoordigd door [B], de uiteindelijke versie van de "Samenwerkingsovereenkomst inzake de ontwikkeling en de realisatie van de woningbouwlocatie Ludinga in de gemeente Harlingen" (hierna verder te noemen: de overeenkomst) ondertekend.
In de considerans van de overeenkomst is het volgende aangegeven:
"Overwegende dat:
1. (....). Het plangebied bestaat uit het gebied zoals aangegeven op de juridische plankaart van (....) Vijn, code 99-19-07 (....).
2. Partijen inzake de (stedenbouwkundige) planvorming gezamenlijk overleg hebben gevoerd, zoals weergegeven in verslag V1 t/m V9 en V20 (zie de door partijen geparafeerde bijlagen), (....). "
In de overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"5. Ludinga Vastgoed B.V.
Partijen zijn overeengekomen, dat Ludinga Vastgoed (....) voor eigen rekening en risico de grondexploitatie ten behoeve van de ontwikkeling en realisering van woningbouw zal uitvoeren. De grondexploitatie omvat onder meer: het vervaardigen casu quo initiëren casu quo uitwerken van stedenbouwkundige plannen voor de inrichting van (delen van) het plangebied, het bouwrijp maken van (delen van) het plangebied (waaronder de ontsluiting daarvan), eventueel noodzakelijke grondverbetering en sanering, met inachtneming van het hierna gestelde, aanleg van de benodigde infrastructuur, inrichting van het openbaar gebied, de gronduitgifte van bouwkavels in het plangebied voor zowel projectmatige woningbouw als individuele woningbouw en voorzieningen, het bewaken van de planning en fasering, het formuleren en bewaken van kwalitatieve uitgangspunten en markttechnische randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisering van de voorziene bebouwing in het plangebied, en woonrijp maken van (delen van) het plangebied, een en ander zoals nader uitgewerkt in deze overeenkomst. Ludinga Vastgoed (....) draagt in overleg met de gemeente, voor rekening van Ludinga Vastgoed (....), zorg voor het opstellen van een bestek voor het bouw- en woonrijp maken van de verschillende fasen. (....).
6. 6. gemeente
De gemeente zal de benodigde planologische procedure(s) voeren, en zorg dragen voor de benodigde vergunningen. Qua contingentering zal de gemeente in haar beleid aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga (de rechtbank leest: de woonwijk Ludinga), zij zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente Harlingen.
De gemeente keurt het bestek en gaat (na eventuele aanpassingen) formeel akkoord casu quo stelt het bestek vast als uitgangspunt voor de bouw- en woonrijp maakwerkzaamheden. Partijen zijn overeengekomen dat er minimaal eens in de twee jaar een gezamenlijke evaluatie plaats zal vinden. Indien uit deze evaluatie blijkt dat de woningbouwproductie in Ludinga niet voorziet in het beoogde aantal, zal de mogelijkheid van uitwisseling van contigenten naar andere locaties in beeld komen. De gemeente zal in overleg en in overeenstemming met Ludinga Vastgoed B.V. de nodige planologische besluiten nemen ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied op de onder bepaling 1 van de Considerans omschreven situatietekening en eventuele vervolgontwikkelingen in de nabijheid van het plangebied.
(....).
8. 8. Openbaar gebied
Elk gedeelte van het plangebied, dat niet bestaat uit uitgeefbare bouwkavels voor bebouwing, wordt aangemerkt als openbaar gebied. Zodra in enige fase van het plangebied de werkzaamheden tot bouw- en woonrijp maken zijn voltooid dient het betreffende gedeelte van het openbaar gebied door Ludinga Vastgoed (....) om niet te worden (op)geleverd aan de gemeente, met inachtneming van de in betreffende bestekken en voorwaarden beschreven bepalingen terzake van zulke oplevering. Tot aan zulke oplevering is elke fase van het openbaar gebied ten laste van en voor rekening en risico van de grondexploitatie. Vanaf bedoelde oplevering van een fase van het openbaar gebied aan de gemeente, komt de betreffende opgeleverde fase voor rekening en risico van de gemeente. De gemeente neemt, na akkoord bevinden van de verrichte werkzaamheden (uitgevoerd conform het bestek), de openbare gebieden in eigendom casu quo beheer (....).
(....).
10. 10. Begin en einde grondexploitatie
De grondexploitatie vangt aan op de in artikel 2 bedoelde aanvangsdatum van de onderhavige samenwerking en zal niet eerder worden afgesloten, dan nadat alle voor bebouwing bestemde registergoederen in het plangebied zijn uitgegeven en de koopsommen terzake van die gronduitgifte zijn ontvangen, het openbaar gebied in het plangebied is opgeleverd aan de gemeente, en de gebruikelijke onderhoudstermijn van alle infrastructurele voorzieningen in het openbaar gebied is verstreken. Partijen gaan er daarbij vooralsnog van uit dat afsluiting van de grondexploitatie zou kunnen plaatsvinden binnen zes maanden na het verstrijken van de onderhoudstermijn na aanleg van de laatste onderdelen van de infrastructuur c.q. het openbaar gebied in het plangebied, onverminderd het in de vorige zin bepaalde.
(....).
19. 19. Bepalingen
1. Het in de considerans vermelde en de in de considerans genoemde stukken maken van deze overeenkomst een integrerend deel uit. In geval van vermeende tegenstrijdigheden tussen het bepaalde in deze overeenkomst en de bijlagen geldt het bepaalde in deze overeenkomst tenzij nadrukkelijk anders is/wordt overeengekomen."
Aan de overeenkomst is onder meer het verslag met kenmerk 2001.04.V.20 als bedoeld in rechtsoverweging 2.9 als bijlage gehecht. Deze bijlage is door partijen op
8 oktober 2004 geparafeerd.
Bij brief van 19 juni 2006 heeft Ludinga Vastgoed de gemeente het volgende meegedeeld:
"Ingevolge artikel 15 van de voorschriften van het bestemmingsplan Harlingen Ludinga zijn de op de plankaart voor water aangewezen gronden bestemd voor (o.m.) waterlopen en oevers. Op de plankaart, schaal 1:2000, is de betreffende watergang, derhalve met inbegrip van de oevers, aangeduid met een breedte van 20 meter. Wij zijn van mening, dat deze afstand dient te worden aangehouden en dat voor wijziging van het bestemmingsplan op dit punt geen plaats is. Het aanhouden van een breedte van het natte wateroppervlak van 20 meter, derhalve zonder de oevers, zou een dergelijke -niet gewenste- planwijziging nodig maken. Wij menen derhalve -samenvattend- dat de breedte van de watergang, inclusief de oevers, 20 meter dient te bedragen, waarbij een nat wateroppervlak wordt aangehouden van 14.90 meter. Niet gebleken is, dat een dergelijke breedte planologisch en/of waterhuishoudkundig niet aanvaardbaar is."
Op 30 augustus 2006 heeft overleg plaatsgevonden tussen toenmalig burgemeester P.H.M. Scheffer (hierna verder te noemen: Scheffer), wethouder Waaijer, [C] en [D] voor de gemeente enerzijds en [B] en mr. Sleijfer voor Ludinga Vastgoed anderzijds. Van dit overleg zijn notulen gemaakt die door Scheffer en [B] op 18 oktober 2006 voor akkoord zijn ondertekend. In deze notulen is onder meer aangegeven:
"9. Versnelde ontwikkeling (vervolg)fase Ludinga een en ander in relatie tot andere planontwikkeling
De burgemeester licht (....) [B] in over hetgeen in de stad op de rol staat. Hij geeft aan dat er diverse projecten lopen waaronder het Perseverantia/Spaansenterrein, Plan Zuid, de Westerzeedijk en het Havengebied/Willemshaven. (....). Hij wil deze plannen spiegelen tegenover en relateren aan de ontwikkelingen van Ludinga, dit laatste in verband met het bepaalde in artikel 6 van de samenwerkingsovereenkomst. Dit artikel ziet, zoals destijds tussen partijen is afgesproken, op uitbreiding en heeft geen betrekking op inbreidingsplannen zoals o.a. hiervoor reeds zijn genoemd."
Bij brief van 30 november 2007, voor zover van belang, heeft de gemeente Ludinga Vastgoed het volgende laten weten:
"Ten vervolge van het onderhoud begin dit jaar tussen u en (....) Scheffer heeft er op 29 juni jl. en daarna regelmatig overleg plaatsgevonden (....). Doel is om de knelpunten op te lossen en de aandachtspunten richting te geven, voor zover mogelijk met inachtneming van de belangen van beide partijen. Uitgangspunt hierbij is de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst en daar waar de overeenkomst leemten vertoont of nadere uitleg behoeft, hetgeen in de verschillende bestuurlijke overleggen eerder tussen partijen is afgesproken. (....). Ons inziens is het zaak dat de uit de verschillende overleggen voortvloeiende afspraken, die (....) met u zijn besproken, schriftelijk worden vastgelegd en vervolgens door partijen worden geaccordeerd. Puntsgewijs komen de knelpunten dan wel aandachtspunten aan de orde, te weten:
B. woonplan Ludinga
1. (....).
2. (....).
3. Realiseren kanaalbreedte
Omtrent de kwestie kanaalbreedte is reeds eerder, uitvoerig tussen Ludinga en het gemeentebestuur overlegd. Overeengekomen is dat het kanaal zodanig wordt uitgevoerd dat het over de volledige planlengte een waterlijnbreedte krijgt van 20 meter. De start van de uitvoering van een en ander, binnen de plangrenzen van Ludinga fase 1, zal volgens afspraak nog dit jaar plaatsvinden, dit met uitzondering van een klein gedeelte van de vaart. Ter hoogte van de kavel gesitueerd aan de kop van de Oostmeep, kruising Schuitenzand, kan de vaart voor het gedeelte langszij en voorlangs deze kavel(s), over een totale lengte van ca. 120 meter (zie hiervoor de bijgevoegde situatieschets) minder breed worden uitgevoerd. Dit vanwege een zuidoostelijke verlegging van de vaart op uitdrukkelijk verzoek van Ludinga Vastgoed BV in relatie tot het niet willen meewerken van de huidige grondeigenaar. Om dit deel van de vaart de afgesproken 20 meter waterlijnbreedte te kunnen geven, dient door Ludinga Vastgoed BV grond van derden te worden aangekocht. Afgesproken is dat een en ander zo spoedig als mogelijk is, tenminste in één van de uitvoeringsfasen van Ludinga 1, door en op kosten van de ontwikkelaar wordt gerealiseerd.
Zo nodig wordt op kosten van Ludinga Vastgoed BV een onteigeningsprocedure gevoerd. Graag vernemen wij per ommegaande de stand van zaken voor wat betreft de grondverwerving van u.
4. (....)
5. Overname persleiding
Ingevolge de artikelen 5 en 8 van de samenwerkingsovereenkomst is de gemeente gehouden de infrastructurele dan wel openbare werken etc. in het woonplan Ludinga, na aanleg en realisatie door de ontwikkelaar en na controle en akkoordbevinding door de gemeente, in eigendom te aanvaarden.
Geconstateerd is dat de persleiding van Ludinga naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) overeenkomstig de gemaakte afspraken is aangelegd en naar behoren functioneert. Op grond hiervan zal de gemeente de persleiding in eigendom overnemen. Wel stellen wij hierbij de voorwaarde dat de gemeente voor nu en alsdan volledig gevrijwaard blijft voor alle kosten en schade(n) die de grondeigenaren(mogelijk zullen) lijden ten gevolge van de betreffende leiding. (....)
6. (....)
7. Afvoeren asbesthoudende grond voormalige boerderijlocatie Kingma
Hoewel de grond overeenkomstig de gestelde milieunorm is geleverd, de asbestgehaltes blijven onder de wettelijke interventienorm, hebben wij coulancehalve besloten, 40% van de begrote verwijderingskosten ad € 50.000,00 voor onze rekening te zullen nemen. De financiële afwikkeling van een en ander is reeds ter hand genomen.
(....).
Wij hopen u met het vorenstaande voldoende te hebben geïnformeerd en verzoeken u per ommegaande één exemplaar van deze brief voor akkoord te ondertekenen en te retourneren. (....)."
In aansluiting op haar brief van 30 november 2007, heeft de gemeente bij haar brief van 10 januari 2008, voor zover van belang, Ludinga Vastgoed het volgende laten weten:
"De in onze brief van 30-11-07 vermelde bedragen zijn correct weergegeven. Dit geldt eveneens voor de aan u verzonden nota’s. Zoals wij eerder hebben gesteld hechten wij er aan dat de verschuldigde bedragen door u bij notaris Heeres worden gedeponeerd, die na verrekening vervolgens voor de betaling aan ons zal zorgdragen. Teneinde misverstanden uit te sluiten zullen wij de notaris een verzamelnota doen toekomen voor wat betreft de afrekening van het totaal verschuldigde. Hierna kan wat ons betreft de transportakte van de persleiding en indien het waterschap dit wenst, het zogenaamde Rijpma perceeltje worden gepasseerd.
(....).
Enigszins verbaasd en tot onze spijt moeten wij thans constateren dat u tot op heden geen geaccordeerde versie van de betreffende brief heeft geretourneerd. Tenslotte heeft u evenmin (volledig) op de inhoud van de brief gereageerd. Gesteld kan worden dat er het afgelopen half jaar, en overigens ook daarvoor, nodeloos veel energie en tijd door de hiervoor vermelde personen en bestuurders in de kwesties Ludinga (....) zijn gestoken. Het moge duidelijk zijn dat deze gang van zaken voor het gemeentebestuur volstrekt onacceptabel is. Een herhaling van zetten is niet zinvol. Wat ons betreft sluit het in gezamenlijk overleg met u bepaalde naadloos aan op de samenwerkingsovereenkomst, eerdere afspraken etc. Tenslotte is het in onze brief gestelde alleszins redelijk te noemen en wat ons betreft niet meer onderhandelbaar. Wij achten een mondeling overleg eerst dan op zijn plaats als de gerezen problemen zijn opgelost. Dit betekent dat een bestuurlijk overleg wat ons betreft kan plaatsvinden nadat wij van u een geaccordeerd exemplaar van de hiervoor vermelde brief hebben ontvangen, het verschuldigde is afgerekend en de betreffende transportakten zijn gepasseerd. Wij hopen u met het vorenstaande voldoende te hebben geïnformeerd. (....)."
Op 24 januari 2008 heeft [B] namens Ludinga Vastgoed een afschrift van de brief van 30 november 2007 voor akkoord ondertekend en aan de gemeente geretourneerd. Wel heeft hij daarbij aangegeven nader te willen overleggen over het tijdstip van de uitvoering van de verbreding van het kanaal (punt 3 van de brief van 30 november 2007).
Bij brieven van 14 februari 2008 en 3 maart 2008 heeft de gemeente
Ludinga Vastgoed het volgende laten weten:
"Omtrent het onderwerp opvaart is vele malen uitvoerig met u overlegd. Eerder is tussen partijen overeengekomen dat de aanleg van een 20 meter vaart, binnen de plangrenzen van Ludinga fase 1, in 2007 zou worden gerealiseerd. Geconstateerd kan worden dat u deze afspraak helaas heeft geschonden. Ons inziens is een herhaling van zetten niet zinvol en wat ons betreft niet acceptabel. Op grond hiervan wenst ons college omtrent dit onderwerp niet opnieuw met u in overleg dan wel in onderhandeling te treden. Wij hebben besloten de (fatale) datum gerealiseerde aanleg opvaart éénzijdig te bepalen op 1 augustus 2008. In het geval u andermaal tekortschiet in de nakoming van uw verplichting rest ons helaas niet anders dan ons te beraden, de nakoming in rechte te vorderen."
Nadien hebben de gemeente en Ludinga Vastgoed regelmatig overleg gevoerd en gecorrespondeerd over de (verdere) ontwikkeling van de woonwijk Ludinga en hiermee samenhangende, uit de overeenkomst voortvloeiende, kwesties.
In de periode van 19 juni 2008 tot 27 oktober 2008 heeft de gemeente het bestuurlijk en ambtelijk overleg met Ludinga Vastgoed opgeschort totdat Ludinga Vastgoed aan een aantal van haar contractuele verplichtingen zou hebben voldaan.
Bij brief van 7 januari 2009 heeft de gemeente Ludinga Vastgoed op de hoogte gesteld van klachten van bewoners van de woonwijk Ludinga over de onderhoudstoestand van de groenvoorzieningen, verkeersvoorzieningen en andere (infrastructurele) voorzieningen (brandkranen, openbare verlichting, riolering) in de woonwijk. Met name is geklaagd over de onderhoudstoestand van de Pollendam. De gemeente heeft Ludinga Vastgoed verzocht binnen twee weken de noodzakelijke (herstel)maatregelen te treffen. Bij brief van 30 januari 2009 heeft de gemeente Ludinga Vastgoed nogmaals gewezen op de slechte toestand van de Pollendam en aangeven dat deze weg moet voldoen aan de voor een weg geldende (civiel-)technische eisen.
Bij brief van 16 maart 2009 heeft Ludinga Vastgoed de gemeente aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van het schenden van artikel 6 van de overeenkomst door de gemeente. Deze schending bestaat er volgens Ludinga Vastgoed uit dat de gemeente planologische medewerking heeft verleend en verleent aan andere, met de realisering van de woonwijk Ludinga concurrerende, woningbouwprojecten. In dit verband heeft Ludinga Vastgoed gewezen op een overzichtskaart. Hierin heeft Ludinga Vastgoed veertien (genummerd 1 tot en met 14), zich binnen de grenzen van de gemeente Harlingen bevindende, woningbouwprojecten genoemd waarvan de ontwikkeling volgens Ludinga Vastgoed in strijd is met artikel 6 van de overeenkomst.
Bij brief van 27 maart 2009 heeft de gemeente deze aansprakelijkstelling van de hand gewezen. Daarbij heeft de gemeente onder meer het volgende aangegeven:
"De bestuurders en ambtenaren van het eerste uur, die toentertijd direct bij de totstandkoming en
het sluiten van de betreffende samenwerkingsovereenkomst betrokken waren, bevestigen dat het
hiervoor vermelde uitgangspunt, houdende dat artikel 6 ziet op stadsuitbreiding en niet op inbreiding, herstructurering dan wel dorpsuitbreiding, van meet af aan de kennelijke bedoeling van partijen is geweest.
(....).
Het voor 2004 afgesproken en op 30 augustus 2006 tussen Ludinga Vastgoed B.V. en de gemeente vastgelegde "reikwijdtebesluit art. 6 samenwerkingsovereenkomst" was (en is) een logisch en praktisch gevolg van de (toenmalige) verschillende stedelijke inbreidings- en dorpsuitbreidingsplannen die, voor, ten tijde van en na, het in exploitatie zijnde uitbreidingsplan
Ludinga (fase 1), op diverse locaties in de stad reeds in verschillende (exploitatie)fasen verkeerden. Deze dorpsuitlegprojecten en inbreidingsplannen zijn, voor, ten tijde van en na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst door diverse private ontwikkelaars, niet zijnde Ludinga Vastgoed B.V. c.a., ontwikkeld dan wel in exploitatie genomen.
(....).
De locaties Spaansen, Plan Zuid (waartoe de voormalige AZC-locatie behoort), Westerzeedijk, Havengebied/Willemshaven en de andere door u aangehaalde projecten, dienen als herstructurerings- dan wel inbreidingslocaties te worden aangemerkt."
Bij brief van 20 juli 2012 heeft mr. Sleijfer namens Ludinga Vastgoed de gemeente laten weten dat Ludinga Vastgoed haar contractuele, uit de overeenkomst voortvloeiende, verplichtingen jegens de gemeente opschort totdat de gemeente voldoet aan haar contractuele, uit de overeenkomst voortvloeiende, verplichtingen jegens Ludinga Vastgoed.
Op 15 januari 2014 heeft tussen (vertegenwoordigers van) partijen een "technisch overleg" plaatsgevonden. Van dit overleg is een verslag gemaakt. Blijkens dit verslag is gesproken over de voortgang van de woonwijk Ludinga en (de planning van) het woonrijp maken hiervan. Onder meer is gesproken over praktische kwesties, zoals het plaatsen van prullenbakken, lantaarnpalen en 30 km-borden. Verder is gesproken over de aanbesteding en de opdrachtverlening met betrekking tot het woonrijp maken van de woonwijk Ludinga.
3 De vorderingen in conventie en in reconventie
in conventie:
Na eiswijziging vordert Ludinga Vastgoed dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat:
a. artikel 6 van de overeenkomst zo uitgelegd moet worden dat daaronder zowel uitbreidingsplannen als inbreidingsplannen binnen de gemeente Harlingen vallen;
b. de gemeente jegens Ludinga Vastgoed toerekenbaar tekort schiet c.q. onrechtmatig handelt door in strijd met artikel 6 van de overeenkomst planologische medewerking te verlenen aan (woning)bouwprojecten die strijdigheden c.q. markttechnische conflicten opleveren met de ontwikkeling van het plan woonwijk Ludinga;
II. de gemeente zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan Ludinga Vastgoed, (de rechtbank leest) op te maken bij staat, wegens het onder I bedoelde toerekenbare tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen;
III. de gemeente zal veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 3.919,49 aan Ludinga Vastgoed, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van indiening van deze vordering (2 oktober 2013) tot aan de dag van algehele voldoening van dit bedrag;
IV. de gemeente zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis, alsmede de nakosten.
De gemeente voert verweer.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie:
Voor wat betreft de nummering van de vorderingen in reconventie houdt de rechtbank de nummering aan zoals vermeld in de akte uitlating na pleidooi van de gemeente. Na eiswijziging vordert de gemeente dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. ten aanzien van de opvaart:
primair: Ludinga Vastgoed zal veroordelen om de opvaart in het zuidelijke plangedeelte alsmede in het aansluitende gedeelte tot aan de grens van het artikel 11 WRO uitleggebied en in het te gelegenertijd nog te realiseren uitleggebied, tot
20 meter op de waterlijn te verbreden dan wel aan te leggen, met dien verstande dat de opvaart ter hoogte van de kavel gesitueerd aan de Kop van de Oostmeep, kruising Schuitenzand voor een gedeelte langszij en voorlangs deze kavel(s) over een totale lengte van circa 120 meter minder breed kan worden uitgevoerd, in dier voege dat Ludinga Vastgoed binnen vier weken na het te dezen te wijzen vonnis een aanvang dient te maken met de werkzaamheden en dat Ludinga Vastgoed die werkzaamheden binnen een termijn van twee maanden dient te hebben afgerond;
subsidiair: Ludinga Vastgoed zal veroordelen om de opvaart in het zuidelijke plangedeelte alsmede in het aansluitende gedeelte tot de grens van het artikel 11 WRO-uitleggebied en in het te gelegenertijd te realiseren uitleggebied, tot 20 meter op de waterlijn te verbreden dan wel aan te leggen, met dien verstande dat de opvaart ter hoogte van de kavel gesitueerd aan de voorlangs deze kavel(s) over een totale lengte van circa 120 meter minder breed kan worden uitgevoerd, in dier voege dat Ludinga Vastgoed uiterlijk bij de oplevering van fase 1 van het plangebied Ludinga de werkzaamheden dient te hebben afgerond;
II. ten aanzien van de persleiding:
Ludinga Vastgoed zal veroordelen om mee te werken aan het verlijden van de notariële akte overeenkomstig het concept van de notaris d.d. 25 augustus 2009 (conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, productie 8) en te bepalen dat bij gebreke aan tijdige voldoening aan de te dezen uit te spreken veroordeling binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, dit vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van Ludinga Vastgoed aan vorenbedoelde akte, met dien verstande dat de volgende, in artikel IX van de concept-notariële akte opgenomen, passage kan vervallen:
Partijen komen overeen, dat het recht van de grondeigenaar dan wel diens
rechtsopvolger op (toekomst)schade als bedoeld in artikel 1 van de "Bepalingen" en artikel V lid 2 sub c en artikel VI van de "Algemene voorwaarden" voor rekening en risico van verkoper blijft. Verkoper vrijwaart koper voor iedere aanspraak terzake.
III. ten aanzien van verrekening van vorderingen over en weer:
Ludinga Vastgoed zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de gemeente te betalen een bedrag van € 73.792,40 (inclusief omzetbelasting), vermeerderd met primair de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW althans subsidiair de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 28 juni 2008, althans vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, telkens tot aan de dag van de algehele voldoening;
IV. ingetrokken;
V. ingetrokken;
VI. ingetrokken;
VII. ingetrokken;
VIII. ten aanzien van het onderhoud van het openbaar gebied:
a. voor recht zal verklaren dat Ludinga Vastgoed, voorzover dat (delen van) het openbaar gebied in het woonplan Ludinga betreft dat (nog) niet door haar aan de gemeente in woonrijpe staat is overgedragen, gehouden is dat (deel van het) openbaar gebied te onderhouden, en wel zodanig dat er steeds sprake dient te zijn
van een veilige situatie, zowel voor het verkeer als ook daarbuiten, dit op straffe van een dwangsom voor iedere overtreding van € 5.000,00 met een voorlopig maximum van € 250.000,00;
b. Ludinga Vastgoed zal veroordelen aan de gemeente de navolgende bedragen te betalen, terzake welke de gemeente noodzakelijke kosten van onderhoud heeft gemaakt omdat Ludinga Vastgoed met dergelijk onderhoud, na sommatie, in gebreke bleef, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf navermelde data tot en met de dag van de algehele voldoening:
i. € 11.589,95 (inclusief omzetbelasting); ingangsdatum rente 7 oktober 2009 (datum conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie);
ii. € 18.525,88 (inclusief omzetbelasting); ingangsdatum rente 8 januari 2014 (datum conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek en eiswijziging in reconventie);
ten aanzien van het woonrijp maken van het openbare gebied:
a. Ludinga Vastgoed zal veroordelen aan de gemeente te betalen de kosten terzake het woonrijp maken van (dat deel van) het openbaar gebied, zoals blijkend uit de kaart "Woonrijp maken Ludinga" d.d. 12 juli 2012 (conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek en eiswijziging in reconventie, productie 10);
b. vast zal stellen dat deze kosten gelijk zijn aan hetgeen waartoe de aannemer, aan wie middels - de door Ludinga Vastgoed te begeleiden- aanbesteding dit woonrijp maken wordt gegund, op basis van de betreffende aannemingsovereenkomst, toekomt, en deze kosten voor wat betreft het woonrijp maken van de Pollendam
€ 289.839,13 bedragen;
c. vast zal stellen dat Ludinga Vastgoed ten deze geen recht op verrekening en/of opschorting toekomt, en gehouden is deze kosten steeds binnen 14 dagen na datum factuur aannemer aan de gemeente te voldoen, en bij gebreke daarvan Ludinga Vastgoed bovendien aan de gemeente rente is verschuldigd overeenkomstig de inhoud van aannemingsovereenkomst;
d. Ludinga Vastgoed zal veroordelen om het deel van de Pollendam, kadastraal bekend gemeente Harlingen, sectie D, nummer 2878, dat juridisch nog eigendom is van de aan Ludinga Vastgoed gelieerde vennootschap Grondbank Harlingen B.V. in eigendom te doen overdragen, binnen 14 dagen nadat het op de kaart "Woonrijp maken Ludinga" d.d. 12 juli 2012 bedoelde openbaar gebied woonrijp is gemaakt, dit op straffe van een dwangsom voor iedere overtreding van € 5.000,00 met een voorlopig maximum van € 50.000,00;
IX. ingetrokken;
X. Ludinga Vastgoed zal veroordelen in de proceskosten.
Ludinga Vastgoed voert verweer.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.